Продолжится ли ажиотаж и рост цен на рынке новостроек Петербурга осенью 2023?

В сентябре в офисах продаж застройщиков всегда с нетерпением ждали первую волну покупателей, возвращающихся из летних отпусков или/и завершающих дачный сезон.

Пик продаж традиционно приходился на октябрь и ноябрь с грандиозным финалом в декабре в виде «аттракциона щедрости» скидок и акций.

Но в этом году, как заверяют некоторые участники рынка, запись для клиентов на сделки есть уже только на последние числа сентября.

При этом летом 2023-го, по различным оценкам, «квадрат» в Петербурге мог подорожать на 4000 рублей, а с начала года — на 15 — 37 тыс. в зависимости от локации и класса жилья.

Застройщики заверяют: после ударного лета и августовского «аккорда» к новому осеннему сезону они всё равно готовы, ожидается и вывод новых проектов.

Однако свои коррективы в ситуацию может внести заседание Центробанка 15 сентября, где будет рассматриваться вопрос о сохранении или повышении ключевой ставки.

Не готовы многие участники рынка и гарантировать щедрость распродаж былых лет под Новый год. Скорее всего, речь может пойти об объектах со сроками сдачи после 2024 и 2025 годов и отсутствии привычных огромных скидок.

На что рассчитывают по осени застройщики…?

Как рассказала директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева, спрос на квартиры в новостройках за три летних месяца вырос на 40—45% по сравнению с июнем-августом 2022.

Пиковым месяцем по продажам стал август: спрос активизировался на фоне ослабления рубля, усиления инфляции и роста ключевой ставки.

По словам Ольги Трошевой, после сообщений о планах Минфина пересмотреть условия по льготной ипотеке (увеличить первоначальный взнос до 20% — прим. редакции) можно также ждать оживления продаж в краткосрочной перспективе (в начале/первой половине осени до изменения условий). Спрос может активизироваться за счёт потенциальных покупателей, которые будут стремиться закрыть сделку на старых условиях.

— Однако в долгосрочной перспективе увеличение размера первоначального взноса может негативно сказаться на спросе, так как многим покупателям будет недостаточно собственных средств для приобретения жилья. Сегодня большинство покупателей, оформляющих льготную ипотеку, вносят минимально возможный первоначальный взнос в размере 15%, — отметила она.

Руководитель отдела продаж ГК «Запстрой» Евгений Бескровный положительные ожидания от нового сезона связывает, прежде всего, с традиционными поводами, такими, как миграция населения в Петербург, поступление летом в вузы, вывод в продажу заявленных комплексов.

Однако, по его словам, есть и новое обстоятельство: жители некоторых приграничных субъектов всё чаще решаются переехать в Северную столицу и 47 регион для начала новой жизни.

— Если же сравнивать ожидания на этот сезон в сравнении с показателями прошлого «сезона»: осени 2022, то уверен, что в этом году удастся не только выйти на эти показатели, но и превзойти их, — прогнозирует он.

Генеральный директор агентства недвижимости «ПРАЙД ГРУПП» Алексей Бондаренко, по словам которого «сентябрь уже набирает обороты», комментирует ситуацию кратко:

— Мы рассчитываем на положительную динамику роста заявок, пока так и идёт. Для информации — наши партнёры-застройщики сейчас записывают клиентов на сделки на конец месяца. Раньше всё расписано. Нами же. Больше мне добавить нечего, — отмечает он.

… и покупатели?

Генеральный директор петербургской строительной компании City Solutions Василий Тимофеев поясняет, что покупатели ждут снижения ставки, так как, «скорее всего, такая высокая ставка ненадолго, и ЦБ её в этом году уже снизит».

— Цены на недвижимость сильно выросли за последние два года, и существенного роста, даже на фоне ослабления рубля, скорее всего, не будет. Цены на недвижимость ещё могут вырасти на уровне инфляции. Также у нас есть надежда на восстановление инвестиционного спроса на квартиры.

Что касается сравнения с 2022-м, то прошлый год был нетипичный, впрочем, как и последние три года. Можно сказать, что мы сейчас вышли на показатели 2019-го, — полагает он.

По словам Василия Тимофеева, в первые дни осени и говорить об этой динамике рано, но последние несколько лет у покупателей нет ярко выраженной сезонности в покупках квартир, за исключением конца года.

При этом спрос уже немного вырос в связи с возвращением из отпусков.

На условиях анонимности некоторые собеседники делятся: 15 сентября с большой долей вероятности Центробанк с учётом существующих экономических условий и курсом рубля всё-таки поднимет ставку. Это приведёт опять же к краткосрочному всплеску спроса и росту сделок, пока банки, в свою очередь, не откорректируют ставки. Но в перспективе всё может обернуться стагнацией.

Как вспоминает Ольга Трошева, в прошлом году в сентябре в компании сначала фиксировали рост продаж, который сменился снижением спроса к концу месяца — и до конца осени 2022. В тот период продажи поддерживала в основном стартовавшая в октябре программа льготной ипотеки.

