Верни мне мой 2018: почему квартиру в Петербурге надо было покупать 5 лет назад
С чего всё начиналось
Давайте вспомним, как выглядел рынок недвижимости в России и в Петербурге пять лет назад. 2018 год ознаменовался значительным ростом цен на квартиры, особенно на вторичное жильё. Стоимость 1 кв. м резко выросла практически во всех регионах и достигла в среднем 62,6 тыс. рублей, увеличившись на 6%.
Петербург тогда занял второе место по росту цен — к концу года средняя стоимость «метра» в нашем городе выросла аж на 9,3% и составила 124,3 тыс. рублей. Сильнее поднялись цены на «вторичку» только в Амурской области — там рост составил 9,6%, а 1 кв. м стал стоить 58,2 тыс. рублей. Третье место занял Хабаровский край с ростом в 8,5% — до 62,1 тыс. рублей.
При этом Москва по темпам подорожания вторичной недвижимости заняла лишь девятое место — там цены выросли лишь на 6,6%. Правда, по уровню цен столица традиционно осталась на первом месте: стоимость «квадрата» там составила по итогам 2018 года 203,6 тыс. рублей.
Только в четырёх регионах страны цены на квартиры в 2018 году несколько снизились — в Ивановской, Челябинской и Калужской областях, а также в Мордовии, но снижение составило буквально десятые доли процента.
Что касается новостроек, то и они дорожали на протяжение всего 2018 года, хоть и не столь высокими темпами, как «вторичка». За год квартиры в строящихся домах эконом- и комфорт-класса в Петербурге подорожали на 3,1% — стоимость «квадрата» составила в среднем 100 тыс. рублей. Сильнее всего выросли в цене новостройки Выборгского и Красногвардейского района (на 8% и 8,2% соответственно, до 101 тыс. и 92 тыс. руб./кв. м).
В пригородах рост цен оказался более заметным — 4,6%. Тем не менее, новые квартиры там были гораздо доступнее — около 65 тыс. рублей за «метр». В Ленобласти лидером по росту цен ожидаемо стал самый застраиваемый и пользующийся наибольшим спросом Всеволожский район — там цены на новостройки выросли почти на 5% и составили 65,5 тыс. руб./кв. м.
Рост цен на строящееся жильё в 2018 году имел объективные причины. Во-первых, в предыдущем 2017 году в продажу вышло очень много новых объектов, поэтому стоимость квартир ощутимо снизилась. Логично, что застройщикам захотелось компенсировать весьма скромные прибыли.
Во-вторых, именно в 2018 году заговорили об изменениях в строительном законодательстве: застройщиков начали вынуждать переходить на эскроу-счета, то есть деньги покупателей квартир они могли получить только после постройки и сдачи дома. На фоне тревожных слухов многие компании начали повышать цены.
В конце 2018 года аналитики подсчитали, за сколько в среднем можно было купить обычную однокомнатную квартиру в разных регионах России. Самыми дорогими регионами оказались Москва и Московская область, Петербург с Ленобластью и Крым. В Москве самые скромные «хоромы» продавали за 6,7 млн рублей, в Петербурге — за 4 млн, в Севастополе можно было найти предложения от 3 млн.
При этом в 16-ти из 50-ти регионов европейской части России в 2018 году ещё вполне реально было купить квартиру в пределах 1,5 млн. За самыми дешёвыми квартирами предлагалось ехать в Брянскую или Смоленскую области — там стоимость жилья начиналась от 1,3 млн.
Догнать и перегнать Лос-Анджелес
Даже несмотря на рост цен в 2018-м, уже три года спустя стало понятно: те, кто успел купить тогда квартиру, настоящие счастливчики. В 2021 году цены на жильё в Петербурге снова резко скакнули вверх — более чем 30%. Причём подорожала как «вторичка», так и новостройки.
Интересно, что самыми космическими темпами в 2021 дорожало элитное жильё: по этому показателю Петербург обогнал не только Москву, но и, к примеру, Лос-Анджелес.
