Затоваривание или дефицит искусственно: что происходит на рынке новостроек Петербурга?

Традиционно с наступлением майских праздников и дачного сезона у застройщиков начинался мёртвый летний сезон, который, впрочем, сопровождался некоторым всплеском продаж в марте — апреле. Но в 2023 спрос всё-таки начал проседать, а времена, когда можно было строить что и как угодно, как считают некоторые участники петербургского рынка, похоже, закончились.

Рецепт застройщиков от роста цен?

На то, что застройщики Петербурга отложили до лучших времён ввод многих новых проектов, обратили внимание аналитики двух крупных консалтинговых агентств.

Как подсчитали в Nikoliers, в первом квартале 2023-го в Петербурге в продажу было выведено 8600 квартир (328 000 кв. м), в Ленобласти — 4100 (195 000 кв. м).

За аналогичный период пошлого года этот показатель для агломерации составил 18 300 и речь шла 404 000 «квадратах» конкретно для Петербурга. В целом по двум субъектам вывод снизился в 2023-м на 30%.

Сократилось и количество «чистых премьер». Если в 2022-м продажи в I квартале стартовали в 23 новых жилищных комплексах, то сейчас это только девять проектов.

При этом в лидеры вышли локации на периферии: это объекты в Пушкинском и Петродворцовом районах.

За КАДом на стадии реализации находится 35% квартир (около 3000 лотов). В центре этот показатель составил 516 квартир (6% от общего объёма).

Застройщики столкнулись с ситуацией, когда спрос снизился, а объём нераспроданного жилья увеличился. Так, на конец марта 2023-го в экспозиции находилось 41 500 квартир, что на 24% больше, чем в I квартале 2022 года.

— Даже на фоне снижения темпов запуска девелоперами новых проектов существующий спрос не может поглотить объём экспонирующегося предложения и предотвратить затоваривание рынка. В результате застройщики могут продолжить искусственно формировать дефицит нового предложения, чтобы сдерживать цены на прежнем уровне, — прогнозирует директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Елизавета Конвей.

Здесь стоит отметить, что падение объёмов наблюдается уже давно. За период с весны 2021-го по весну 2022-го снижение составило 48%.

Спрос на квартиры: вверх или вниз?

Руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева отмечает, что объём нового предложения за прошедший квартал составил по агломерации (Петербург и Ленобласть) 540 000 кв. м, что на 26% ниже показателей предыдущего квартала. По её мнению, это «традиционное снижение, связанное с сезонным фактором».

Как добавляет аналитик, цены с начала 2023-го существенно не выросли. В сегменте «масс-маркет» они составляют в среднем 219 000 за кв. м. При этом Ольга Трошева настаивает: в начале 2023-го от месяца к месяцу активность спроса на рынке увеличивалась. В феврале зафиксирован прирост в 26% к январю, в марте — 23% к февралю.

Эксперт по недвижимости, руководитель агентства недвижимости Георгий Патанин приводит несколько иные цифры. По итогам первого квартала этого года интерес к новостройкам Петербурга оказался на 47,68% ниже, чем за аналогичный период 2022-го и на 39,94% ниже 2021-го.

Не имеют возможности?

На рост доли нераспроданного жилья в Северной столице обращает внимание и генеральный директор и основатель агентства недвижимости Мария Тарасова. Но пока речи о кризисе перепроизводства нет.

— Надо учитывать, что с появлением эскроу-счетов застройщики пересмотрели стратегию продаж. Они больше не стремятся продавать все квартиры как можно быстрее, а оставляют часть ликвидных квартир для реализации на стадии готовности, чтобы получить по ним максимальную доходность, — считает она.

По её мнению, сильно снижать цену девелоперы также не имеют возможности, так как работа с эскроу-счетами предполагает использование проектного финансирования. Это кредит, который выдаётся банком под определённый проект застройщика, и в нём прописаны определённые условия его реализации. Строительные компании обязаны придерживаться этих условий.

Георгий Патанин парирует: затоваривание есть, и его нельзя назвать маленьким. Без поддержки спроса застройщики не смогут самостоятельно его реализовать.

— Думаю, что заявление властей про поддержку «вторички» связано с поддержкой «первички». Так, люди, продающие «вторичку», будут покупать себе что-то на «первичке».

Сейчас сложно говорить о новых мерах. Если заморозить цены, то это нерыночная история, которая ляжет на плечи государства. Если разрешать поэтапное раскрытие счетов, то вопрос, зачем всё это вводилось, — рассуждает эксперт.

Как он заключает, застройщики привыкли к ажиотажному спросу и можно строить что угодно, и это что угодно всё равно купят. Сейчас люди, наоборот, более тщательно выбирают, и в целом рынок вернулся, как ни странно, к более здоровому состоянию.

Как добавляют многие собеседники, давать какой-то более точный прогноз по росту цен сейчас рискованно: никто не знает, как поведёт себя курс рубля.