Квест для «Крестов»: на что готовы чиновники ради поиска инвесторов для старой тюрьмы?

Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) Смольного наконец-то разместил на своём портале материалы к общественным обсуждениям корректировок в проект планировки и межевания территории, ограниченной улицами Михайлова, Комсомола, Арсенальной и Арсенальной набережной в Калининском районе.

Обычно такие документы публикуются одновременно с первоначальным объявлением о старте мероприятий, которые в этот раз уже идут в городе с 16 июля и продлятся формально до 14 августа. При этом в классической письменной форме, на которую привыкли опираться некоторые юридически подкованные градозащитники, поправки можно будет направить чиновникам лишь до 2 августа. До этого же срока на сайте ведомства можно будет ознакомиться и с экспозицией проекта. Она продлится чуть дольше off-line до 14 августа в администрации Калининского района, но в часы работы учреждения.

На основании сочетания этой комплексной информации, почерпнутой из материалов и экспозиции, вдумчивые горожане всегда и готовили свои предложения.

Разбираемся, что чиновники предлагают изменить в проекте планировки и какие условия ставят.

Ради разнообразия

Как сообщили в пресс-службе КГА, целью подготовки изменений в утверждённый проект межевания является перераспределение территории существующего земельного участка с кадастровым номером 78:10:0005103:1 на Арсенальной набережной, 7. Это, собственно, и есть комплекс бывшего следственного изолятора «Кресты», располагающийся на площади 4,17 га или 41 700 кв. м. Сейчас он находится в собственности государства и передан в постоянное «бессрочное» пользование «ДОМ. РФ», который и готовит объект к предстоявшим осенью этого года торгам.

Запомним на будущее кадастровый номер.

— Территория, площадью 4,17 га давно является привлекательной для девелоперов. Чтобы эффективнее реализовать решения по развитию пространства и привлечь больше инвесторов, участок предлагается разделить на меньшие по площади части, для формирования разнообразного продукта для выставления на торгах, — пояснили в пресс-службе КГА.

Там особо подчеркнули, что речи о размещении объектов капитального строительства пока не идёт. Это предмет для дальнейшего обсуждения после того, как будет определён победитель торгов.

Справедливости ради стоит уточнить, что подготовку проекта изменений в проект планировки и межевания готовил по заданию КГА именно «ДОМ. РФ».

За вычетом храма и общежития

Как отметили в КГА, на участке располагается Храм святого благоверного князя Александра Невского. В отношении этого объекта поступило обращение Митрополита Петербургского и Ладожского Варсонофия от 28 ноября 2022 №699. В этом документе церковники просят исключить здание из торгов и дальше передать РПЦ.

— С целью дальнейшей передачи АО «ДОМ.РФ» осуществило кадастровые работы по выделению в отдельную литеру и постановке на государственный кадастровый учёт административного здания, включающего в себя помещения Храма, — рассказали в КГА.

Также на участке имеется «здание многоквартирного дома (общежитие), находящееся в ведении УФСИН по Петербургу и Ленобласти. В МКД до настоящего времени зарегистрированы и проживают люди. Этот объект в принципе не передавался АО «ДОМ.РФ» по решению федеральных чиновников.

Создаваемые земельные участки, из которых выделят храм и общежитие, собственно и хотят направить на торги.

И вот здесь как раз и начинаются странности.

Потому что лот на этих торгах хотят сделать единым для одного покупателя (в продажу пойдут строения, а земли сдадут в аренду на длительный срок — прим. редакции). Между тем, как разъяснял сам КГА в своём ответе ранее целью трансформации является … «привлечь больше инвесторов».

Плюс — минус дом и общежитие?

Несколько иная картина складывается, если изучить опубликованные к общественным слушаниям материалы (том №2, текстовая часть). Из них следует, что на участке с кадастровым номером 78:10:0005103:1 располагается, например, жилой дом по адресу Арсенальная набережная, литера П. А также здесь имеются три корпуса общежитий под литерами А, Б, В. Примечательно, что одно из таких строений имеет четыре подземных этажа.

Теоретически, можно предположить, что для удобства чиновники просто объединили эти три корпуса в один объект — упоминавшееся выше общежитие.

