Выжить без H&M и Bershka: как торговые центры Петербурга изменятся в 2022 году
«Большой исход» без освобождения мест
За последние месяцы петербуржцы лишились многих привычных брендов. Из страны ушли десятки производителей и продавцов одежды и обуви, косметики и украшений, мебели и мелочей для дома, игрушек и спортивных товаров. В торговых центрах Петербурга едва ли не на каждом шагу можно встретить закрытые не первый день двери.
О своём уходе с российского рынка заявили не только H&M и Uniqlo — самые видные и популярные представители масс-маркета, но и такие бренды, как Bershka, Pull&bear, House, Reserved, Stradivarius, Puma, Reebok, Adidas, Levi's, Women'secret, Zara и многие-многие другие.
К концу 2022 года в торговых центрах страны может опустеть от 15 до 30% торговых площадей — об этом сообщает РБК со ссылкой на исследование консалтинговой компании CORE.XP. При позитивном развитии событий процент пустых площадей может остановиться на уровне 10-12%, но надежды на такой «счастливый сценарий» мало, считает президент Российского совета торговых центров Дмитрий Москаленко.
Многие торговые центры, и без того потерявшие огромные суммы во время пандемии, находятся в кризисной ситуации. Ещё в апреле, когда иностранные бренды стали один за другим заявлять об уходе с российского рынка, Смольный анонсировал проект по замене иностранных фэшн-брендов петербургскими — «Сделано в Санкт-Петербурге». Проект, без сомнения, хороший и полезный для всех, ведь в нашем городе действительно немало интересных местных брендов одежды, о которых не знает массовый покупатель.
Вот только это благое начинание столкнулось со специфической сложностью. Как рассказал на одной из пресс-конференций председатель Комитета по промышленной политике, инновациям и торговле Петербурга Кирилл Соловейчик, выяснилось, что в городских ТРЦ, совсем не так много свободных площадей, на которых могли бы разместиться новые магазины.
— Те компании, которые попали под санкции и готовы уйти, всё равно платят аренду, несмотря на то, что жалюзи самих магазинов закрыты. ТРЦ скованы обязательствами в рамках аренды, — пояснил Соловейчик.
Новый закон против «арендного ярма»
«Арендная кабала», с одной стороны, помогает некоторым торговым центрам держаться на плаву — если арендаторы продолжают платить без задержек и проблем. С другой, далеко не всегда собственники торговых площадей получают доходы в виде фиксированной арендной платы. Как рассказали 78.ru в отделе аренды ТРК «Гранд Каньон», с каждым арендатором договор заключается на индивидуальных условиях:
— Это зависит от площадки, от её ликвидности, от площади, от того, насколько перспективен тот или иной подход к арендатору. Всё очень индивидуально. Бывает комбинированный (подход): фикс и роялти (процент от товарооборота). Только роялти у нас нет, какая-то фиксированная часть присутствует обязательно.
В том случае, если договор с арендатором, поставившим свой бизнес «на паузу», заключён с расчётом на роялти, торговый центр теряет весьма ощутимые деньги, даже несмотря на по-прежнему поступающие деньги за аренду. Но далеко не всегда у арендодателя есть возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке — многие торговые центры соглашались на условия операторов с мировым именем, в которых такой подход был исключён.
В связи с этим, дабы торговые центры могли избавиться от балласта «затаившихся» арендаторов, 28 июня Госдума приняла закон, согласно которому ТЦ может требовать от арендатора уплату аренды в прежнем размере. А если оператор откажется, владелец торговой площади сможет расторгнуть договор с арендатором в одностороннем порядке, несмотря на то, какие условия были прописаны в бумагах изначально.
Новый закон прокомментировала для 78.ru Екатерина Трушлякова — директор департамента торговой недвижимости PPF Real Estate Russia (собственник ТК «Невский Центр»):
— На данный момент у ТК «Невский Центр» отсутствует необходимость пользоваться новым законом, так как возможность расторжения и уплата арендной платы предусмотрена договорами аренды. Но данный закон, безусловно, нужен рынку. Многие торговые центры соглашались с очень строгими договорами арендаторов и сейчас не могут ни выйти из договора, ни получать положенную арендную плату.
Крупный торговый бизнес в этой сложной ситуации обратился к президенту и за другими мерами поддержки. Российский совет торговых центров направил в начале июня письмо президенту России Владимиру Путину с предложением поменять налоговую систему для моллов. Представители торговых комплексов предложили рассчитывать налог на имущество и земельный налог как процент от оборота предприятий, установив при этом верхний предел для первого налога в размере 4%, для второго — 1%. Как утверждают представители бизнеса, на сегодняшний день фиксированные налоги могут «отъедать» до 20% оборота ТЦ.
