Проект «Красный треугольник»: нужно ли городу общественно-деловое пространство за 60 млрд?
Историко-культурная экспертиза: «Вот-вот будет свет в конце тоннеля»
Бывшая фабрика «Красный треугольник» недалеко от Обводного канала — это 34 гектара общей площади, 150 корпусов, из которых 80 имеют статус объектов культурного наследия, и просто неизмеримое количество боли для города, который уже много лет пытается придумать, как приспособить это великолепие под что-нибудь полезное, красивое и коммерчески выгодное.
На данный момент комплекс решено превратить в единое «общественно-деловое пространство». По словам председателя КГИОП Сергея Макарова, инвестор уже найден — это один из крупнейших собственников объекта. Но, прежде чем приступать к тотальному редевелопменту бывшего завода, необходимо определить его статус.
«Красный треугольник» относится к выявленным объектам культурного наследия. Как отметил Сергей Макаров на прошедшем недавно заседании президиума ВООПИиК, в данный момент проходит историко-культурная экспертиза, по результатам которой комплекс, вероятно, будет включён в реестр объектов культурного наследия ещё до конца 2022 года.
Руководит проведением историко-культурной экспертизы объекта доктор архитектуры Маргарита Штиглиц.
— Мы давно этим занимаемся, — призналась она. — Это очень сложный объект: 80 корпусов, меняется систематизация, нумерация… Но, кажется, вот-вот виден свет в конце тоннеля. Главная концепция — сохранение этого комплекса как единого памятника, ансамбля. На это у нас ориентированы и экспертиза, и дальнейшее развитие этой территории. Мы хотим сохранить его как как единый городской ансамбль, как важный фрагмент городской исторической среды.
Проблемы имущественных отношений
В беседе с журналистами председатель КГИОП Сергей Макаров подчеркнул, что одной из главных проблем, препятствующих скорейшему началу работ на объекте, является крайне сложная система имущественных отношений. Всего в «Красном треугольнике» числится около 15 крупных собственников и большое количество мелких. Причём последним, как правило, совершенно не интересно влезать в сложную и долгую историю перестройки объекта.
— Город подписал соглашение с одним из крупных собственников этого объекта о вовлечении всего объекта в оборот, — рассказал Сергей Макаров. — Проводятся переговоры с остальными собственниками. Но он очень сложный — потому что там жуткая чересполосица, это проблемы приватизации `90-х годов. Там перемешаны городская и частная собственность, есть корпуса, где одна литера — и она нигде не заканчивается.
Это очень сложная процедура, но город настроен на то, чтобы «Красный треугольник» был отреставрирован, утраченные, обрушившиеся части воссозданы, чтобы там появилась нормальная жизнь, которая будет приносить арендаторам прибыль, и чтобы на эту прибыль они продолжали поддерживать этот объект в достойном состоянии.
Крупный собственник, который готов взяться за непростое дело преобразования завода на Обводном канале, — это УК «БИО» («Бюро имущественных операций»). Именно с этой управляющей компанией на ПМЭФ ещё в 2021 году администрация города подписала соглашение о сотрудничестве, в рамках которого будет осуществляться реконструкция «Красного треугольника». Как рассказал Сергей Макаров, компании предстоит также убеждать всех мелких собственников в необходимости изменений.
Руководитель проекта — о проблемах, сроках и конечном результате
О том, что же увидят горожане на территории бывшего калошного завода, когда (и если) проект будет разработан и реализован, мы спросили непосредственно у руководителя данного проекта УК «БИО» Елены Державицкой.
— Многофункциональный центр и общественно-деловую зону, — ответила Державицкая уже известным нам термином. — Мы планируем интегрировать проектируемую зону в ткань города: будет проницаемая зона, и зона для горожан в том числе. В концепции «город в городе».
Как отметила Елена Державицкая, пространство завода изначально представляло собой «город в городе», и эту структуру компания планирует сохранить. Маргарита Штиглиц также отметила, что «Красный треугольник» представлял собой единый «великолепный ансамбль», похожий изнутри на соты. Аналогичное единое целое и планируется получить «на выходе».
В отличие от председателя КГИОП, руководитель проекта отметила, что множество собственников на объекте — не главная проблема компании:
— С собственниками договориться, на самом деле, не такая уж большая проблема. В принципе, у нас достигнуто соглашение с основными крупными собственниками на площадке. Есть проблема в пересечённых территориях и в несформированном имущественно-правовом статусе.
Есть некоторое количество незарегистрированных помещений, то есть не определён собственник. Я же не могу в чужое помещение прийти и насильно проводить реставрационные работы. Было нарушено, плохо передано в бюджет какое-то количество недвижимости в объекте культурного наследия. На данный момент проведена уже достаточно большая работа, огромное количество задублированных помещений исправлено и снято с учета. Но, всё равно, такая проблема существует. Это не позволяет и противоаварийные мероприятия провести, и договор приспособления заключить.
Руководитель проекта подчеркнула, что объект большой и очень сложный — 250 тысяч кв. метров, и в данный момент компания содействует проведению историко-культурной экспертизы. В целом же УК «БИО» занимается проектом уже 2,5 года. Когда же петербуржцы смогут увидеть обновлённый «Красный треугольник» и посетить новое общественное пространство?
— Очень многое зависит сейчас от субъекта. Потому что есть площади, которые находятся у города, есть незарегистрированные площади. У нас точка отсчёта — это очищенный объект для инвестирования. То есть, если мы получаем этот объект, то временной лаг, наверное, — 5 лет, — рассказала Елена Державицкая.
