Эксперты рассказали, спасёт ли Конюшенное ведомство программа «Аренда за рубль»

В городских СМИ появилась информация о том, что разрушающееся десятилетиями Конюшенное ведомство могут включить в программу «Аренда памятников за 1 рубль». Ранее восстанавливать комплекс хотели в рамках концессий с инвесторами. В Комитете имущественных отношений Смольного комментируют кратко: «пока никаких решений не принято». 78.ru опросил экспертов, станет ли новый «рецепт» шансом на спасение памятника.

Слишком много обременений

Гендиректор Colliers в Петербурге Андрей Косарев отмечает, что у данного объекта есть целый комплекс сложностей, из-за которых памятник продолжает разрушаться. Прежде всего, он находится в государственной собственности.

— Этот факт сам по себе резко ограничивает круг потенциальных инвесторов, особенно когда риски и так высоки. К тому же государство не проявляет достаточной гибкости при работе с инвесторами: вместо того, чтобы предложить, например, жизнеспособную концепцию с моделью ГЧП, проводятся различные инвестиционные конкурсы, — поясняет аналитик.

Кроме того, у комплекса имеется сложная конфигурация здания для коммерчески успешного приспособления под современные форматы использования, подразумевающие прибыль в будущем.

— Соответственно, есть высокие риски в процессе согласований получить проект, который будет сложно коммерциализировать, — подчёркивает Андрей Косарев.

Он добавляет также, что полуразрушенное состояние требует огромных инвестиций, а с учётом статуса памятника — вдвойне непредсказуемых, что повышает риски и ухудшает ожидания инвесторов по окупаемости.

— Инвесторам сейчас наиболее интересны памятники и исторические здания, имеющие минимальное количество обременений и которые при этом со сравнительно невысокими затратами и рисками можно приспособить под коммерческие успешные форматы использования, — констатирует специалист.

Пугают деньги на ветер и градозащитники

Руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин называет Конюшенное ведомство интересным объектом, поскольку комплекс закольцовывает один из наиболее популярных туристических маршрутов города. По его словам, как показывает практика предыдущих лет, объект привлекателен для девелоперов, в проекте участвовали разные знаковые компании, которые предлагали интересные концепции и варианты реконструкции ведомства. Но все планы так и остались на бумаге.

Фото: protect812.com

Фото: protect812.com

— По моей оценке, при работе с данным объектом в первую очередь правительство города должно выработать видение развития объекта и территорий, чтобы не повторялись ситуации, при которых девелоперы инвестируют в архитектурную планировку, которая так и остаётся перспективным проектом. Программа «за рубль», конечно, будет интересна инвесторам. И, учитывая локацию, применимый функционал не ограничен. Но инвесторов может отпугивать не столько исторический статус и охранные обязательства, сколько активная деятельность градозащитников, — отмечает Валерий Трушин.

Ещё и социалка

Вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина напоминает, что Конюшенное ведомство находится в самой горячей локации: в центре города.

— Когда закончится пандемия, и снова откроются границы, мы вновь увидим безумное скопление туристов в этом месте. Соответственно, арендная ставка, даже, несмотря на тяжёлое состояние объекта, будет довольно серьёзной. За семь лет инвестор потратит очень много средств. Кроме того, объект требует очень больших капитальных вложений. Это всё создаёт очень большие сложности для девелопера и вызывает лишнюю головную боль, — поясняет она

Ольга Шарыгина добавляет, что, по её данным, власти ожидают появления в проекте не только коммерческой части, но и неких социально-общественных функций. По мнению аналитика, если это обязательство будет включено в контракт, то это ещё больше осложнит ситуацию с торгами. Чтобы инвестор мог окупить такой проект в течение хотя бы 10, а то и 20 лет, нужно выжимать из этого него максимум.

— На мой взгляд, там нужно будет реализовать совокупность различных функций и сделать объект нацеленным на туристов. Возможно, построить там ресторан, гостиницу высокого класса, офисные помещения, где смогут расположиться туристические фирмы, магазины шаговой доступности с сувенирной продукцией, а также коммерциализированные общественные пространства для проведения выставок и других мероприятий. Плюс, конечно же, обустроить там парковку, поскольку все остальные места в этой локации страшно забиты. Если там будут какие-то социальные обременения — даже не школы, а например, условие отдать 30% государству для строительства музея или чего-либо другого, то найти инвестора будет очень сложно, — рассуждает Ольга Шарыгина.

Следовать плану

Заместитель председателя Совета петербургского городского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры Александр Кононов не считает включение Конюшенного ведомства в программу панацеей для сохранения объекта. По его мнению, она в городе практически не работает, и почти нет примеров, которые бы можно было занести в её положительный баланс.

— У меня есть много вопросов к такому предложению с учётом такого сложного и комплексного объекта, как Конюшенное ведомство. Ведь согласно самой идее программы, первые пять-семь лет до восстановления памятника арендатор должен будет вносить арендные платежи в полном объёме, а это огромные деньги. И только потом получит для себя льготную ставку. Речь должна пойти о супербогатой компании, могущей позволить себе такие большие затраты, но таких в городе практически не осталось, — поясняет градозащитник.

По словам Александра Кононова, целесообразнее было бы следовать плану, который раньше готовил Комитет по культуре Смольного. По такой схеме за достаточно короткое время был приведён в порядок «Манеж».

— Рассчитывать на то, что сейчас и в таких обстоятельствах быстро придёт богатый дядя, который до этого не находился, не стоит, — уверен эксперт.

Архитектурный критик Мария Элькина подчёркивает: дело не в самой программе, по которой действительно нет в итоге ни одного нормального объекта, а в других сложностях.

— Это очень дорогой объект с огромным количеством обременений, требующий колоссальных инвестиций за счёт крайне плохого состояния. При этом, мы уже имеем историю, когда потенциального инвестора из Конюшенного ведомства демонстративно выставили. Это показательная история, которая и так высокие риски ещё больше увеличивает, — подчеркивает она.

В 2010 году приспособлением комплекса под апарт-отель решила заняться «Плаза Лотос Групп» братьев Зингаревичей. Однако в 2015 году в городе разгорелся громкий градостроительный скандал. Градсовет в итоге проект зарубил, а памятник отобрали у инвестора. Его вложения в реконструкцию объекта составили 1,2 млрд рублей.

Затем за восстановление комплекса в городе хотели взяться УК «Старт — Девеломпент», «Тандем- Истейт» и дочка ГК «Ярд». 78.ru неоднократно рассказывал об этом. Стоимость восстановления памятника оценивалась в сумму от 2 до 9 млрд рублей. «Старт — Девеломпент» даже был подготовлен соответствующий проект. В пресс-службе компании от комментариев отказались.

Сейчас комплекс находится в ведение ГБУ «Агентство по развитию имущественного комплекса», структуре Комитета по имуществу.