Продадут только уступчивые: чего ждать от вторичного рынка жилья в 2024 году

Во времена финансовой нестабильности «вторичка» всегда «проседала» сильнее, чем первичный рынок и восстанавливалась дольше по времени. Так происходило, например, в 2014—2015-х годах.

Сейчас ситуацию ещё больше может осложнить решение правительства РФ увеличить первоначальный взнос с 20 до 30%, ограничить размер ипотечного кредита суммой в 6 млн рублей для всех без исключения регионов и увеличить ставку для льготников с 5—6% до 8%.

Разбираемся, как в этих условиях поведёт себя вторичный рынок в 2024 году и каких сюрпризов ждать от цен.

Вторичка на охлаждение?

Как отметила гендиректор агентства недвижимости Ольга Эбель, рынок недвижимости России в 2024 году ожидают значительные изменения, вызванные как внутренними факторами, так и внешними экономическими условиями. Ожидается, что изменения в условиях льготной ипотеки повлияют на спрос, сдвигая его в сторону более доступных «однушек» и «двушек».

— Вторичный рынок жилья также ожидают изменения. Несмотря на высокий спрос, связанный с ограниченным предложением и возможностью использования льготных ипотечных программ, ожидается, что в 2024 году он будет функционировать только на 70% от своего обычного уровня. Это приведёт к увеличению числа объектов в экспозиции, — прогнозирует Ольга Эбель.

Директор по продажам ГК Запстрой Евгений Бескровный согласен с тем, что вторичный рынок ждёт постепенное охлаждение, но произойдёт это не сразу, а в перспективе трёх-четырёх месяцев, то есть, по завершению первого квартала.

Риелтор «Макромира» Ольга Горбач сравнивает текущую ситуацию с 2014-2015 годами. Тогда отрасли на восстановление потребовалось около трёх лет.

Потребуют скидок

Гендиректор и основатель агентства недвижимости Мария Тарасова считает, что рост процентных ставок и ограниченное количество доступных объектов уже способствовали уменьшению спроса на вторичное жильё. В то же время спрос на новостройки увеличился за счёт более доступных кредитных предложений.

— В 2024 году на вторичном рынке жилья в России мы ждём снижения цен и сокращение количества сделок. Несмотря на стабильный спрос в крупных городах, как, например, в Москве и Петербурге, изменение процентных ставок привело к сокращению доли ипотечных сделок. Покупатели стали более требовательными к выбору жилья и чаще требуют скидок, пытаясь договариваться о цене.

В целом, ожидается, что спрос на вторичное жильё продолжит снижаться, и рынок восстановится не сразу. Переход покупателей к новостройкам, усугублённый ужесточением условий ипотечного кредитования, окажет значительное влияние на рынок вторичной недвижимости в России в 2024-м, — рассуждает Мария Тарасова.

Руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Позднякова полагает, что идти на уступки будут готовы в следующем году и сами продавцы.

— Несмотря на текущий рост цен, вызванный инерцией рынка, спрос на вторичное жильё сдерживается высокими ставками по кредитам и ограниченным выбором качественных лотов. В краткосрочной перспективе не прогнозируются заметные колебания цен, но ограниченный спрос может стимулировать собственников к снижению цен, — рассуждает она.

По мнению Ольги Горбач, на уступки могут пойти инвесторы и те, кто понимают, что надо чем-то расплачиваться за новые «квадраты», а два-три года, время на восстановление, они не продержатся.

Когда подешевеет?

Согласно данным BN.ru, средняя цена «квадрата» на «вторичке» в Петербурге на конец ноября составляет 198,8 тыс. рублей, на «первичке» — 234,3. В январе 2023 года 1 кв. м метр стоил 195 тыс., а в мае «просел» до 192 тыс., чтобы пойти в рост с июля.

По мнению Евгения Бескровного, небольшое снижение стоимости также стоит ожидать через три-шесть месяцев. По прогнозам Ольги Эбель, стоимость к этому периоду может снизиться на 10—12%.

— 2024 год обещает быть периодом переоценки и перестройки на рынке недвижимости России, где ключевыми факторами станут изменения в ипотечных программах, смещение спроса в сторону более доступного жилья, — подчеркнула она.

Екатерина Позднякова более оптимистична и предрекает падение цен на 25—30% из-за большого количества строящегося жилья и ограниченного количества клиентов.

Ольга Горбач аккуратно отмечает: теоретически ожидается снижение цен на 10—12%.

— Воплощение в жизнь таких прогнозов мы усиленно ждём последние два года. Но на моей практике, уменьшение стоимости жилья ещё никогда в итоге не происходило, — пожимает плечами она.

Эксперт приводит пример, когда «двушка» на «новой вторичке» в кирпично-монолитном доме 2010 года постройки сейчас стоит в Петербурге 8,5 — 10 млн рублей, а примерный аналог в «новостройке» — 12 млн.

— И если на той же «первичке» человек когда-то купил объект за 4 млн, а будет готов продать за 4,5 млн, то надо понимать, что он ничего не выигрывает. Он теряет свой первоначальный взнос и остается с «телом» кредита, хотя многие об этом и не думают. Такого на «вторичке» в принципе быть не может, — поясняет риелтор.

Готовиться к персональным ставкам?

По данным Ольги Горбач, сейчас ставки на ипотеку на вторичном рынке в среднем составляют от 16 до 17% годовых. Какая судьба их ждёт в 2024 году, комментировать многие не готовы.

Гендиректор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков предполагает, что высокие ставки сохранятся, основываясь на текущих экономических тенденциях и заявлениях Центрального Банка. Хотя ЦБ не исключает возможности постепенного снижения в следующем году. При этом никаких конкретных параметров корректировок пока нет.

— Основными факторами, влияющими на ставки по ипотеке, являются ключевая ставка ЦБ, интересы банков и страховые условия. Предстоящие изменения в формировании ипотечных ставок будут учитывать условия заёмщика, включая размер первоначального взноса и кредитную нагрузку. Чем хуже условия у кредитора, тем выше будет ставка, — поясняет Валерий Летенков.

По его мнению, в долгосрочной перспективе ожидается, что кредитные ставки будут зависеть от ключевой ставки, а также от индивидуальных условий каждого заёмщика. Это может привести к персонализации ипотечных ставок. Однако влияние на рынок недвижимости будет зависеть от множества факторов, включая государственную политику и экономическую ситуацию.