Общую стоимость реализации проекта его руководитель не назвала, ссылаясь на коммерческую тайну, однако в обсуждениях звучали цифры до 50-60 миллиардов рублей. На заседании президиума ВООПИиК был представлен красивый эскиз обновлённого пространства — с арками из стекла и металла, встроенными корпусами и посаженными вдоль дорожек деревьями.
Что на самом деле может получить и потерять Петербург?
— Мне кажется, что общественно-деловое пространство — это некая банальность. Нужно было что-то сказать, и мы сказали «общественно-деловое пространство». Но за этим нет никакого видения, — считает архитектурный критик Мария Элькина.
По мнению эксперта, пока за представленным на заседании президиума ВООПИиК эскизом не стоит ничего, как и за этой пустой, по сути, формулировкой. Если же подходить к проблеме «Красного треугольника» серьёзно, основательно и с заботой о перспективе — необходимо сделать из него пространство, способное к относительно простой замене функций.
— Сегодня во всём мире, и в России особенно, редевелопмент нужно планировать таким образом, тем более такой большой и долгий, чтобы мы имели возможность потом функцию поменять. Потому что естественно, что функционал города довольно быстро меняется, и угадать на 10 лет вперёд, что будет востребовано, а что нет, довольно сложно. Но мы всё равно рассчитываем, что в Петербурге будут жить люди, они будут есть, пить, гулять, ходить на воздухе, в помещениях, и, мне кажется, что это как раз и задача этого проекта — предусмотреть возможность изменений.
О каких же именно изменениях может идти речь?
— Бывает разное. Что значит «общественно-деловое»? Это абстракция. Например, офисы могут оказаться не нужны, но будут нужны коворкинги. Или, наоборот, этот район оживёт и станут нужны гостиницы. Может быть, мы увидим появление какой-то третьей городской типологии, которую мы не знаем сегодня. Она же довольно сильно меняется со временем. Например, мы не знали 20 лет назад, что такое коворкинг. Сейчас знаем, но, может быть, мы через 20 лет об этом забудем, и вспомним что-то ещё.
То есть понятно, что да, это должно быть, по крайней мере, общественное пространство, но каковы конкретные функции этого общественно-делового пространства — я бы даже не стала гадать. Может быть, через 20 лет будет актуально общественно-игровое пространство. Может быть, там будут городские фермы, мы сами будем выращивать себе еду, потому что города к этому стремятся.
О рисках и возможных потерях
Мы спросили у эксперта, реально ли реализовать такой масштабный проект по созданию на обширной территории «Красного треугольника» некоего «общественно-делового пространства» всего за пять лет — тот срок, который обозначила пунктиром руководитель проекта управляющей компании. По мнению Марии Элькиной, это возможно, если не хватать с неба звёзд.
— Общественно-деловое пространство одно другому рознь. Я думаю, что год или два должно уйти только на разработку и утверждение этого проекта и понимание механизма его реализации. Но, при этом, если планку снизить и понять, что мы хотим что-то попроще, не использовать сейчас потенциал этой территории до конца, а использовать её хоть зачем-то — то, наверное, да, что-то можно сделать за пять лет.
Без сомнения, одним из главных страхов всех градозащитников, да и обычных петербуржцев, переживающих за свой город, является мысль о вероятных потерях при реализации ещё не разработанного проекта.
— Конечно, они могут быть, — разводит руками архитектурный критик. — Во-первых, там есть какая-то ценная застройка, и как её сохранять, как она будет сочетаться с современной архитектурой — это очень важно. Второе — сама себе неправильно использованная территория может быть потерей. Это вообще главное, о чем в Петербурге нужно думать. То есть может быть потеря, когда у нас что-то было и мы что-то потеряли, а есть ситуации, когда у нас был потенциал, а мы его плохо использовали. Для Петербурга это самое частый вид потерь.
У нас, например, есть берег реки, а на берегу реки трасса. Но это уже давно случилось, с этим сложно что-то поделать. А вот был намыв на Васильевском острове, в одном месте застроили вроде неплохо, а на остальном построили муравейники. Это огромная потеря, мы потеряли выход к морю в этом месте. А выход к морю очень дорого стоит. И здесь то же самое. Это потенциально очень ценная территория. В ней есть колоссальная возможность развития всего района. И сделать это неправильно, банально, в четверть силы — это значит потерять потенциал. И это, мне кажется, самый главный риск.
Проблема комплексного развития территорий
Помимо проблемы преобразования самого «Красного треугольника», крайне важен и вопрос изменения и приспособления прилегающих к бывшему заводу территорий. По мнению Марии Элькиной, редевелопмент столь обширного пространства должен повлечь и трансформацию прилегающих пространств. Но, конечно же, есть немало «но»:
— Чтобы этот проект их повлёк, он должен составляться одновременно со стратегией развития окружающих пространств. Это вообще большая проблема Петербурга — у нас каждый участок развивается отдельно. И мы почему-то ждём, что он изнутри себя изменит окружающее пространство. Действительно, если проект очень хороший, он на самом деле их меняет. Но это микровлияние по сравнению с тем, что мы могли бы получить, если бы занимались комплексным развитием территорий, если бы у нас для каждой части города была стратегия развития.
И проект преобразования «Красного треугольника» должен затрагивать район в целом, включая всю прилегающую инфраструктуру, уверена Мария Элькина.
— Сейчас к «Красному треугольнику», на самом деле, не подъехать, это некий остров. Там нет пешеходного траффика вокруг. И, конечно, эффект от возвращения этой территории к жизни был бы усилен, если бы она не развивалась как остров. У нас в городе, по-моему, просто нет управленческого инструмента, который позволяет делать иначе. Может быть, можно придумать такой инструмент — почему нет?..