При этом все эти строения датированы 1892 годом постройки. То есть, по сути это объекты архитектурного наследия.

Есть и некий загадочный «корпус бытовых помещений для личного состава» под литерой И. Его построили уже в 1978 году.

Отметим также, что на наделе располагаются как объекты капитального строительства, так и те, кто к ним, скорее всего, не относятся. В первую группу можно включить, кроме знаменитых строений в виде крестов, административный корпус у главного входа с контрольно-пропускным пунктом с видом на Неву. Здесь также располагается бывшие столовая для работников и приёмные помещения. Это визитная карточка «Крестов», мелькавшая на кадрах в фильмах и сериалах.

В этой второй группе можно перечислить вольеры для служебных собак, сторожевые вышки, траншеи, заборы, гаражи, помойки.

Между тем, в материалах чётко прописывается, что на данной стадии обсуждения речи не идет не только о новом капитальном строительстве, но под запретом и снос в принципе как зданий, так и сооружений.

Следует из документов и то, что в целом вся территория, ограниченная улицами Михайлова, Комсомола, Арсенальной и Арсенальной набережной в Калининском районе, занимает уже…14 га. На ней располагаются, в том числе, согласно выписке ЕГРН, участки банка ВТБ под промышленные объекты, ГБДОУ детский сад №14 Калининского района, имеются здесь и некие наделы под жильё, информация о собственниках которых отсутствует.

Чисто теоретически такие интересанты вправе подать поправки по интересующим их локациям, так как формально к корректировке заявлена вся локация на эти 14 га, а не отдельный участок. В чем-то аналогичные казусы уже происходили при внесениях изменений в Генплан и городское законодательство о зелёных насаждениях, когда под эгидой правки чего-то одного, менялось совсем другое. В варианте со ЗНОП чаще всего сокращалась площадь любимых многими садов и скверов, а пополнение происходило за счёт газонов, вспоминают собеседники в ЗакСе.

Отмечается в материалах и то, что на перспективу на территории появятся и ещё два земельных участка: под детсад и многоквартирный дом.

Чего инвесторам не разрешат?

Значительная часть текстовых материалов подробно описывает то, что инвесторы не смогут сделать с комплексом строений в будущем. Так, в нём вновь выявлены такие объекты культурного наследия, как «Ледник», «Здание кухни и пекарни с прачечной», «Здание бань», «Больница для заразных», «Дом для надзирателей», «Мастерская лафетная» и т.д.

Так, под запретом окажутся изменения параметров фасадов памятников и брандмауэрных стен: прорубание дверей, окон, арок по ключевым видовым характеристикам. Нельзя будет изменить и форму бойниц в режимных крестообразных корпусах.

Мансарды разрешат сооружать только во внутренних дворах, чтобы их не было видно с внешней стороны комплекса, с повышением отметки конька не более 1 метра.

Нельзя будет установить на внешних фасадах строений-памятников инженерное оборудование, рекламные щиты, банкоматы. Не допустят и появления новых скульптур в границах «композиционно завершенных пространств».

А при ремонте исторических фасадов придётся устранить диссонирующие элементы.

Впрочем, в будущем могут здесь разрешить и новое строительство, но только если оно не навредит окружающим памятникам. Для этого инвестору также придётся позаботиться и о сохранении видовых панорам при реализации проекта: на Смольную набережную от Большеохтинского моста до створа Орловской улицы, галереи верхнего яруса колоннад Исаакиевского собора, моста Лейтенанта Шмидта, Дворцового и Троицкого мостов.

Разъясним также, что чиновники не зря постоянно расставляют акценты на предстоящие корректировки проекта планировки и межевания для «Крестов». На самом деле — это рутинная работа. Проекты могут корректироваться в Смольном по несколько раз. Проходит это, как правило, без особой огласки для горожан. В этот раз, проект решили вынести на общественные обсуждения, потому что о нём давно ничего не было слышно, а сам он является знаковым. При этом в мае этого года, как писали городские СМИ, глава ВТБ Андрей Костин в принципе предложил снести «Кресты», посетовав на то, что это «место скорби» и в случае торгов инвесторов оно не найдёт.