На птичьих правах: в Петербурге падает спрос на апартаменты
Спрос на апартаменты в Северной столице снижается рекордными темпами. Продажи за год сократились более чем в два раза — в 2022 году было продано чуть больше 2 тыс. апартаментов общей площадью 67 тыс. кв. метров. Специалисты объясняют это геополитической обстановкой и, как следствие, снижением средней доходности, ведь приобретают такие нежилые помещения в большинстве своём в качестве инвестиций. По итогам года она не дотянула даже до 5%-ной отметки, оказавшись вдвое ниже ожидаемой. Тем не менее, соблазн купить жилье на четверть дешевле от стоимости квартиры многим преодолеть не удаётся — эксперты отмечают повышение интереса покупателей, которые приобретают их для проживания. Корреспондент 78.ru разбирался в том, на что нужно обратить внимание.
Собственность частная, а земля — государственная. И сдана в аренду на 49 лет. Но застройщика это не смутило, и он не постеснялся возвести здесь величественное здание и начать продажи жилья, позиционируя его как элитное. Жилой комплекс на берегу Финского залива в Репино — апартаменты премиум класса. В интернете можно найти объявления о продаже помещений в этом доме: 60 млн рублей за двухкомнатные и 120 млн за четырёхкомнатные номера.
Статус апартаментов — а по бумагам это такие же нежилые помещения как, например, склад или магазин — развязывает застройщикам руки. Например, они не обязаны обеспечивать город социальной инфраструктурой, а значит, приобретая такую недвижимость, человек не вправе рассчитывать на детский сад или школу неподалёку. Кроме того, по словам экспертов, покупатели апартаментов в Репино сильно рискуют — даже почти полувековая аренда не гарантирует, что дом избежит сноса.
— Учитывая, что это заказник, и рядом Финский залив и Сестрорецк, то там, возможно, вообще было невозможно строить коммерческое помещение — нежилые, не то, что жилые — они тоже коммерческие. И у них могут быть проблемы с получением собственности в принципе, — объясняет риелтор Андрей Мазур. — Не то, что арендная земля — незаконное строительство. Поэтому с этим нужно аккуратно, требовать разрешительную документацию у застройщика, и договоры аренды смотреть — на каких основаниях, у кого арендуют. И вообще выяснить, реальная ли это документация.
О сложностях жизни в апартаментах не понаслышке знают жители 111-го дома по Краснопутиловской улице. Отопительный сезон там каждый год приходит с опозданием. И всякий раз тепла приходится добиваться «с боем». Осенью прошлого года люди два месяца мёрзли в своих комнатах из-за конфликта, возникшего между застройщиком, поставщиком тепла и управляющей компанией. Жители дома стучались в различные инстанции, в конечном итоге ситуацию удалось разрешить, но нет никаких гарантий, что она не повториться в следующем году.
— Когда мы обращаемся к организациям с этой своей темой, нам говорят, что, во-первых, мы нежилое помещение. Соответственно, говорят в администрации Московского района, мы не можем вам помочь сильно. Законодательно никакого здесь права влиять — так как мы коммерческое жильё нежилое помещение — никто на нас не может, — говорит жительница дома Наталья Шульц.
А ещё в апартаментах нельзя прописаться, на них нельзя оформить льготную ипотеку и коммунальные платежи обойдутся дороже. Всё по той же причине — юридически это помещение нежилое. Сейчас в Петербурге около 45 тыс. апартаментов, и, несмотря на привлекательную цену, в сравнении со стоимостью квартиры — выгода до 20%, риелторы отмечают снижение к ним интереса — сказались сразу несколько факторов.
— Спрос упал, потому что сама аренда такого жилья упала и доходность стала меньше. Туристов стало меньше приезжать. Люди для себя редко покупают, потому что в них невозможно прописаться, здесь нет под них инфраструктуры — детских школ, садов в принципе не строится. Зачастую они строятся около метро, поэтому интересны как объекты сдачи. Сдача сейчас упала, соответственно, спрос на них упал, — добавляет Мазур.
Девелоперы называют Петербург городом сервисных апартаментов. То есть тех, кто пользуется ими именно как гостиничными номерами больше, чем тех, кто приобретает такую недвижимость в качестве постоянного жилья. Помещения чаще всего выкупают инвесторы, которые хотят получить доход от аренды.
— Здесь вы отдаёте номер в управление управляющей компании, она сдаёт в долгосрок, краткосрок, среднесрок — и за счёт этого рентная доходность выходит в районе 7-9% годовых. И плюс стоимость недвижимости около 10%. То есть итого 17-19% доходности сейчас обещает рынок апартаментов, — комментирует ситуацию девелопер Александр Терентьев.
Перспективы такого заработка с одной стороны заманчивые. Но юристы напоминают: покупка апартаментов — сделка по приобретению нежилого помещения. Поэтому рассчитывать на налоговые преференции в этом случае не приходится.
— Если, например, мы купили жильё на территории России, раз в жизни можем получить с него вычет — 2 млн рублей, и с этой суммы у нас не будут уплачиваться налоги. А если уже бухгалтерия их удержала, то, соответственно, будет возврат налога из бюджета. Так вот по апартаментам это запрещено, потому что они являются нежилыми помещениями. То есть с точки зрения налога, к сожалению, отличия очень существенные, — говорит юрист Вадим Баранча.
Если вы всё же твёрдо решили покупать апартаменты, эксперты рынка недвижимости рекомендуют особо внимательно изучить документы: а именно договоры, проекты согласования и разрешения на строительство.
Видео: 78.ru
