«Кавер нулевых»: вернётся ли ажиотажный спрос на студии в новостройках Петербурга?
Студии стабильно пользуются популярностью у россиян с «нулевых годов». Тогда некоторые предприимчивые покупатели приобретали у застройщика на стадии котлована по несколько таких объектов, чтобы перепродать перед введением дома в эксплуатацию и заработать себе на «однушку» или даже «двушку». В пандемию с её требованиями по самоизоляции и введением льготной ипотеки многие охладели к микрожилью и смогли позволить себе более просторные квартиры, но это время уже прошло. Цены на «квадраты» растут галопирующими темпами, а для суммы кредита по льготной ипотеке введены ограничения в 3 млн рублей. При этом примерно за эти деньги в новостройках Петербурга ещё можно приобрести студию. Участники рынка отмечают, что покупатели явно начали присматриваться к жилью меньшей площади, чем в разгар ограничений. Но не все считают этот тренд «хитом № 1» в перспективе.
Всё меньше…
Как отметил начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов, сейчас корректно говорить о том, что рост цен вынуждает покупателей приобретать более компактные планировки, но около половины срока действия льготной ипотеки из-за сниженных ставок люди наоборот могли позволить себе более просторные квартиры.
Так, в объектах компании спрос на студии составляет порядка 11%. Из них на квартиры площадью менее 20 м² приходится только 5%. На стандартные студии от 20 до 24 «квадратов» спрос составляет около 30%. На квартиры площадью от 24-28 кв. м пришлось 55%.
Руководитель службы по работе с государственными органами «СПБ Реновация» Дмитрий Михалев согласен с тем, что покупатели всё чаще присматриваются к объектам меньшей площади.
— За прошедший год спрос на строящееся жильё вырос в два раза. После введения ограничений на сумму кредита по льготной ипотеке интерес покупателей может несколько сдвинутся в пользу жилья меньшей площади, чтобы соответствовать параметрам программы. Но сложно сказать, насколько заметным будет этот процесс, — рассуждает Дмитрий Михалев.
По его словам, с 2000-х годов студии уменьшились в «размерах», появились типы студий площадью 19 кв. м. В Москве встречаются в продаже лоты в реконструированных домах в 11 «квадратов».
…да лучше?
При этом, как подчёркивают все участники рынка, у покупателей по сравнению с «нулевыми» серьёзно изменились представления о комфортности микрожилья. Так, больше не в моде студии-«вагоны» или «стаканы». Всё чаще застройщики прибегают к нестандартным планировкам и формам.
Руководитель группы маркетинга компании ЦДС Наталья Кукушкина отмечает, что растёт популярность объектов с двумя окнами, так как их проще зонировать и в них проникает больше света. Ценится и наличие балкона.
— За эту опцию люди готовы доплачивать. Также важна отделка. В массовом сегменте 80-90% студий уже предлагаются с готовым ремонтом. Следующим шагом станет меблировка. Это позволит покупателю уже на следующий день после получения ключей сдать такую квартиру в аренду или поселиться в ней самому. Такие предложения на рынке уже есть и в ближайшие два года их доля будет расти, — считает Наталья Кукушкина.
Как добавляет она, в последнее время появилось больше разнообразия в вариациях студий. Площадь таких квартир в масс-маркете варьируется от 20 до 32 кв. м. В этом случае студия уже похожа на однокомнатную квартиру формата open space.
— И это история не про покупку с минимальным бюджетом. Такую квартиру выбирают, руководствуясь не только ценой. Формат open space имеет своих поклонников, и часть покупателей сознательно предпочитают просторную студию компактной однокомнатной квартире. Такое жильё покупают для постоянного проживания или для более выгодной сдачи в аренду. А вот студии площадью 20 кв. м — это или инвестиционное вложение с минимальным порогом входа, или квартира под дальнейшее расширение, — поясняет Наталья Кукушкина.
Наравне со всем рынком
По словам Дмитрия Ефремова, в среднем по рынку рост стоимости студий в пандемию составил до 40% в зависимости объекта. Но такое произошло комплексно по всему рынку и всем видам квартир.
Согласно данным руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольги Трошевой, в марте 2020 года «квадрат» в студии в Северной столице стоил в среднем 124,3 тыс. рублей. В июле этого года он подрос на 48% — до 184,5 тыс. рублей.
Чуть меньший рост произошёл в пригородах. Так, в марте прошлого года там 1 кв. м обходился в 86,1 тыс. рублей. Теперь ценник увеличился на 42% и составляет 122,6 тыс. рублей.
Как добавляет Дмитрий Михалев, в целом по объектам минимальные цены в городе начинаются от 3,5 млн рублей, средняя стоимость составляет около 4,2 млн рублей.
Наталья Кукушкина подчёркивает, что в Петербурге можно найти объекты и по цене в 3,1 млн рублей. Такая стоимость позволяет оставаться студиям самым доступным для покупателей предложением.
Всё-таки не Москва… или?
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов отмечает, что шоковые рост цен и спроса на жильё в пандемию были обусловлены не только её реалиями, но и решением чиновников. Например, о введении налога на депозитные вклады и изменением ставки по ним. Это также подтолкнуло многих переложить деньги в «бетон». При этом с рынка за это время ушли около 25% застройщиков, что уже отчасти привело к монополизации рынка крупными игроками.
— Также надо понимать, что подорожание во втором полугодии только продолжится. Думаю, оно будет сопоставимо с цифрами по первому полугодию. Всё это будет стимулировать людей и дальше приобретать жильё. Но именно то, которое им необходимо, а не лишь бы какое. Так что востребованы будут все форматы, хотя мы и шутили, что скоро на рынок выведут объекты размером со шкаф в качестве жилья, — иронизирует Алексей Белоусов.
По его мнению, московский опыт со студиями в 11 «квадратов» в Петербурге не приживётся, так как всё равно цены в городах на жильё отличаются достаточно серьёзно.
Так, как раз лот в 11 кв. м в столице можно купить за примерно 3 млн рублей, и это самое дешёвое предложение. А в среднем по рынку студии стоят около 7 млн рублей.
Собственник СК «Дальпитерстрой» Аркадий Скоров отмечает, что на студии спрос в Северной столице всегда стабильно высокий. Так, через полгода с начала момента строительства дома такие объекты распроданы на 90%. К примеру, аналогичный показатель для трёхкомнатных квартир — 20%, для «двушек» — 30%. По словам Аркадия Скорова, с планировками в 11 кв. м он в Петербурге ещё не сталкивался, «но об этом можно подумать на будущее».
Руководитель отдела аналитики строящейся недвижимости ГК «Бюллетень Недвижимости» Ольга Романова также отмечает, что студий в 11 «квадратов» именно в жилых комплексах пока нет, но такие планы уже вынашивают городские застройщики апарт-отелей.
