На сотки — из высотки: как пандемия повлияла на рынок недвижимости в Петербурге?

Нет худа без добра. Если бы коронавирус не запер россиян внутри страны, то россияне, похоже, ещё не скоро бы обнаружили, что у них есть Россия. И что в ней можно жить не хуже, чем в одноэтажной Америке. А, может быть, даже и лучше. Потенциальные покупатели жилья стали всё чаще присматриваться к индивидуальным домам. Неужели благодаря пандемии рынок недвижимости в Петербурге и его окрестностях из «вертикального» станет наконец «горизонтальным», и на окраинах города вместо бетонных гетто появятся респектабельные районы с уютными домиками и лужайками?

Начнём со статистики. Недавно областные чиновники гордо рапортовали, что к концу текущего года на территории 47-го региона будет введено в строй 2 млн кв. м индивидуального жилья. Многоэтажек, конечно, обещают построить в три раза больше — но тем не менее. Такого подъёма в секторе ИЖС, который фиксируют сегодня, не наблюдали ещё никогда ни областные власти, ни рыночные аналитики.

Одна из крупнейших консалтинговых компаний Петербурга утверждает, что за 9 месяцев 2021 года число сделок на первичном рынке загородной недвижимости выросло по сравнению с таким же периодом прошлого года на 26%. Покупатели активно приобретают уже готовые таунхаусы и коттеджи, а также пустые земельные участки в надежде построить на них дом своей мечты. Пока что наибольшую активность проявляют богатые клиенты. При этом в спину им уже начинают дышать льготные ипотечники, которые тоже надеются стать лендлордами, прикупив землицы для индивидуальной постройки. Так что, по мнению многих экспертов, пока мы наблюдаем ещё не настоящий пригородный бум, а всего лишь его начало.

Россия — самая большая страна в мире, как известно. В среднем у нас на 8,5 человек приходится 1 кв. км земли. В теории, при такой плотности населения мы могли бы вообще не задумываться о социальной дистанции, не говоря уже о площадях для комфортного проживания. Но увы. Даже жители тесных государств не на шутку удивились, когда узнали, что в Петербурге есть дом, в котором живут около 10 тыс. человек. Это население таких городов, как Анадырь, Суздаль или Опочка, которое добровольно самозаточилось в 35-ти подъездах 25-этажного комплекса. Ладно, если бы это был престижный футуристический небоскрёб. Но, да простят нас счастливые обладатели жилья в этом сооружении, далеко не каждый петербуржец сможет найти район Кудрово на карте.

Можно было бы понять архитекторов, если бывшая столица Российской империи была бы агломерацией типа Токио или Джакарты, где из-за нехватки территории единственный способ разместить людей — посадить их друг другу на голову. Но у Петербурга таких проблем не было отродясь. Пусть город стоит на болоте, но места в нём — хоть отбавляй. Строй не хочу. Только почему-то на пустырях у нас высится борщевик, а боящиеся его потревожить интеллигентные девелоперы намывают новые, золотые земли в Маркизовой луже и строят высотки, во дворы которых солнце не проникает даже в белую ночь. Зато этот недостаток с лихвой компенсируется счетами за свет, капремонт и прочую коммуналку.

Нашего героя Никиту потянуло к земле, когда ни локдауны, ни самоизоляцию ещё не брался предсказать ни один участник «Битвы экстрасенсов». Молодому человеку банально хотелось чередовать городские будни с выходными на свежем воздухе, а  в петербургской квартире не помещались все друзья, которых хотелось накормить мясом, пожаренным на мангале.

Никита Федотов, домовладелец:

— Хотели изначально просто дачу, без глубоких мыслей: жить круглый год или нет. Скорее про лето думали. И это не рассматривалось, как замена квартире. Хотя с приходом ковида и удалёнки плотно стал там жить… Сейчас соседей стало больше. Когда мы покупали участок, то там не было электричества и воды, и, конечно, меньше покупали участки. Сейчас постоянно кто-то строит новые дома, появляются новые соседи. Есть активный чат.

