Как изменились цены и спрос на новостройки в Петербурге и кому отказывают в ипотеке?

Как подсчитали аналитики DataFlat.ru, в феврале 2023-го в Петербурге было продано почти на 60% меньше квартир и апартаментов, чем за аналогичный период прошлого года. Цены на «квадраты» без учёта скидок подросли на 11%, а выручка застройщиков снизилась вдвое. Участники рынка констатируют: падение по продажам, действительно, имеется, но призывают ситуацию не драматизировать с учётом бума и ажиотажа прошлых лет. Между тем, в пятницу, 17 марта, Центробанк принял решение по ключевой ставке рефинансирования, или так называемой цене вопроса, по которой он ссужает деньги другим банковским структурам, а те определяют свою политику в отношении уже ипотечных ставок.

С поправочным коэффициентом

Результаты собственных исследований эксперты DataFlat.ru разместили в Telegram-канале компании. Так, если в феврале 2022 года в Северной столице было заключено 5704 сделок по квартирам и апартаментам в новостройках, то в аналогичном месяце этого года показатель упал на 59% — до 2353. Цена «квадрата» в среднем по рынку выросла с 199 706 до 222 194 рублей, или на 11%. Выручка застройщиков снизилась с 44 до 22 млрд рублей. Но в сделках выросла доля ипотеки с 68 до 81%.

По Ленобласти падение по продажам составило 52%. Если в феврале прошлого года было продано 2338 лотов, то теперь речь идёт о 1116. Стоимость 1 кв. м подросла с 130 126 до 145 825 рублей, или на 12%. Застройщики потеряли в выручке около 4 млрд рублей по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Ипотека также пошла в рост с 71 до 87%.

При этом средняя площадь приобретаемых квартир в Петербурге и Ленобласти выросла на 8 и 9% соответственно.

Впрочем, имеется в результатах исследований и оговорка. Как подчёркивают аналитики, цифры рассчитаны с поправочным коэффициентом в связи с частичным отсутствием расширенных данных по регистрации за конец февраля, что обусловлено законодательными и технологическими изменениями в работе ЕГРН Росреестра с 1 марта 2023 года.

Вполне реальны или не вполне корректны?

Опрошенные 78.ru участники рынка и эксперты признают, что факт падения продаж в нельзя отрицать, но важно понимать, что и с чем сравнивать.

Как отметила руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева, действительно, в феврале этого года было продано меньше квартир.

— Но надо помнить, что в конце февраля 2022-го и в марте на рынке был зафиксирован бум спроса: естественно, что в этом году цифры ниже. В то же время спрос в феврале 2023-го выше, чем в январе этого года (в среднем на +18% по рынку). Мы сравниваем спрос по кварталам, поэтому более точными цифрами на данный момент не располагаем, — подчеркнула она.

О пике бума в прошлом году говорит и генеральный директор агентства недвижимости «ПРАЙД ГРУПП» Алексей Бондарев.

— В начале 2022 года был довольно ажиотажный спрос по причине начала мировых колебаний. Сейчас ситуация спокойнее, и поэтому логично спрос упал. Мы видим нормализацию спроса и интерес покупателей. Мы надеемся, что рынок будет стабилен. Пока есть прогнозы на увеличение спроса, — предполагает он.

Руководитель агентства недвижимости «Дорогая, я дома» Алексей Лякин считает данные DataFlat.ru не вполне корректными.

— На мой взгляд, не очень корректная статистика, мне не очень понятно, что с чем сравнивалось. Сейчас не могу сказать, что падение числа сделок составило 59% в Петербурге, и 52% в Ленобласти. Например, за 2022 год снижение числа сделок по Росреестру оценивалось в 18,25% относительно 2021 года, в Ленобласти за тот же период снижение было на уровне 7,39%, — поясняет он.

Как добавляет Алексей Лякин, 2021 год стал самым урожайным на сделки в этом веке, и «понятно, что после такого пика должно было начаться снижение».

