Ни сдать, ни снять: какое будущее у коммуналок в Петербурге?

Владельцы жилья в коммунальных квартирах, сдающие свою площадь внаём, в ближайшее время могут лишиться этой статьи своего дохода. Так произойдёт, если арендодателей заставят получать разрешение на сдачу комнат у других соседей, постоянно проживающих в коммуналке. Прецедент уже есть. Осталось облечь его в строгую законодательную форму. Насколько велика вероятность, что вскоре коммунальные квартиры превратятся из постоялого двора, где караванами бродят незнакомцы, в немноголюдные и добрососедские общежития? И не ущемит ли новая норма закона в правах хозяев комнат в коммуналках — ведь им запретят распоряжаться своим недвижимым имуществом?

Чтобы оценить масштаб грядущей проблемы, полезно изучить цифры. Ведь наверняка найдутся те, кто скажет: ой, эти ваши коммуналки — атавизм советской эпохи и удел кучки неудачников, не сумевшей разъехаться по отдельным апартаментам. Так ли это на самом деле? По официальным данным Смольного, в Петербурге числится 65 тыс. коммунальных квартир. В них обитают 218 тыс. семей. Если допустить, что каждая средняя ячейка общества состоит из трёх человек, то выходит, что в пятимиллионном мегаполисе более 600 тыс. горожан вынужденно делят с соседями места общего пользования: ни много ни мало — десятая часть населения одного из крупнейших регионов страны.

Впрочем, владеть комнатой в коммуналке вовсе не означает в ней жить. У многих есть отдельные квартиры и даже дома, а комнатушка, как это часто случается, достаётся по наследству. И дальше ситуация развивается согласно пословице: не было печали — купила бабка порося. Перед наследниками встаёт вопрос — что же делать со свалившимся на голову богатством? Вариант первый: можно радоваться «имению» и просто ежемесячно платить за его содержание. Но это недёшево. Не секрет: если вы в своём помещении не живёте, вас это не освобождает от платежей за капремонт, отопление, содержание и обслуживание общедомового имущества. Те, кому это обременительно, задумываются об избавлении от сомнительного актива и выбирают вариант номер два — продажу. Но и тут не всё так просто. Дело в том, что комната сама по себе стоит значительно дешевле, чем если она продаётся вместе со всей квартирой. Тогда продавец получает деньги в том числе и за долю общей площади. Если коридор с кухней просторны, то прибавка к цене комнаты может быть весьма ощутимой — миллион, а то и больше. Разумеется, дешевить в такой ситуации готов лишь продавец, которому позарез нужны деньги, или тот, чьи соседи ни в какую не хотят разъезжаться. Остальные будут верить в расселение квартиры и выберут вариант номер три: в ожидании светлого будущего попытаются сдавать комнату внаём или ещё каким-либо способом сделать её самоокупаемой.

Для поколения, которое считает, что личное пространство и приватность — незыблемые права человека, испытание коммунальной квартирой — реальный повод для обращения в Гаагу. Жилец коммуналки автоматически превращается в участника шоу «За стеклом». Вся его жизнь становится достоянием общественности. Соседи, которые готовят еду на соседней конфорке, знают, что у вас на завтрак, на обед и на ужин. Вам не удастся скрыть от них ни своё материальное положение, ни личную жизнь. Каждая внесённая в дом коробка и каждый вошедший гость не останутся незамеченными. Если вы не конченый социопат, то вы не сможете выйти в коридор в исподнем, даже если просто встали ночью по малой нужде. Надо быть всегда готовым к тому, что туалет и ванна заняты другими жильцами, к тому, что в вашу дверь в любой момент могут постучать, чтобы одолжить соли, сахара, денег и так далее по списку. Если соседи злоупотребляют, то каждый выход из комнаты может стать роковой ошибкой. И даже если отношения с вынужденными сожителями терпимые — люди не лезут вам в душу — то всё равно с ними необходимо постоянно коммуницировать. Нужно составлять расписание уборки мест общего пользования и следить за его выполнением. Придётся ежемесячно снимать показания всех электросчётчиков в квартире; вычислять, сколько с каждого жильца причитается за свет, нагоревший на общей территории; оплачивать счёт и ждать, когда соседи занесут вам свою часть денег. Аналогичная ситуация будет и в том случае, если дома стоит ещё и счётчик газа. Понятно, что выстроить в коммунальной квартире гармоничные отношения с постоянными жильцами — весьма и весьма непросто. Что уж говорить о временных постояльцах?