До недавних пор позволить себе загородное уединение могли лишь пенсионеры, дауншифтеры и представители немногих профессий, которым не нужно было ежедневно посещать службу. Но коронавирусные ограничения вынудили многих нанимателей пересмотреть трудовые отношения с работниками. Как выяснилось, трудиться дистанционно могут не только писатели и программисты. «Удалёнщики» стали подумывать о переезде из многоквартирных домов в более просторные и комфортабельные особнячки за границы Петербурга.

Фирдаус Анохина, специалист по недвижимости:

— У меня есть хороший пример — так получилось, что два лета подряд я продавала одну и ту же дачу. Её продажа сначала пришлась на лето до пандемии, а затем на лето — самое начало ситуации с ковидом. Её цена в начале пандемии сразу же выросла на 35%. И ушла эта дача гораздо быстрее, чем в первый раз… Цены на дачи в аренду подскочили существенно сразу же весной 2020-го, когда был объявлен первый карантин. И потом уже не падали… Лето 2021-го было очень жарким, и это тоже повлияло на повышение спроса.

По наблюдениям эксперта, с началом пандемии интерес возрос и к земельным участкам. Многих горожан, желающих вложиться в землю и индивидуальное строительство, пока ещё пугает перспектива круглый год самостоятельно обслуживать загородный дом и прилегающую территорию — на что, помимо денег, нужны ещё и физические силы. Тем не менее всё больше покупателей, которые узнают, что за цену 50-метровой евродвушки на 30-м этаже можно купить 100-метровый коттеджик с клумбочками, склоняются к приобретению своего дома. При этом, как говорят дачники-старожилы, выбирая загородное жилище, внимание нужно обращать не только на кривизну стен, как при покупке площади в многоквартирном доме.

Никита Федотов, домовладелец:

— Надо, чтобы водопровод был качественно сделан, трубы должны быть закопаны минимум на метр, чтобы зимой не промерзали. Плюс обогревающие кабели надо проводить, если их не будет ещё… Смотреть на то, какое отопление там, если говорим про готовый дом. У нас вот простая печь-камин. Нагревается дом быстро, но и остывает быстро. Если повезёт купить дом с газом, то там круто иметь газовый котёл, это, по идее, самое дешёвое решение в плане месячных расходов.

Впрочем, мечтателей об одноэтажной жизни ждёт при переезде гораздо больше подводных камней, чем может показаться. Например, нужно учитывать, что в каждом районе действуют свои правила и с ними стоит ознакомиться перед предстоящей покупкой, чтобы понимать, с какими ограничениями придётся столкнуться на конкретном участке. Несоблюдение ПЗЗ может обернуться штрафами, а порой — даже сносом незаконных построек. Такие случаи, по словам нашего эксперта, тоже встречаются.

Фирдаус Анохина, специалист по недвижимости:

— Не все понимают, что покупка участка земли вовсе не означает того, что вы вправе делать/строить/возвышать на нём всё, что душе угодно. Всё, что будет построено, обязано ещё до строительства пройти согласование, а после окончания стройки — регистрацию… Я бы обратила пристальное внимание на статус участка и его расположение. От этих пунктов зависит существующая или будущая инфраструктура; на месте покупателя стоит разобраться, чем отличаются СНТ, ЛПХ, ДНП от ИЖС. Иногда даже наличие статуса ДНП не гарантирует проведения коммуникаций, если застройщик обанкротился. Были случаи, когда в Ленобласти нарезанным участкам присваивали статус ДНП, а затем несколько лет вместе с каждым участком продавали обещания провести воду, газ. Конечно, участки с перспективой будут продаваться и быстрее, и дороже. Но воз и ныне там, к сожалению.

