Убытки для всех: что ждёт проект многоуровневых паркингов в новостройках Петербурга?
Так за что платить?
Решить проблему с парковкой авто в Петербурге за счёт создания многоуровневых отдельно стоящих зданий-стоянок городские власти пытались ещё с «нулевых». В 2011 году в тогда ещё КУГИ (теперь КИО) даже составили список аварийных жилых домов, которые можно было бы приспособить под эти цели. В перечень вошли 1500 строений под реконцепцию. Многие из них, правда, были одноэтажными деревянными и располагались в Красносельском и Курортном районах. Но были и наиболее перспективные 74 здания в центре города на Неве.
До воплощения этой инициативы жизнь в итоге дело так и не дошло. Зато в 2015 году в Центральном районе впервые заработала зона платной парковки. В 2023-м она охватила локации Петроградского и Василеостровского районов. Не исключали тогда в Комитете по транспорту Смольного и того, что платная парковка может появиться и в более отдалённых от центра территориях, например, в районах новостроек.
Теперь, концепция чиновников, видимо, сменилась.
Работа «под ключ»
Возможность подготовить инициативы по капитальному строительству многоуровневых паркингов появилась после того, как Комитет по транспорту получил соответствующие полномочия. Данные проекты предусмотрят в рамках городской адресной инвестиционной программы.
— Работа по созданию паркингов будет вестись «под ключ»: начиная с архитектурно-строительного проектирования, а также строительства и реконструкции автостоянок, заканчивая обеспечением функционирования вновь построенных объектов, — отмечается в сообщении на официальной странице ведомства в социальной сети «ВКонтакте».
По словам главы Комитета по транспорту Валентина Енокаева, в Северной столице «вопрос увеличения парковочных мест и развития системы парковочного пространства достаточно актуален, особенно в отдалённых от центра города районах, где ведётся активное жилое строительство».
— Обустройство многоуровневых городских стоянок — как раз наиболее эффективный способ создания необходимых условий для парковки автомобилистами своих транспортных средств на ограниченной территории, поэтому новые полномочия — крайне важные компетенции, которыми ранее ни один исполнительный орган государственной власти Петербурга не был наделён, — уверен чиновник.
А что со скверами?
В соцсетях некоторые уже успели бурно отреагировать на инициативу ведомства.
Пользователь под ником Андрей Осипов поинтересовался, а не выйдет ли так, что на такие паркинги задерут цены до 400 руб/час, а вокруг всё обвешают знаками «Остановка запрещена».
Дмитрий Капустин парировал: альтернативы нет.
— В городе нет места для парковки. Спрос намного превосходит предложение. Значительная доля нынешних парковок — стихийные (обычно нелегальные), — констатировал он.
Николай Никольский задался вопросом, а почему не делать паркинги подземными под улицами, площадями и газонами.
— В многоквартирных домах паркинг делают именно в подвале на минус первом этаже, то есть технических проблем нет. И так можно было бы строить, не лишая жителей скверов, площадей, зон отдыха под эти страшные надземные паркинги. В том числе и в центре полно улиц и площадей, под которыми можно делать. Под площадью Восстания давно был проект. И где? — попытался выяснить он.
На это Антон Савенко готов разъяснить: под городской землёй и так много коммуникаций.
Максим Рыбчинский предлагает строить многоуровневые стоянки в рамках реновации гаражей. Боксы сносить, их владельцам предоставлять машиноместа, а всё остальное сдавать в коммерческую аренду.
Бесплатная парковка?
Опрошенные эксперты отмечают, что технических проблем со строительством многоуровневых парковок, кроме центра, нет, в отдалённых районах есть и земля под стоянки, но непонятно зачем в принципе это делать в существующих экономических реалиях.
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов разъясняет, что каких-либо ограничений по расстояниям от соцобъектов, как в случае с ретейлом, торгующим алкоголем, в принципе нет. Если территориальная зона позволяет строить в локации паркинги никаких проблем возникнуть не должно.
— Но есть два других принципиальных момента.
Во-первых, все проектирующиеся сейчас жилые комплексы должны быть обеспечены машиноместами в подземных паркингах, открытых автостоянках в соответствии с региональными нормативами градостроительного проектирования (РНГП). Между тем, застройщики и так сейчас из-за стоимости этого квадрата не могут полностью продать места даже в самих МКД. Я уже не говорю о локациях по соседству с ЖК. Здесь даже цена вопроса ниже себестоимости не спасает.
