Вместо «Шанхая»: нужны ли югу Петербурга три 100-метровые высотки?
Градостроительный совет при правительстве Петербурга рассмотрел повторно проект реновации торговых комплексов в Купчино на Балканской площади. Собственник существующих зданий холдинг «Адамант» предложил возвести на их месте три башни с максимальной высотой до 102 метров и создать перед входом в метро новую площадь. Всего здесь должно появиться 284 тыс. «квадратов» торгово-офисной недвижимости вместо реновируемых 106 тыс. кв. м. Переделанный проект архитекторы сочли шагом вперёд, но придрались к отсутствию панорам, отражающих возможное влияние высоток не только на Петропавловскую крепость, но и весь исторический центр. Зато эксперты констатируют, если планы будут воплощены в жизнь, Купчино станет рекордсменом по самому крупному в городе торговому комплексу и может попрощаться со своей нехорошей славой «медвежьего угла» и обилия криминала.
Перепишут высотный регламент?
Как подчеркнул во вступительном слове на мероприятии глава КГА Владимир Григорьев, если проект будет поддержан Градсоветом, то придётся вносить корректировки в высотный регламент Северной столицы. Сейчас на её территории разрешена застройка не выше 43 метров. Также Владимир Григорьев напомнил, что пока проект находится только на стадии ППТ и рассмотрения объёмно-планировочных решений.
По словам генерального директора ООО «Адамант-проект» (входит в холдинг) и автора проекта Дмитрия Седакова, после прошлого Градсовета компания серьёзно поработала над ошибками, но параметры застройки не изменила. Здесь появятся 286,6 тыс «квадратов» офисно-торговых площадей вместо 105,6 тыс. кв. м, отправляемых на реновацию.
Акцент в проекте сделан на трёх башнях с максимальной высотой 102 метра. Эти объекты помогут организовать пространства Балканской площади, пока выглядящие архитектурно не структурированными.
Как добавил Дмитрий Седаков, башни будут работать на дальнюю перспективу, в первую очередь.
— Перед высотками появится площадь, благодаря которой при выходе из метро люди смогут ориентироваться в пространстве и остановках общественного транспорта. Эти башни запроектированы многогранные, сложной формы, с разных точек будут давать разный пространственный эффект. Объекты будут двух-трёх уровневые по высоте, — пояснил автор проекта.
В первых этажах расположатся зоны торговли, паркинги, все остальные пространства в зданиях отведут под офисы. На части кровель двух из трёх башен предусмотрено озеленение в виде висячих садов.
Столичный масштаб
Как подчеркнул рецензент проекта, архитектор Феликс Буянов, сейчас задумка выглядит интереснее, чем изначальная.
— Мы видим МФК общегородского уровня, который решает проблему въезда в ядро петербургской агломерации, потому что именно здесь жители пригородов «соприкасаются» с городом. Композиция приобрела столичный масштаб, который, как мне кажется, здесь совершенно оправдан. Хорошо, что сделано смелое предложение о преодолении высотного регламента. Здесь расстояние до Петропавловской крепости составляет порядка 14,5 км. Видимость из центра города и накладка на исторические панорамы абсолютно исключена. Башни здесь могут быть и 100, и 120 метров, возможно, и 150 метров. В целом мне композиция представляется весьма убедительной, — заявил Феликс Буянов.
Он поприветствовал также появление большой площади перед метро, но предложил сделать часть её закрытой с учётом климатических условий.
— Площадь озеленения соответствует нормативу, но я бы призвал её несколько увеличить. Считаю не совсем верным насыщение первых этажей машиноместами. В такой редакции они должны быть под зёмлей или на ней, — отметил он.
Аналог высотки «Газпрома»?
Архитектор Олег Харченко обратил внимание на то, что башни на эскизах выглядят «уж больно остроконечными» и поинтересовался, как будет решаться вопрос с лифтами и лестницами в свете рентабельности объекта.
В ответ на это Дмитрий Седаков ещё раз напомнил, что сейчас обсуждаются объёмно-планировочные решения.
— Конкретную планировку мы пока не прорабатывали. Аналог — башня «Газрома». Если посмотреть там на верхние этажи, то там в центре лифтовой узел и минимальная площадь вокруг под офисы. Это стандартное решение современных офисных зданий, — пояснил автор проекта.
Олег Харченко счёл пояснения «поверхностными». На защиту Дмитрия Седакова встал Владимир Григорьев. Он пояснял, что по наблюдениям риэлторов, основным спросом пользуются помещения на расстоянии не более, чем 10 метров от окон.
— А здесь 10-«метровая» «кожурка», наверное, имеется, — пошутил Владимир Григорьев и добавил, что в таком варианте проект градостроительно оправдан.
Архитектор Владимир Аврутин обратил внимание на то, что в проекте не представлены панорамы, отражающие влияние доминант на исторический центр.
— Тут речь должна идти не только о Петропавловской крепости, но и всём центре. Вот этих материалов нам никто и не показал. А без них никто не может однозначно сказать, будут ли это только доминанты местного значения, — подчеркнул Аврутин.
Директор центра экспертиз «Эком» Александр Карпов рассказал о возможных проблемах с озеленением на крышах. Из-за неисследованных воздушных потоков и привычных сильных для Петербурга ветрах растительность может просто «сдувать». Также припомнил он и о существовании на территории будущей площади реки Волковки, «которая сейчас представляет собой вонючую канаву».
В надежде на рестораны и смотровые площадки
Опрошенные 78.ru эксперты проект оценивают исключительно позитивно и недостатков в нём не видят.
Вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина отмечает, что для города хорошо, когда есть объекты, растущие вверх.
— Я по-прежнему считаю, что Петербургу, с его прекрасной архитектурой и водным узором (даже в спальных районах), не хватает высотных доминант, которые будут украшать его вертикальный профиль и давать возможность смотреть на город с высоты в разных локациях. Поэтому я считаю, что это отличный проект. Во-вторых, насколько я понимаю, речь идёт не о добавлении квадратных метров, а о замене текущего «Шанхая» (да простят меня собственники объектов) на современный торгово-офисный центр. Робко надеюсь, что на верхних этажах будут смотровые площадки и рестораны, — отмечает эксперт.
Как напоминает Ольга Шарыгина, Купчино всегда являлся районом с одним из самых высоких пассажиро- и пешеходных потоков. По её словам, даже с увеличением объёма торговых площадей прогнозируемая посещаемость, скорее всего, будет вполне удовлетворительной для торговой функции.
— Если башни будут многофункциональными и креативными (с наличием ресторанов и смотровых площадок), то это превратится из локальной районной истории в городскую. И, возможно, благодаря проекту Купчино перестанет в каком-то смысле быть притчей во языцех, когда речь идёт о шутках про удалённость или криминальность, — делает прогноз Ольга Шарыгина.
Заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers Юлия Кузнецова уверена, что «обновленный „Балканский“» станет самым большим торговым комплексом Петербурга.
— При этом, если говорить о комплексе объектов, включающих и более качественный торговый центр «Балкания Нова», находящийся непосредственно рядом с ТЦ «Балканский» (и принадлежащий тому же собственнику), суммарная торговая локация итак является самой крупной — 206 тыс. кв. м совокупная общая площадь и около 100 тыс. кв. м арендопригодной площади во всех корпусах ТЦ «Балканский» и «Балкания Нова», — подчёркивает аналитик.
Как добавляет Юлия Кузнецова, среди факторов, которые говорят о хорошем потенциале проекта — это хорошая локация, транспортный узел, плотная жилая застройка, шаговая доступность, небольшая конкуренция в этой зоне, успешность операторов и востребованность текущего объекта.
