Удвоение за три года: что будет с ценами на новостройки в 2023 году в Петербурге?

В декабре ушедшего 2022 года федеральный центр принял решение продлить программу льготной ипотеки, запущенную на старте пандемии, до 1 июля 2024-го с поднятием ставок с 7 до 8%. Также до этого срока была пролонгирована семейная ипотека с переформатированием теперь её условий. Если раньше участвовать в ней могли семьи, где хотя бы один ребёнок родился после 1 января 2018 года, то теперь программа доступна для семей, где есть два ребёнка, которым ещё не исполнилось 18 лет, без привязки к дате рождения.

Эти механизмы, с одной стороны, помогли многим петербуржцам, как и россиянам, улучшить свои жилищные условия. Но та же льготная ипотека запустила чудовищный маховик роста цен на «квадраты». Так, только в 2022 году они подорожали в Северной столице, по оценкам аналитиков, на треть. А с начала старта программы в 2020-м за три года этот показатель составил от 80 до 100%. 78.ru выяснял вместе с экспертами, каких ещё сюрпризов ждать от цен в наступившем году и какие новые тренды могут появиться на рынке.

Галопирующими темпами

Как подсчитали аналитики Nikoliers, до запуска программы льготный ипотеки весной 2020 года в среднем «квадрат» стоил 127 тыс. рублей, до этого момента его стоимость стабильно роса на 2—4% в квартал. Но как только механизм заработал, застройщики стали мгновенно реагировать на растущий спрос и задирать цены. К концу 2020-го они скакнули на 32% до 167 тыс. рублей. К концу 2021 года стоимость подросла на 27% — до 212 тыс. рублей.

— Максимальный прирост показателя пришелся на 1 квартал 2022 года, как итог — на начало 4 квартала 2022 года средневзвешенная стоимость 1 кв. м первичной жилой недвижимости в Северной столице составила 255 тыс. рублей, увеличившись на 21% с начала года. Таким образом, с марта 2020 года цены росли ежегодно на 20—30%, в результате чего рынок пришёл к удвоению стоимости 1 кв. м всего за три года — со 127 тыс. до 255 тыс. рублей, — констатировали там.

Чуть более скромные цифры привел генеральный директор агентства недвижимости ПРАЙД ГРУПП Алексей Бондарев. По его словам, сейчас «квадрат» в Северной столице оценивается в 220 тыс. рублей. Однако, по подсчётам Алексея Бондарева, сравнении с 2021 годом прирост составил около 80%.

Как вспоминает вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева, в начале 2021 года в среднем 1 кв. м стоил 154 тыс. рублей, а концу 2021-го уже была взята планка в 185 тыс. рублей. На фоне известных февральских событий 2022 года была взята планка в 210 тыс. рублей.

— К маю ажиотаж прошёл, в начале лето было затишье, поскольку люди избавились от рублей. В конце ноября 2022-го средняя стоимость 1 кв. м составляла 218 тыс. рублей, а к Новому году начала снижаться под предлогом специальных акций. По некоторым объектам цены почти что вернулись к февральским показателям, — уверена она.

Наименьшие цифры приводит руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. По её оценкам, на четвертый квартал 2022 года «квадрат» в эконом-сегменте оценивался в среднем в 169,2 тыс. рублей (+10,2% с начала года); в комфорте — 231,8 тыс. (+15,2% с начала года); в бизнес — 343,9 тыс. (+14,1% с начала года). В среднем по рынку в 2022 году в масс-маркете (это эконом и комфорт) стоимость нового жилья увеличилась на 32%.

Три четверти сделок?

Несмотря на шокирующий рост цен на новостройки, большинство аналитиков продление льготной ипотеки воспринимают положительно. Некоторые эксперты говорят о том, что в 2023 году набиравшая в пандемийные годы популярность «вторички» может только ещё больше усилиться.