Критический процент зарубежных брендов
Как же обстоят дела у торговых центров в Петербурге? Как выяснилось, совершенно по-разному — в зависимости от изначального состава арендаторов и общей направленности ТЦ. Вот что рассказала о количестве закрывшихся арендаторов и отношениях с ними в ТК «Невский центр» Екатерина Трушлякова:
— С 24 февраля приостановило работу восемь магазинов, из которых только два в итоге расторгло договоры аренды. Замены операторам есть, мы ведём переговоры. Мы видим, что на рынке подписываются контракты с новыми операторами, что свидетельствует о сохранении динамики в торговой недвижимости и наличии интересантов на площадки. Закрывшиеся арендаторы платят аренду в полном объёме. Но мы бы, конечно, предпочли, чтобы, кроме платежей по аренде, было и ведение коммерческой деятельности.
При этом зарубежные бренды, по словам директора департамента торговой недвижимости PPF Real Estate Russia, составляли в торговом центре почти 95% (без учёта общепита и супермаркета).
— Российский товар присутствует, в основном, в продуктовых супермаркетах и в супермаркетах товаров для детей. Если смотреть именно на сами магазины, а не на товар внутри, то доля зарубежных арендаторов была ниже 30%, но это обманчивый показатель, поскольку производитель самого товара почти всегда — зарубежная компания. И, если она примет решение не поставлять товар в РФ, то магазин (даже если он зарегистрирован в России) будет, скорее всего, закрыт из-за отсутствия поставок, так как новый товар найти одномоментно сложно, — пояснила наша собеседница.
Оправдан ли курс на восток?
Заявления о курсе на восток, о возможном приходе на российский рынок не только китайских, но также турецких брендов звучали за последние месяцы не раз. В конце мая Российский совет торговых центров сообщил, что о своём намерении выйти на российский рынок заявили несколько турецких брендов одежды: LTB, Twist, adL, Mudo и Ipekyol. Президент РСТЦ Дмитрий Москаленко также подтвердил, что с представителями турецких компаний идут переговоры. Один из таких брендов, отметил Москаленко, производит товары для дома в стиле Zara Home.
Хорошее место долго пустовать не будет, но есть ли в наших торговых центрах сейчас места? И готовы ли к новым брендам совсем иного толка ТЦ, а главное — покупатели?
— С китайскими и турецкими производителями сейчас общаются практически все игроки рынка, и у потенциальных арендаторов на рассмотрении находится огромное количество предложений, — рассказала Екатерина Трушлякова. — Но в моменте мы не видим готовности этих арендаторов открыть магазины по совершенно разным причинам. Посетитель ТРЦ сейчас полностью обеспечен ассортиментом товаров, но необходимо время, чтобы перестроиться с одного уже привычного набора брендов на другой. Учитывая, как долго западные бренды формировали лояльность, можно считать, что покупатель в моменте потерян. Тем не менее, пройдёт немного времени и появятся новые «любимые» бренды.
Эксперт подчеркнула, что небольшие и средние площади торговые центры заменят без особых проблем и без потери качества товаров.
— Замена ушедшим брендам в краткосрочной и среднесрочной перспективе отсутствует только для больших форматов в крупных ТРЦ. Проблема больших форматов какое-то время будет ощущаться достаточно остро, так как эти магазины были сделаны под конкретных операторов, а новые бренды пока не готовы к массовому освоению таких площадок.
Трафик покупателей и финансовая адаптация
Сократился ли поток покупателей в петербургские ТРЦ за последние месяцы? Как рассказала Екатерина Трушлякова, в ТК «Невский центр» посещаемость держится на уровне 2021 года:
— Но в последние четыре месяца она была нестабильной: то всплески, то падения. Во многом это было связано с мартовским ажиотажем, а затем с «новыми» высокими ценами ритейлеров, которые пугали и отталкивали потребителя. На данный момент появились скидки от арендаторов, одновременно покупатель адаптировался и принял повышенные цены.
Сложная обстановка 2022 года не нанесла петербургским торговым центрам убийственный урон как минимум потому, что бизнес уже научился приспосабливаться за два прошедших года пандемии.
— Последние четыре месяца также принесли новую волну адаптации: сокращение операционных расходов и перенос части платежей, переговоры с арендаторами по коммерческим условиям, переговоры с финансовыми организациями и т. д., — рассказала наша собеседница. — Каждая доходная и расходная статья подвергается тщательному критическому анализу. Если приостановившие деятельность операторы всё же не откроются, то будем искать замену, тут сложно придумать что-то иное.
По словам Екатерины Трушниковой, в краткосрочной перспективе текущая бизнес-модель позволяет торговому центру оставаться на плаву, но в долгосрочной её, конечно, придётся серьёзно пересматривать, чтобы восстановить «денежный поток» и иметь возможность осуществлять реновацию общих зон и модернизацию оборудования.