— По сути, 2022 год — это американские горки на рынке жилья: то значительный рост спроса, то значительный провал из-за различных факторов, — констатирует он.

На условиях анонимности собеседники добавляют: падение на рынке объясняется также резким замедлением деятельности инвесторов, ждущих лучших времён и возвращения платежеспособности потенциальных арендаторов, и релокации части обеспеченного населения.

Цены вверх или в зоне стабильности?

По словам Ольги Трошевой, на рынке новостроек цены стабильны. В феврале они продолжают оставаться на уровне второй половины 2022 года.

— Средняя цена 1 кв. м класса масс-маркет в Петербурге — 220 тыс. рублей, в пригородах — 146 тыс. С начала 2023 года изменение есть в пределах 1%, — рассказала она.

Алексей Бондарев оценивает прирост стоимости «квадрата» по сравнению с прошлым февралем в 15%.

Здесь стоит отметить, что цены всегда коррелировались с объёмами вывода на рынок новых проектов застройщиков. Чем больше «квадратов» заявлялось в продажу, тем больше было шансов, что стоимость стабилизируется и не будет расти галопирующими темпами. При этом, как только намечалась эта стабилизация, застройщики как раз всегда и ограничивали вывод.

Как рассказала руководитель отдела аналитики строящейся недвижимости ГК «Бюллетень Недвижимости» Ольга Романова, в феврале 2022 года в Петербурге и пригородах в продажу было заявлено 6000 квартир или 277 тыс. кв. м. В аналогичном периоде этого года речь идёт о 2500 объектах или 140 тыс. «квадратов».

Генеральный директор агентства недвижимости Мария Тарасова падение продаж и рост цен связывает с тем, что правительство сейчас активно запрещает застройщикам продавать квартиры по субсидированным акциям по ипотеке. Условия для клиента сейчас ухудшились, и всё меньше семей могут позволить себе покупку.

— Цены подросли, и только ипотеки с околонулёвыми ставками могли помочь приобрести квартиру. Но околонулёвые ставки предполагают удорожание квартиры. И получается, что банку в залог уходит квартира по цене выше рынка. Если заёмщик откажется платить, что банку достанется в залог актив по завышенной цене. Это может привести к банковскому кризису. Поэтому правительство хочет остановить выдачу ипотек по завышенным активам. Но для простых людей, кто мыслит низким ежемесячным платежом, это был реальный шанс купить квартиру. Поэтому спрос так сильно упал, — констатирует Мария Тарасова.

На будущих заседаниях?

Ключевую ставку рефинансирования в 7,5% Центробанк не меняет подряд с 16 сентября 2022 года.

Юрист по финансам Сергей Пирогов не видит оснований для изменения ставки в сторону увеличения или уменьшения, так как нет и каких-то кардинальных изменений в экономике за последнее время. Он обращает внимание на другой момент: именно по пока только устной рекомендации ЦБ банковские структуры резко ужесточили подход к потенциальным заёмщикам, и теперь детально изучают кредитные истории, источники дохода и т.д. Из-за этого растёт количество отказов, в том числе, по ипотеке.

По словам Сергея Пирогова, в настоящее время непонятно, как дальше будет развиваться рынок первички, что будет с ценами, и в таких условиях, если есть возможность, то лучше с покупкой жилья подождать.

Кредитный и ипотечный консультант Александр Бида согласен.

— Сейчас есть два фактора, располагающих к отсутствию изменений этого показателя. Во-первых, денежная масса растеёт, а, с другой стороны, инфляционные ожидания не меняются, они долгое время держатся на одном и том же уровне. Кроме того, население продолжается пользоваться моделью накопления, а не трат, — поясняет он.

По его информации, сейчас количество отказов в кредитах и ипотеках, действительно, выросло в два раза по сравнению с февралем 2022-го. Покупать квартиру с учётом трендов на рынке эксперт советует только в том случае, если остро стоит вопрос об улучшении жилищных условий. Об инвестиционных «квадратах» Александр Бида советует пока забыть.