«Оформлять по закону»: в ФНС призвали отказаться от нелегальной сдачи квартир
За штурвалом собственной компании риелтор Артём Сошников уже три года. Мужчина предпочёл рядовой должности в большой компании возможность работать на себя. Сейчас в его команде пока пять человек.
— Расти внутри крупной компании достаточно проблематично и тяжело: есть ограничения по занимаемой должности и заработному фонду. Опыта у меня более чем достаточно, поэтому мы с коллегами организовались в ни от кого не зависящую единицу, — поделился руководитель компании по недвижимости Артём Сошников.
То, что на рынке становится больше конкурентов, Артём для своей компании угрозой не считает. Уверяет, без работы, в любом случае, не останутся. Да и тем, кто ищет жилье, такое изобилие может сыграть на руку. Сейчас найти подходящий вариант в удобном для вас районе не проблема. Бюджетные студии или помпезные пентхаусы, новостройки или памятники истории — выбор на любой вкус и кошелёк. Но есть во всём этом разнообразии существенный недостаток — по подсчётам экспертов, большая часть рынка арендного жилья находится в тени. В результате, владельцы квартир не платят налог с получаемого дохода, и государственная казна недосчитывается миллионов рублей.
— Все налоги должны платить с доходов, а не с желания кого-то этот доход получить. Мы захотели заработать и сразу к нам прибегает налоговая и говорит, что вы должны заплатить. Нет, у нас все хотят заработать, но надо платить этот налог уже тогда, когда у вас это получилось, — рассказал эксперт по недвижимости Алексей Силантьев.
На практике, если домовладелец и съёмщик заключают между собой договор, то регистрируют его в налоговых органах крайне редко. Такой документ нужен, скорее, для собственного спокойствия. Чтобы максимально обезопасить и одних, и других, с 2019 года введён специальный налоговый режим для самозанятых граждан.
— В США этот налог 28-30%, а у нас 4%. Причём все регистрируется онлайн и в течение пяти минут происходит. Вы становитесь самозанятыми, передаёте ИНН арендатора, и налоговая сама вычисляет налог и забирает необходимую сумму, — отметил президент ассоциации риелторов Игорь Горский.
Как подчеркивают в ФНС, налоговый режим для самозанятых используют уже 3,5 млн человек. Но насколько эта цифра схожа с реальной картиной на рынке аренды — вопрос спорный.
—Я не встречал за свои 30 лет работы клиентов, которые бы размещали номер квартиры. Каким образом ФНС собирается понять о какой квартире идёт речь? Предположим, человек сдал квартиру, но не за те деньги, которые указаны в рекламе, а в два раза дешевле, — подчеркнул Силантьев.
Но оформлять себя как рантье — лица, живущего за счет доходов, получаемых с недвижимости, — решаются не все.
— Бывает очень часто, что люди пожилые опасаются каких-то схем мошеннических и не знают, как работать с компьютером. Нужно проводить больше разъяснительной работы, не фискальной, не нагнетать: «Если мы тебя поймаем, мы тебя в углу зажмём». А объяснять людям для того, чтобы они перешли на следующую ступень, — рассказал Горский.
Отсутствие договора аренды может привести к неприятностям, которые повлекут за собой немало последствий.
— Проблемы могут быть с двух сторон. Первую вам создаст государство. Если государство узнает, что вы сдаёте в аренду и не платите налоги, у вас будут судебные разбирательства. И вторая проблема может прийти со стороны арендатора. Он может угрожать вам, что он заявит куда нужно, если вы не дадите ему скидку или не пересмотрит условия о том, что вы получаете доход и не платите налоги, — отметил Горский.
Помимо оформления арендодателя как самозанятого, есть ещё несколько вариантов для честной работы. Самый затратный — платить НДФЛ 13% как от обычного дохода физического лица. Но есть и другие более привлекательные — например, оформить ИП с шестью процентами годовых. Или же приобрести патент.