У Ольги Полищук — аж четыре комнаты в коммуналке в самом центре Петербурга. Приобрела она их в доходном доме Никонова, что на Колокольной улице. Местные называют его ещё Пряничным домиком из-за изразцовой плитки, которой украшен фасад памятника архитектуры. Красиво снаружи — красиво будет и изнутри, решила собственница и превратила жильё в артистическую гостиную. Дама восстановила лепнину, привезла рояль, повесила на стены картины, обставила светлицы антиквариатом. Теперь в этих, милых глазу, интерьерах проходят концерты, звучат арии и романсы, послушать которые захаживает почтенная публика в смокингах и декольте. Ну, а чтобы исторический экскурс в дореволюционную пору был ещё более достоверным, нарядные гости, а точнее — клиенты Ольги, могут в антракте заглянуть в следующую эпоху: прогуляться по коммунальной кухне и посетить общий сортир. Такой интерактивный музей мог бы даже в чём-то конкурировать с Эрмитажем, если бы не один нюанс: двери в салон госпожи Полищук, где она не живёт, выходят ровно в тот же коридор, которым пользуются товарищи-жильцы этой коммуналки. Соседи, для которых данная квартира — единственное место их постоянного проживания, вынуждены чувствовать себя реквизитом, который помогает предприимчивой даме извлекать прибыль из общих квадратных метров. Впрочем, вернуть униженным и оскорблённым их человеческое достоинство пытается адвокат одной из соседок, Ирина Осикина:

— Никто не может вторгнуться в жилище без согласия проживающих в нём граждан; в данном случае, как только толпы туристов, или знакомых, как их называют, переступают порог квартиры, они нарушают право на неприкосновенность жилища.

Возможно, за счёт легковерных людей поправляет своё материальное положение не только хозяйка пряничного салона, но и юрист. Ведь, если следовать её логике, то без разрешения соседей житель коммуналки не может пригласить к себе ни гостей, ни друзей, ни родственников. И даже вызванный электрик или сантехник, если его визит не одобрен коммунальным кворумом, не имеет право ступить через порог. По факту таких жёстких норм не было даже, когда жизнь коммунальной квартиры регулировалась правилами советского общежития. Да, ходить на ушах после 23-х воспрещалось, на шум и гам можно было пожаловаться в милицию. Но так, чтобы запретить Зинке водить к себе в комнату парней или засудить Ивановых за то, что те позвали гостей на день рождения сынишки без спросу у всех соседей — это что-то из области фантастики. Но видимо, не зря в песне пелось: мы рождены, чтоб сказку сделать былью… И вполне вероятно, что в коммунальных квартирах вскоре организуют такой образцовый порядок, что жильцам комнат позавидуют даже владельцы особняков.

Теперь — собственно новость, которая стала поводом для беспокойства. В социальной сети «ВКонтакте», в одной из групп, объединяющих жителей Центрального района, появилось сообщение. Дескать, прокуратура потребовала запретить сдавать комнаты в коммуналках без письменного согласия собственников. Автор поста Сергей Кротов спрашивает у одногруппников, как обстоят с этим дела у них в домах, и обращается со следующим призывом:

— У нас уже множество положительных решений судов всех инстанций. Мы планируем донести до лиц, создающих законы и инструкции для правоохранительных органов, суть проблемы и массовость нарушений.

Наша цель — ввести наказание «за сдачу комнат в коммуналке, против воли собственника» и упростить процесс выселения квартирантов! (Орфография и пунктуация источника сохранены - Прим. ред.)

На петербургских сайтах недвижимости в разделах «сдаю комнату» выставлено около 1000 объектов. Но любому ясно, что это едва видимая вершина айсберга. Сколько такой недвижимости сдаётся без помощи посредников — через «бабушкин Интернет», из рук в руки, по рекомендации друзей и знакомых — скорее всего не знает вообще никто. Зато известно, каков на комнаты спрос. Чтобы его оценить, достаточно узнать всего три цифры. 1) Среднестатистический житель Петербурга зарабатывает около 50 тыс. в месяц. 2) Средняя цена, за которую можно снять однокомнатную квартиру — 24 тыс. в месяц. 3) Аренда комнаты — 12 тыс. в месяц, то есть в два раза дешевле.