Тем не менее, идти на уступки потенциальным новым арендаторам компания не планирует: цены на аренду не снижаются, а ценообразование ведётся по той же схеме.
Когда не ставили на H&M и не проиграли
Но не все торговые центры Петербурга серьёзно пострадали из-за тотального исхода зарубежных брендов с российского рынка. ТРК, не делавшие ставки на самые популярные иностранные магазины, оказались в значительно более выигрышном положении. Среди них — ТРК «Гранд Каньон». Как рассказали 78.ru его представители, здесь после 24 февраля закрылись всего три магазина зарубежных брендов: Adidas, Reebok и Levi's.
Всего в «Гранд Каньоне» порядка 50% магазинов зарубежных производителей, но подавляющее большинство из них вовсе не собирается покидать свои площади. Происшествия последних четырёх месяцев на ТРК, по словам представителей, не отразились никак:
— Ни по трафику, ни по выручке мы не почувствовали изменений. Потому как мы не были счастливыми обладателями H&M’а, Макдональдса и прочих. Мы сознательно не делали выбор в пользу этих представителей ритейла, потому что нас окружали крупные девелоперы: «Мега» и «Форт-групп», которые неизменно их представляли в своих торговых комплексах полным пакетом. Мы пошли по другому пути, мы с ними не договаривались, и они оказались первыми, кто подвёл девелоперов. В этом плане мы оказались в очень выигрышном положении.
Изменения в посещаемости ТРК, конечно, есть, причём довольно значительные — но они, отметили представители комплекса, связаны в первую очередь с сезонностью и погодой:
— Вот недавно было тепло, хорошая погода — трафик чуть-чуть, процентов на 6-10 снизился. Как только начинаются дожди, идёт прирост трафика. По сравнению с прошлым годом значительных колебаний нет. Всего 5%, но мы это не считаем, это погрешность. По сравнению с 2020 годом тоже. С 2018 годом сравнивать уже бесполезно, концепция посещения торговых комплексов изменилась.
«Гранд Каньон»: о вере в старых арендаторов и возможностях для новых
Озвученные магазины спортивных товаров и джинсов закрылись в «Гранд Каньоне» в довольно срочном порядке — в течение двух недель после 24 февраля, рассказали в ТРК. Тем не менее, до сих пор арендаторы не расторгают договор с торговым комплексом, продолжая, как и раньше, вносить арендную плату в полном объёме.
— Это не влияет на трафик, — рассказал нам представитель ТРК. — Это не якорные арендаторы, они занимают не ключевые позиции в торговом комплексе, не самые ликвидные места. И мы ждём, мы верим, что арендаторы найдут какие-то пути разрешения этой ситуации, потому что это бизнес, просто так взять и бросить бизнес тяжело. Они сделали дорогостоящий ремонт по бренд-буку, у них завезён товар, там стоит оборудование на миллионы, поэтому мы их не подгоняем. И сами арендаторы не выходят пока с пожеланием покинуть наш комплекс. Честно — это нас радует, потому что, видимо, раз не расторгли сразу и готовы терпеть арендную нагрузку, значит, они в наш комплекс верят. И, наверное, стартанут, если будет возможность стартануть, с хорошими показателями.
Что касается прихода в ТРК новых арендаторов, российских, китайских или турецких брендов — представители «Гранд Каньона» не исключают такой возможности, но отмечают, что свободных площадей пока нет. А значит, этим брендам придётся ждать своей очереди «в рамках обычного брокериджа и девелопмента»:
— Если к нам придёт с интересным предложением интересный перспективный бренд, который мы оценим и поймём, что он привлечёт трафик, сможет сделать хорошие продажи на нашем трафике, что к нам ходит их клиент — конечно, мы будем рассматривать, на перспективу. Заход какого-то нового бренда — это не сегодня-завтра, сегодня мы договорились — завтра они зашли, это полугодовые переговоры.
Мы, конечно, будем рады и, конечно, будем проводить переговоры и подбирать площадки, потому что движение арендаторов и внутри торгового комплекса, и внутри системы ритейла происходит всегда. На это не влияет ни спецоперация, ни пандемия. Наверное, такие экстремальные экономические ситуации «подсвечивают» каких-то арендаторов и их проблемы. Но внутри бизнеса обычно арендаторы сами стараются решить проблемы, их задача — торговать хорошо, а не просто бросать как есть. И если это какая-то динамичная конструкция бизнеса, а пандемия научила арендаторов делать динамичную адаптивную конструкцию бизнеса, то всё будет хорошо.
Без сомнения, после 2022 года торговые комплексы Петербурга изменятся очень серьёзно — но не все. Со временем придут новые бренды, к которым мы понемногу тоже привыкнем. Тем не менее, без стильной одежды и обуви мы не останемся при любых условиях.