— Продление льготной ипотеки — это очень положительное решение для первичного рынка недвижимости. На протяжении нескольких лет госпрограмма поддерживала покупателей своими выгодными условиями и пользовалась огромной популярностью. Ожидается, что льготная и семейная ипотека, уже являющиеся ключевыми инструментами рынка новостроек, продолжат поддерживать спрос на новостройки и в следующем году, — полагает Ольга Трошева.

По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», доля госпрограммы среди всех ипотечных сделок достигает 75%. Доля семейной ипотеки также довольно высока и держится на уровне 18%.

По словам Алексея Бондарева, три четверти сделок проходят по льготным программам.

— Есть и плюс, и минус этого распределения. Из-за сильного перевеса в сторону первичного рынка, что, очевидно, мы заморозили огромный пласт вторичного рынка. А это ликвидность, которая помогла бы работать «первичке» без помощи льготных ипотек, — рассуждает он.

Катерина Соболева полагает, что в связи с увеличением ипотечных ставок на новостройки, скорее всего, покажет рост вторичный рынок.

— Разница между ставками сократится и составит 2% вместо 3% сейчас. Люди начнут задумываться, стоит ли покупать новостройки за 218 тыс. рублей за «квадрат», когда можно приобрести «вторичку» за 190 тыс. рублей за 1 кв.м. Соответственно, люди, которые продают «вторичку», смогут выдохнуть, поскольку спрос должен будет восстановиться, — прогнозирует она.

Генеральный директор петербургской строительной компании Сity Solutions Василий Тимофеев констатирует, что в 2022 году в Северной столице произошло замораживание спорных, более дешёвых проектов.

— Отсутствие льготной ипотеки на «вторичку» сильно поддерживает спрос на новостройки, поэтому мы видим такую разницу в цене между этими типами жилья, — поясняет он.

Обращают внимание на всё?

По словам Василия Тимофеева, в условиях снижения спроса и обострения конкуренции застройщиков, у покупателей повысилась избирательность. Люди стали более осмотрительны, чаще обращать внимание на дополнительные услуги: локацию, удобство общей инфраструктуры, уровень безопасности и автоматизации дома. Покупки стали более продуманными.

— Помимо нового жилья покупатели ожидают получить не только благоустроенную внутридворовую территорию, но и торговые, спортивные, социальные объекты в шаговой доступности. Людей волнует всё: от транспортной доступности до вида из окна. Новым трендом становится спрос на места для зарядки электромобилей, — рассказал Василий Тимофеев.

Как считает Алексей Бондарев, в 2022 году покупатели стали брать меньший метраж. Самые ходовые квартиры в Северной столице — это евродвушки и однокомнатные, их около 60%. Такие тренды в 2023 году будут только усиливаться.

Только в рост или на стабилизацию?

Несмотря на падение доходов населения и рекордный рост цен в прошлые годы, снижать стоимость «квадрата» застройщики не планируют, но зато готовятся к завуалированным скидкам и акциям.

— Я думаю, 2023 год у девелоперов будет годом скрытых скидок. Это подарки и акции при покупке квартир. Я проговаривал перспективы со многими застройщиками, и мы ждём прирост цен в районе 20% за 2023 год. А как оно выйдет, предугадать очень трудно, — признаётся Алексей Бондарев.

На условиях анонимности большинство участников рынка прогноз в рост цен на 20—25% разделяют. Многие также обращают внимание на колебания курса рубля, наметившиеся в конце года 2022 года. Впрочем, каким будет этот тренд, комментировать никто не готов.

По словам Ольги Трошевой, в целом, цены на рынке стабилизировались, и в ближайшее время никаких существенных изменений не ожидается. С продлением льготной ипотеки можно связывать старт новых субсидированных программ от застройщиков и банков со ставкой ниже 8%. В настоящее время такие механизмы крайне популярны и являются драйверами первичного рынка.

Василий Тимофеев осторожно отмечает, что прекращение роста цен не приведёт к снижению стоимости, так как себестоимость строительства растёт и предпосылок для изменений пока что нет.