Возможно криминал: чем обернётся передача соседям по квартире долей умерших

Навороченная история?

Тема обращения с выморочным имуществом петербуржцев с завидным постоянством всплывает в информационной повестке города. Но этот рынок десятилетиями остается непрозрачным и даже криминализированным.

В далёком теперь 2014 году на тот момент врио главы Северной столицы Георгий Полтавченко поручил Жилищному комитету подключиться к ревизии и поиску квартир и «квадратов», собственники которых умерли и не оставили наследников. До этого этим вопросом занимались районные администрации. Они искали такое жильё, передавали его ведомству, а там уже решали, как с ним поступить: передать под нужды многодетных, инвалидов и т.д. Иногда вставал вопрос и о продажах с торгов, ведь содержать отошедшее городским властям имущество нужно было из местной казны.

В итоге о результатах такой инспекции горожане так и не узнали. Однако в разные годы ещё, правда, до пандемии, периодически всплывала информация, что ежегодно выявляется от 100 до 250 таких объектов. По логике, они должны были отойти государству, но что с ними стало в итоге, эксперты ответить не берутся.

Депутат ЗакСа Андрей Рябоконь посчитал нужным внести свою лепту в этот болезненный вопрос и подготовил поправки в Гражданский кодекс РФ в статью № 1145. Теперь предлагается в крайних случаях признавать наследниками и тех соседей, кто владел собственными долями в жилых помещениях с выморочными «квадратами» не менее пяти лет.

Как полагает народный избранник, этот заградительный барьер и отвадит как раз мошенников и «чёрных риэлторов».

Не массовая, но актуальная тема

Как поясняет Андрей Рябоконь, поправки он подготовил после обращения избирателей. Так вышло, что супружеская пара давно развелась. Квартиру они поделили на две доли и стали сособственниками.

От себя поясним, что это наиболее распространенная схема появления в городе так называемых новых коммуналок. Иногда супруги после развода и вообще продают свои доли посторонним лицам. Ежегодно, по разным оценкам, в Петербурге появляется от 200 до 350 новых коммуналок.

У выше упомянутой пары детей не осталось, а один из бывших супругов умер, не оставив наследников. Формально его доля стала выморочной и должна отойти государству. Но этот процесс не прошёл, в итоге и свою долю продать живой супруг не может, так как имущество «подвисло». Проблему могло бы решить присвоение этому супругу статуса наследника.

Эксперт, руководитель агентства недвижимости Георгий Патанин считает, что выморочное имущество — это тема, которая становится всё более актуальной, особенно в контексте современных миграционных процессов и изменений в обществе. Ситуации, когда имущество становится выморочным, встречаются нередко, и этот процесс лишь усиливается.

— Люди уезжают за границу, оставляя доли в собственности, которые невозможно продать из-за юридических и практических препятствий. Один из ярких примеров — история, когда человек уехал работать дальнобойщиком в США, оставив за собой долю в коммунальной квартире в России. Ситуация осложнилась тем, что один из сособственников скончался, а его сын, страдающий алкоголизмом, не вступил в наследство, из-за чего доля осталась «подвешенной».

Нотариус не может завершить процесс передачи прав, а государство не желает брать на себя ответственность за это имущество. В результате оставшаяся доля фактически оказывается недоступной для продажи, — констатирует Георгий Патанин.

Как он добавляет, проблема идентификации собственника также весьма распространена. Люди могут просто пропасть, переехать или исчезнуть без вести, и выяснить, где они находятся, зачастую становится практически невозможным. В условиях текущей геополитической ситуации, вероятно, количество без вести пропавших людей будет только расти, прогнозирует эксперт.

Генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Юлия Усачёва парирует: вопрос выморочного имущества, а также его долей, актуален, но на практике встречается относительно редко. Обычно большинство объектов недвижимости имеют наследников, даже если они не заявили свои права на наследство сразу.

— Однако случаи, когда имущество становится выморочным, всё же существуют. Это происходит, когда наследники отсутствуют, не успели в срок оформить свои права или были признаны недостойными наследниками, — отмечает она.

Как всё происходит сейчас

По словам Георгия Патанина, сегодня, если собственник умирает, не оставив завещания и не имея родственников, муниципальные власти обязаны признать имущество выморочным и принять его в собственность.

От себя разъясним: для трёх городов федерального значения (Москвы, Петербурга и Севастополя) такие полномочия переданы от муниципалов к региональным властям. Но общая логика в распоряжении такими «квадратами» примерна одинакова.

— Однако на практике это (передача — прим. редакции) происходит крайне неохотно. Дело в том, что муниципальные образования не знают, что делать с такими объектами. Особенно когда речь идёт о коммунальных квартирах или долях в них. Для властей это становится обузой, ведь нужно не только содержать недвижимость, но и искать способы её дальнейшего использования. Например, сдавать в социальный найм. Поэтому часто муниципальные органы просто выжидают, не торопясь решать этот вопрос, в надежде, что появятся наследники или каким-то образом ситуация разрешится сама собой, — признаёт Патанин.

Юлия Усачёва заверяет, что закон чётко регламентирует случаи, когда «квадраты» переходят в собственность государства. Чаще всего, это происходит из-за того, что родственники не знали о существовании имущества или попросту не успели в требуемый срок оформить свои права.

— Примечательно, что для перехода в собственность государства не требуется принятие наследства, и отказ от его принятия со стороны чиновников также не допускается. Это означает, что государство в лице уполномоченных органов автоматически становится владельцем выморочного имущества, что, в свою очередь, исключает его «бесхозность», — уточняет эксперт.

Выстрелит ли нововведение

Георгий Патанин готов выделить отрицательные и положительные моменты инициативы. Последних, что характерно, значительно меньше.

— Инициативы, подобные тем, которые продвигает депутат Андрей Рябоконь, могут привести к серьёзным негативным последствиям. Особенно это касается коммунальных квартир, где собственники отдельных комнат не имеют отношения к долям соседей. Это может вызвать напряжение и даже спровоцировать криминальные действия.

Невозможно исключить ситуации, когда соседи могут воспользоваться новым законодательством в корыстных целях или «чёрные риэлторы» начнут использовать подобные механизмы для незаконного освобождения жилья, — полагает он.

Вместе с тем, собственникам удастся быстрее продавать свои доли, не дожидаясь, пока государство оформит выморочное имущество на себя. Однако это решение проблематично и требует тщательной проработки.

— В целом, предлагаемые изменения кажутся необоснованными и могут нанести существенный вред рынку недвижимости, создав благоприятные условия для недобросовестных действий, — заключает Георгий Патанин.

Юлия Усачёва с коллегой согласна. Так, с одной стороны, государство получает возможность оперативнее распоряжаться таким имуществом, что может быть полезно для общественных нужд, например, предоставления жилья малоимущим.

— С другой стороны, это может привести к дополнительным спорам и конфликтам, особенно в ситуациях, когда потенциальные наследники неожиданно объявляются после того, как имущество уже перешло в государственную собственность, — подчёркивает эксперт.

По мнению Юлии Усачёвой, особую озабоченность вызывает вопрос классических коммунальных квартир. Здесь инициатива по перераспределению выморочного имущества может накалить отношения между жильцами, особенно если новые собственники, будь то государственные органы или другие лица, начнут активно распоряжаться своей долей.

По словам эксперта, возникают опасения, что такие изменения могут усугубить и без того сложные жилищные условия в коммуналках, где каждый «квадрат» площади имеет значение.