Поскольку у многих нет собственного жилья и среднестатистической зарплаты, съём комнаты — единственная возможность для них иметь крышу над головой. И вот представим, что всем им, прежде чем получить заветный ключ от замка, придётся заручиться добром от соседей. Интересно, какое количество жителей коммунальных квартир никогда не слышало поговорку: меньше народа — больше кислорода? Или культурные обитатели коммунального мира настолько гостеприимны, что готовы заключить в объятия новых подселенцев, когда им можно просто дать от ворот поворот? Например, инициатор превращения коммуналок в квартиры строгого режима, Сергей Кротов, ради покоя в доме готов пожертвовать даже благополучием близкого человека.

Вариант 1 — я в своей комнате могу приютить двоюродного брата на недельку, но в квартире могут поселить 5 алкашей, 8 наркоманов, пол тонны трансвеститов, и сдавать комнату на час…

Вариант 2 — я не могу приютить двоюродного брата, потому что сосед, редиска такой и против… Но я уверен что у меня в квартире не будет 5 алкашей, 8 наркоманов, пол тонны трансвеститов, и сдавать комнату на час…

Я выбираю вариант номер 2!!!

(Орфография и пунктуация источника сохранены - Прим. ред)

С общественником солидарен и Верховный суд. В своём определении представители высшей судебной инстанции подчёркивают:

— хоть Жилищный кодекс и закрепил за собственником право сдавать своё жилье, делать это он должен с учётом интересов соседей. Для коммунальных квартир действует ещё более строгое правило. Прежде, чем пустить на порог своей комнаты постояльцев или арендаторов, хозяин обязан получить согласие остальных собственников или нанимателей, а также членов их семей. Такая необходимость вызвана тем, что новые жильцы будут пользоваться не только отданной им комнатой, но и кухней, коридором и санузлом.

При этом на сайте городской администрации юристы Красногвардейского района утверждают, что запрет на сдачу жилья внаём без согласия других собственников в коммунальной квартире в законодательстве отсутствует. Существует лишь требование — вести себя прилично, но оно относится ко всем жильцам коммуналки, независимо от того, являются ли они владельцами комнат или лишь временными нанимателями.

— Квартиранты также как и собственник комнаты обязаны соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. (Орфография и пунктуация источника сохранены - Прим. ред.)

Несмотря на кажущийся сарказм, автор статьи полностью разделяет желание инициативного гражданина Сергея Кротова превратить коммунальный ад в рай, поскольку сам практически всю жизнь живёт в коммуналках. Но вот только поможет ли ещё один бумажный запрет изменить ситуацию к лучшему? Ведь если вместо одного собственника в его комнату селится целый табор или аул — наверное это и так нарушение правил пользования жилыми помещениями и несоблюдение прав соседей, достаточное для возбуждения тех, кому положено возбуждаться. И здесь бы не помешал другой закон — запрещающий правоохранителям игнорировать это безобразие. Но увы, такого закона нет, как и наказания за его неисполнение.

А если пойти дальше и последовать совету нашего земляка Козьмы Пруткова, писавшего: «Зри в корень», то стоило бы попытаться искоренить в Петербурге принудительные коммуны в жилых домах. Например, как в Москве, где в своё время не пожалели денег на решение пресловутого квартирного вопроса. Нет, собственники отдельной квартиры там, конечно, могут подселить в пустующую комнату квартиранта, но «коммуналищ» в петербургском их изводе там уже давно и след простыл.

У нас же из высоких кабинетов не первый год льётся одна и та же песня. На расселение коммуналок — денег нет и не будет. При этом в бюджете, несмотря на все кризисы отыскиваются 100 млрд рублей, которые в ближайшие три года собираются потратить на цифровизацию и виртуальные нужды Петербурга, в то время как на реальное улучшение жизни заложников коммунальных квартир едва наскребли по 3 млрд в год.