С другой стороны, в отличие от жильца многоквартирного дома, который прикован наручниками к конкретным поставщикам коммунальных благ, загородный житель имеет гораздо большую свободу выбора при покупке ресурсов. Не нравится цена на воду — выкопал колодец, недоволен поборами за водоотведение — соорудил септик, не устраивают дорогие киловатты — поставил солнечные батареи и ветрогенератор, и вот уже ты сам себе — электростанция. Также и с центральным отоплением, которое городской потребитель не может заменить на более дешёвую альтернативу. В частном владении человек волен выбирать, чем, как и когда обогревать жилище. И очевидно, что если среди ресурсоснабжающих компаний есть конкуренция, то цены всегда будут ниже, чем у монополистов.

Никита Федотов, домовладелец:

— …из расходов получается около 12 тыс. ежегодно взносы за СНТ. На эти деньги чинят дороги, чистят канавы, оплачивают охрану на въезде.

Свет и вода по счётчику. Вода, правда, дороже, чем в городе. Но у нас ещё есть колодец, очень полезная вещь. Считаю, обязательно надо вырыть.

Станут ли петербургские пригороды похожими на одноэтажную Америку — вопрос пока открытый. С одной стороны, как мы уже отметили выше, у многих горожан появилось не только желание, но и возможность перебраться из высоток в соразмерное человеку жильё. Пока переселенцы предпочитают строить дома самостоятельно, призывая на помощь вольные бригады. Но если этот самодеятельный рынок освоят небольшие строительные компании, то малоэтажные загородные дома вполне могут стать более доступными для большего круга клиентов. И тогда есть шанс, что окраины Петербурга преобразятся, и вместо спальных трущоб город опояшут посёлки из уютных домиков со стрижеными лужайками и черепичными крышами.

Мария Элькина, архитектурный критик:

— …вкус в архитектуре развивается, но развивается очень, очень постепенно. Да, наверное, домов с бойницами вот так повально не будет. Но и в 90-е годы их могли позволить себе единицы. Мне кажется, что какие-то определённые открываются перспективы для лучшего, но в первую очередь они связаны с технологиями строительства, со стройматериалами, и, может быть, будет чуть получше, чем было.

Так или иначе, но предложение по-прежнему ориентируется на спрос. И пока на первом месте у покупателей будет цена, строители не перестанут штамповать то, что обходится дешевле. Квартиры на окраине Петербурга или на граничащей с городом областной земле являются самыми бюджетными, и интерес к такому эконом-классу, несмотря на то, что он выглядит как бразильские фавелы, по-прежнему весьма высок.

Фирдаус Анохина, специалист по недвижимости:

— Если сравнивать по цене, то студию или однокомнатную квартиру на окраине можно купить за 4-5 млн — соответственно, в хороший дом по этой цене, если брать за условие круглогодичное проживание в нём, ты уже не попадаешь. За более-менее ликвидный вариант в относительной близости от города, со всеми коммуникациями, придётся выложить сумму раза в полтора-два больше. И это будет скромный вариант.

Да, американские особнячки с низкими заборчиками выглядят очень привлекательными в кино. Деловой центр города, утыканный небоскрёбами — это место для работы. Нарядные домики из сэндвич-панелей в часе езды от шумного сити — место для жизни. Между ними хайвей. Такая киношная идиллия, как считает наш эксперт, далека от реальности и воплощать её в жизнь, тем более в наших условиях, не имеет никакого смысла.

Мария Элькина, архитектурный критик:

— …Совершенно очевидно, что такой путь вызовет не меньше проблем, чем вызывают муравейники. То есть, всё-таки, когда мы говорим про город, про мегаполисы и про миллионы людей, мы должны искать решения, которые будут городскими. И это всё-таки не один-два этажа, а пять этажей; а, может быть, даже и 20 этажей, просто лучше организованных… То, что называют одноэтажной Америкой, на самом деле — расползание города. Становится ниже плотность населения, дорожает инфраструктура, сильная нагрузка происходит на природные ресурсы. Поэтому нам нужно что-то третье. ИЖС тоже требует решения огромного количества структурных проблем. Точно не меньше, чем муравейники.