Долевое строительство 2024: мифы о выгоде, экономии, риски, на каком этапе стройки брать

Покупка квартир на начальной стадии строительства – заманчивое предложение, ведь тогда она стоит дешевле всего. Однако при этом от получения ключей и заветных метров тебя могут отделять годы, которые ты проводишь в режиме жесткой экономии. Насколько дешевле квартиры на стадии котлована и какие риски несет покупка такой недвижимости ведущие «Полезного утра» на канале 78 обсудили с петербургским риелтором Денисом Дьяченко.

Что такое долевое строительство

Долевое строительство — это форма отношений между будущим владельцем помещений и застройщиком, когда компания получает деньги от покупателя взамен на квартиру, которую построит в будущем.

С недавних пор в России застройщик не может использовать средства дольщиков до завершения строительства. До момента выполнения условий договора, то есть до момента ввода жилья в эксплуатацию, они располагаются на специальных банковских счетах (эскроу-счетах).

Закон о долевом участии в строительстве

Правила привлечения денежных средств для долевого строительства жилых домов, права и защита прав граждан – участников долевого строительства, прочие связанные с ними вопросы регулируются федеральным законом № 214.

Стоит отметить, что гарантии защиты прав, интересов и имущества участников долевого строительства, которые указаны в законе, распространяются только на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).

В договоре долевого участия описываются параметры объекта, в строительство которого вкладываются деньги, в том числе, номер дома, этаж и номер квартиры, количество комнат, метраж помещений.

Чем выгодно долевое строительство

Главная выгода квартир на этапе строительства – более низкая стоимость по сравнению с готовым жильем. По завершении строительства можно заработать на перепродаже или аренде квартиры.

«Раньше такая разница доходила и до 50 %. Сейчас это максимум 20 %. Больше мы не можем получить, потому, что последние ставки по ипотеке, ставка Центробанка, нам не позволяют так хорошо и выгодно входить в стройку. Ставка по ипотеке сейчас варьируется в районе 17 %. И я думаю, что она будет еще расти», – отметил Дьяченко.

Вместе с тем надо стоит учитывать и риски, которые несет под собой долевое строительство.

Чем опасно долевое строительство

Возможные проблемы, которые могут возникнуть после покупки недвижимости в строящихся домах, – недострой, банкротство застройщика, непорядочность по отношению к дольщикам. Например, недавно Петербургское УФАС взыскало с застройщика 52 млн руб. за введение в заблуждение относительно площади продаваемых квартир. По договорам площадь покупаемых квартир оказывалась меньше, чем фактическая. Далее дольщиков заставляли заключать дополнительные соглашения, в которых цена квартиры была больше из-за пересчета площади.

«Пример из моей практики. Клиент покупал квартиру на этапе котлована. По проекту у здания было 7 этажей. Когда пришло время получать ключи, мы пришли в квартиру в доме, в котором было 14 этажей. Чем на более раннем этапе строительства ты покупаешь, тем вероятность изменения проекта больше. И это законно», – предупреждает Дьяченко.

Каковы риски покупки квартиры через эскроу-счет

Главный риск, связанный с долевым строительством и внесением денег на эскроу-счет, касается банка. Если он обанкротится, деньги переведут другой кредитной организации. Однако по условиям страхования средств в случае отзыва у банка лицензии и его банкротства Агентство по страхованию вкладов выплачивает страховое возмещение в размере не более 10 млн рублей на одного вкладчика. Если квартира стоила больше, эта разница будет утрачена.

Тем не менее, эскроу-счет делает нашу инвестицию в недвижимость более безопасной. Даже если стройка заморозится, деньги либо вернутся покупателю недвижимости, либо будут переданы новому застройщику, который будет достраивать объект.

«Люди не рискуют своим средствами. Но этот счет никак не может гарантировать, что не будет банкротства банка, задержки по строительству, изменения планировки, когда застройщик вносит изменения в проект», – поясняет Дьяченко.

Плюсы покупки квартиры в строящемся доме

Покупка квартиры в новостройке, помимо выгоды в цене, хороша тем, что можно на любом этапе строительства увидеть своими глазами, как идет процесс. Однако чем более ранний этап строительства, на котором оформляется покупка недвижимости, тем больше рисков недостроя.

Минусы покупки квартиры в строящемся доме

Если покупать квартиру на стадии строительства, придется ждать окончания процесса и сдачи дома. А это может занять годы. Кроме того, пока дом не достроен, невозможно оценить качество готового объекта, а также то, как будет выглядеть на самом деле придомовая территория и инфраструктура вокруг.

На каком этапе строительства лучше покупать квартиру

Покупка квартиры на нулевом этапе строительства, то есть на уровне котлована, считается самой выгодной. И не только с точки зрения цены на новостройки. Несомненным преимуществом является и большой выбор квартир. Тем не менее, эксперты рекомендуют покупать квартиры или брать квартиры в ипотеку где-то в середине процесса строительства дома.

«Я советую своим покупателям, своим клиентам уже покупать все же на этапе, когда есть хотя бы несколько этажей, и ты хотя бы понимаешь, как стройка идет. Ты уже понимаешь, есть ли задержки по срокам. Тогда тебе проще понимать, как будет вестись стройка. И ты наблюдаешь, какие материалы используются, другие моменты», – советует риелтор Денис Дьяченко.

Вместе с тем, довольно редко бывает, когда жилой комплекс распродается весь до последней квартиры еще до получения разрешения на ввод в эксплуатацию. После сдачи дома остается в среднем около 10-20% свободных помещений. В том числе квартиры остаются вакантными по решению застройщиков, которые предпочитают продавать квартиры после строительства по более выгодной для них цене.