Многие автолюбители давно и осознанно выбирают для себя хранить машины на улице, — констатирует Алексей Белоусов.
По словам эксперта, отсюда вытекает второй вопрос: город будет такие места всё-таки продавать и по какой цене или передавать бесплатно.
— Последний вариант вообще звучит нелогично, если мы не имеем ввиду исключительно льготников. Зачем казне Северной столицы расходовать бюджетные деньги на частных инвесторов?
Поэтому я и готов назвать инициативу спорной. Непонятно, зачем это в принципе придумано? — добавляет Алексей Белоусов.
Покупать некому
Руководитель проекта LifeDeluxe Сергей Бобашев согласен: история про многоуровневые паркинги достаточно специфична. Они не так удобны, как кажется на первый взгляд. На верхние этажи надо как-то подняться, если не на ногах, то для этого должны быть лифты, а это тоже немалые расходы, потом сесть в машину, выехать, затем вернуться, припарковаться и снова спустится.
Как добавляет Сергей Бобашев, с другой стороны, зимой машину не надо откапывать от снега, долго греть и т. д.
По его словам, в масс-маркете некоторые предпочитают стоянки на земле у дома, охраняемые, пусть и платные. Хотя всё равно большинство в этом сегменте предпочитают просто оставлять машины у дома. Объяснить всё можно просто: если сейчас человек приобретает студию за 6 млн рублей, с трудом думает, как её отбить, то какой уж паркинг.
— С продажами у застройщиков машиномест в подземных паркингах всё обстоит по-разному. Средняя температура по больнице для масс-маркета — 50% нераспроданных объектов, которые часто торгуются по себестоимости или даже ниже её, но всё равно остаются нереализованными. Но есть и проекты, где 80% машиномест не находят себе собственников, — уточняет ситуацию с продажами машиномест девелоперами Сергей Бобашев.
По его данным, некоторые застройщики сейчас пытаются через свои УК сдавать пустующие места в паркингах в аренду, но этот бизнес тоже нельзя назвать успешным.
Как заключает аналитик, теоретически, многоуровневые паркинги могли бы быть востребованы в центре, но там нет пятен, зато существуют жёсткие градостроительные ограничения.
«На пиво останется»
Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева отмечает, что некоторые объекты в масс-маркете действительно ещё можно найти за 500—600 тыс. руб, но в основном это 1—1,2 млн. В комфорт-классе средние расценки составляют 1,5 млн рублей.
— Понятно, что в премиум-сегменте ценник ещё выше. Часто сейчас застройщики прибегают к рассрочкам. Конкретно в нашей компании они даются на 30—40 кварталов или почти 10 лет.
Возможно, в будущем чиновники хотят сделать ставку на аренду. Это ещё более или менее приемлемый вариант, — рассуждает она.
Здесь стоит добавить, что на странице комитета пользователи делятся и любопытными цифрами.
— Парковочное место у нас в МКД, например, сдаётся за 7500 в месяц, включая коммунальные услуги 2500. Если паркинг крытый, то цена адекватная (паркоместо продаётся примерно за 800 тыс.). То есть вы можете вместо покупки места положить 800 тыс. в банк, получать порядка 10 тыс. в месяц процентами, за 7500 арендовать, ещё и на пиво останется, — дает рекомендации Николай Никольский.
Транспортный инженер Иван Вергазов не склонен верить расценкам застройщиков на подземные паркинги. Как он подчёркивает, здесь важно понимать, что девелоперы сами вкладывают в понятие себестоимости строительства. Паркинги можно возводить, не глядя на деньги, а можно дёшево и удобно, но такой задачи просто не ставилось.
По мнению Ивана Вергазова, скорее всего, в инициативе чиновников речь идёт о дальнейшем развитии перехватывающих парковок и превращении их в многоуровневые стоянки из того вида, в котором они сейчас существуют. Это может быть востребовано в центре.
Как считает эксперт, идти массово в отдалённые районы, где сейчас нет платных парковок, кто-то вряд ли решится. Тогда там надо будет создавать жёсткие ограничения по парковкам для местных жителей на улицах, практически закрывать для них стоянки, как это сделано сейчас для водителей в Пулково. Но это вызовет серьёзное недовольство горожан.