Эксперты объясняли такой рост цен целым рядом причин. Говорили об эпидемиологической ситуации (напомним, тогда была в разгаре пандемия коронавируса), об оттоке строителей-мигрантов, о росте цен на стройматериалы, о трудностях перехода на проектное финансирование. Свою роль сыграло и введение льготной ипотеки, а также колебания курса рубля и низкие ставки по банковским вкладам.
Особенно сильно цены на жильё выросли за первые четыре месяца 2021 года. Как итог, уже весной средняя стоимость 1 кв. м в петербургских новостройках эконом- и комфорт-класса составила 163,2 тыс. рублей. Относительно дёшево можно было приобрести жильё лишь в Красногвардейском районе, где за 1 кв. м просили от 141,3 до 147,4 тыс. рублей. А вот в центре или на Петроградке квартиры стали просто фантастически дорогими — от 243,7 до 309,8 тыс. рублей за «метр».
Безумный 2022-й
В первой половине 2022 года рост цен на жильё продолжился, и это понятно: безумный рост курса рубля и санкции заставили очень многих людей в панике скупать недвижимость. Всего за первые четыре месяца года квартиры в Москве подорожали на 10,6%. Правда, потом и люди, и цены пришли в себя, к тому же свою роль сыграло повышение ключевой ставки. В результате за период с мая по декабрь стоимость квартир в столице упала на 7,5%.
В Петербурге ситуация была похожая: цены на новостройки только за первые три месяца выросли здесь на 17%, впервые преодолев психологическую отметку 200 тыс. рублей за 1 кв. м.
Как писало издание РБК, к концу марта один «квадрат» в новом доме стоил 247 тыс. рублей. Но в мае спрос начал снижаться, рынок перешёл в стадию стагнации. А с осени цены вообще пошли вниз, особенно на «вторичку» — там падение составило 3%.
В конце 2022 года вопрос о том, что будет с рынком российской недвижимости, интересовал очень многих. Эксперты делали осторожные прогнозы: мол, скорее всего, жильё в 2023 году если и продолжит расти в цене, то в пределах инфляции. А в некоторых регионах или в отдельных сегментах рынка недвижимость может и подешеветь.
Налетай, подешевело
Как же ситуация выглядит сегодня? В столице, как ни удивительно, цены не только не снижаются, но и стремятся всё выше.
«В начале года многие ожидали снижения цены недвижимости, но ко второй половине года ожидания не оправдались», — отметил директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов в беседе с Forbes.
Боясь, что «будет хуже», люди бросились скупать квартиры: спрос на недвижимость — по крайней мере, в Москве — в 2023 году бьёт все рекорды.
Такой сумасшедший спрос не мог не повлиять на стоимость жилья: по данным Forbes, всего за один месяц стоимость среднестатистической квартиры в московской новостройке выросла на 2,9% и достигла 20,37 млн рублей. Это на 4,5% больше, чем годом ранее.
А вот в Петербурге рынок недвижимости находится в состоянии кризиса. Новых домов строится по-прежнему много, но у людей уже нет денег на приобретение квартир в них. На фоне снижения спроса застройщики вынуждены снижать цены: уже в первом квартале 2023 года квартиру в новом доме можно было купить на 2,3% дешевле, чем в конце 2022-го.
По итогам апреля 2023 года средняя стоимость 1 кв. м на петербургском первичном рынке снизилась на 1,1% и составила 41,1 тыс. рублей. Получается, что новую квартиру в этом году купить будет выгоднее, чем в прошлом: однушка в новостройке обойдётся в среднем на 138 тыс. дешевле. Для простых петербуржцев это достаточно существенная разница.
Впрочем, «вторичка» тоже дешевеет. Аналитики сервиса «Авито Недвижимость» рассказали РБК, что особенно подешевели большие квартиры по четыре и более комнат — разница по сравнению с прошлым годом составляет до 3 млн. Одной из причин, по мнению экспертов, стала инициатива властей расширить льготную ипотеку и на вторичный рынок недвижимости — те, кто планировал покупать «вторичку», теперь выжидают более выгодных условий.
Кстати, некоторые риэлторы считают, что именно сейчас, на минимуме спроса, следует покупать квартиру.
«2023 год может стать золотым с точки зрения покупки недвижимости „на дне“», — пишут они в соцсетях.