Так что же всё-таки с ценами?

По данным директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», цены на рынке с начала 2023 года практически не изменились за исключением июля и, в особенности, августа, когда активно раскупались квартиры, в том числе и наиболее бюджетные.

Из-за этого средняя цена предложения в самых востребованных жилых комплексах выросла. В целом в петербургских новостройках класса масс-маркет за лето цены увеличились примерно на 2,5% до 221 400 рублей. В пригороде сохраняется ценовое плато: средняя цена в августе — 142 900.

Алексей Бондарев считает, что цена 1 кв. м за лето выросла на 4000 рублей.

— Мы видим стабильный спокойный рост. Если рассматривать начало года и конец лета — прирост цены за 1 кв. м составил 37 000. Честно признаться, с такой нестабильной ситуацией даже для нас такой прирост кажется довольно оптимистичным. В предыдущие годы я б его назвал прогнозируемым, — подчеркнул он.

Евгений Бескровный согласен с коллегами в том, что основной рост стоимости «квадратов» пришёлся на лето. По его данным, они подорожали на 5000 — 9000.

При этом осенью рост цен только продолжится, в том числе, из-за вывода новых проектов в продажу.

Генеральный директор и основатель агентства недвижимости MTG Мария Тарасова резюмирует кратко:

— Пока есть ажиотаж, цены будут расти и дальше. Мы уже получили сообщения от всех крупных застройщиков о повышении цен и отмене большинства акций в сентябре.

Мы не ожидаем снижения цен на новостройки до конца 2023 года. С ростом ключевой ставки просядет «вторичка», а «первичка», особенно «на ключах», будет пользоваться спросом на этом фоне, — рассуждает она.

Что выведут в продажу?

По словам Ольги Трошевой, если планы девелоперов не поменяются, то на рынок до конца 2023 года может выйти около 30 ЖК в разных районах Петербурге и области, различных классов.

Как рассказал Василий Тимофеев, в их компании стартуют в ноябре продажи квартир в ЖК «Министр» на «Чёрной речке». Как правило, здесь возводится жильё премиум и комфорт-класса.

По информации Евгения Бескровного, в середине сентября начнутся продажи апартаментов на Петровском острове на улице Ремесленная.

В Приморском районе в Лисьем Носу «квадраты» можно будет начинать покупать в ЖК загородного формата.

В Курортном районе в Зеленогорске к вводу в продажу также намечен жилой комплекс. Но там конкретные даты пока не заявлены.

Директор агентства «Дорогая, я дома» Алексей Лякин перечисляет «Живи В Рыбацком», очередной корпус «Сандей», «Бела́рт», «Новые горизонты» от ЦДС, а также ряд объектов компании в Новосаратовке.

Участники рынка вспоминает также проект на Пионерской, 53 в Петроградском районе.

Как резюмирует Алексей Бондарев:

— Все крупные девелоперы готовят старты.

От себя отметим, что итоговый вывод объектов опять же будет зависеть от политики ЦБ по ключевой ставке. Если она будет повышена и останется высокой в течение года, то застройщики просто сдвинут ввод в продажу наиболее лакомых ЖК до лучших времён.

А что с новогодними скидками?

Отказываться от распродаж на Новый год застройщики и участники рынка не намерены, но и не обещают, что скидки и акции будут такими же щедрыми, как в прошлые годы.

— Декабрь всегда активное время, и поэтому в декабре — январе всегда количество сделок вырастает. Часто сделки в конце года связаны с премиями, другими доходами, — делится Алексей Лякин.

Евгений Бескровный отмечает, что многих покупателей в этом году крайне волнует момент с новогодними распродажами.

— Лично я считаю, что мы не увидим массово огромных скидок и супер интересных предновогодних акций.

Но, думаю, что отдельные застройщики могут преподнести сюрприз и на отдельные свои жилые комплексы и типы квартир запустить какую-то интересную акцию, приятный и стоящий подарок при покупке или скидку на квартиру в размере 150—300 тыс. в зависимости от класса жилого комплекса, — предполагает он.

По мнению Марии Тарасовой, перед Новым годом можно будет увидеть акции на новостройки с небольшой степенью готовности и со сроком сдачи в конце 2024 и в 2025 годах.

Готовы застройщики и поспорить с утверждением о том, что около 60% жилья, выведенного в продажу, сейчас не находит своего покупателя.

По словам девелоперов, такое утверждение — это совсем грубые оценки и самая «средняя температура по больнице». В каких-то удачных жилых комплексах лоты бронируются заранее и расхватываются, как только поступают в продажу в течение пары месяцев. Но где-то всё действительно может сильно повиснуть.

Как отмечают в «Петербургской недвижимости», доля непроданных квартир в сданных новостройках Северной столицы, в которых ещё ведутся продажи, составляет 12%.

По опыту Алексея Лякина, в наиболее популярных проектах к сдаче объекта остаётся порядка 30% нераскупленных лотов, а то и меньше.