Из варяг в греки: этнопарк под Петербургом воссоздаст атмосферу Древней Руси

Градсовет Ленобласти одобрил изменения в генплан Юкковского сельского поселения 47-го региона, позволяющие реализовать здесь проект этнопарка «Гардарика» на средства частных инвесторов. По задумке авторов концепции, посещать его будут 1,2 млн человек в год. Особую ставку сделают на петербуржцев, которые приедут сюда отдохнуть на три-четыре часа. Вход в ядро парка станет платным. Объём вложений составит 3,5 млрд рублей. Но для реализации проекта местные муниципалы должны будут передать инвесторам землю, на которой ранее планировалось создать особо охраняемую природную территорию. Между тем, данная локация в настоящее время пользуется популярностью у горожан, желающих отдохнуть на природе.

Страна городов

Как подчеркнул заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин, представляя проект, речь не идёт о строительстве в Юкках жилья, это будет этнопарк, связанный с историей российского государства и демонстрирующий быт коренных народов Ленобласти.

— Это место туристическое, куда можно будет приехать, провести время и отдохнуть с семьёй, в том числе и получить какие-то знания, — пояснил он.

По словам автора концепции «Гардарики» Ильи Михайлова, этнопарк в деревне Медный завод площадью 156,47 га будет воссоздавать атмосферу Древней Руси IX—XII веков и отсылать к проходящему по Ленобласти пути «Из варяг в греки». Проект решено назвать в память о славянском сочетании букв «гард», что означало «забор, укрепление, город». Таким образом, это будет «страна городов». В парке организуют зоны для шести этносов: водь, ижора, чудь, вепсы, карелы и словене. Содержать хозяйство и проводить мероприятия будут этнические семьи, которым может быть выгодно жить в парке.

Здесь также будут сельские дворы с трактирами с древней славянской едой, зонами выставок, мастерскими. Всего предполагается около 120 резидентов — предпринимателей, занятых торговлей, оказанием услуг, размещением и питанием, производством товаров и обучением.

В центре соорудят 30-метровый холм с городищем с детинцем, где воссоздадут княжеские и боярские хоромы. Также появятся церковь и культурно-деловой комплекс с выставочными пространствами.

Как подчёркивает Илья Михайлов, всего в России существует около шести десятков этнических деревень, но совсем не таких крупных. В чём-то проект станет более масштабным аналогом Кижей или Мандрог. Всего парк будет рассчитан на 1,2 млн посещений в год. Но особая ставка будет сделана на жителей Северной столицы, которые приедут сюда на три-четыре часа с семьёй или близкими.

«Квадраты» всё же будут

Всего территорию этнопарка условно разделят на три зоны. Культурно-досуговая часть будет сосредоточена в ядре этнопарка, за вход туда будут взимать плату. Именно эта зона ориентирована на дневное и вечернее пребывание туристов. Каков будет размер платы, пока обсуждать рано.

В рекреационной части разместят гостиничную и спортивно-оздоровительную инфраструктуры. Примечательно, что строительство отеля на частном пятне одного из инвесторов проекта уже ведётся. Здесь появится зона «тихого отдыха» с прокатами различного оборудования, спортивными площадками, дорожками, велотрассой, SPA-комплексом. Кроме того, в перспективе возможно появление арендных коттеджей, которые можно будет снять на несколько дней.

Сервисную часть отведут под проживание резидентов парка и их семей, а также сотрудников. Здесь также будут расположены некоторые инженерные сети и объекты транспортной и туристической инфраструктуры. Всего, как заверяют авторы проекта, жильё расположится на пятне в 33,8 тыс. «квадратов».

По словам Ильи Михайлова, инвестор займётся развитием базовой инженерной, транспортной и тематической некоммерческой инфраструктуры, а резиденты создадут на этой базе гостевые дома, кафе, рестораны, произведут товары, обучат ремеслу.

— Управляющая компания будет координировать процесс застройки и развития, организует массовые мероприятия, будет вести рекламную кампанию и содержать общую инфраструктуру, — поясняет он.

Для реализации проекта инвесторы намерены задействовать не только собственный небольшой надел, но и попросить у всеволожских муниципалов в аренду 156 га земли. Этот участок местных властям в прошлом передало Минобороны.
Как пояснил один из инвесторов проекта Александр Леонов, сейчас там располагается старый песчаный карьер. Между тем, как отметили участники Градсовета, ранее существовали планы создать здесь особо охраняемую природную территорию. При этом данная локация в настоящее время пользуется популярностью у горожан, желающих отдохнуть на природе.

В поисках соинвесторов

По словам Александра Леонова, реализовать проект вполне можно за восемь лет, объём инвестиций на начальном этапе оценивается в 3,5 млрд рублей, однако «концепция постоянно будет трансформироваться и совершенствоваться». Пока что инвесторы ищут тех, кто также готов вложиться в бизнес, прежде всего, девелоперов.

— У нас есть два партнёра по деревянному домостроению, и пока выбираем, кто будет основным участником. Это может быть и большой инвестор, который вложится в гостиницу, или частный, который построит домики, — подчёркивает он.

Вместе с тем, более конкретные переговоры предполагается проводить после утверждения градостроительной документации. Как отмечает Михаил Москвин, только на утверждение схем территориального планирования уйдёт около года. После этого необходимо будет провести общественные слушания.

— Сравнивать новый парк с «Охта-парком» нельзя, так как это два разных объекта. Один — тематический, другой — спортивный. «Охта-парк» развивается уже давно. Да и у этого парка будет такая же история. Не думаю, что завтра мы там увидим экскаваторы, копающие ямы. Но сама идея очень привлекательна. Во-первых, это будет доступно для гостей, в том числе для жителей Петербурга. Интересен он и с точки зрения развития патриотизма. На самом деле идея заслуживает внимания, так как аналогичных парков у нас пока нет, есть исторические. Например, в Старой Ладоге, в Лодейном Поле, Гатчине и других городах, — констатирует он.

Золотые и не очень сотки

Отметим, что исторически земля в Юкках считалась одной из самых дорогих в Ленобласти. В 2014 году обсуждалась идея создания здесь новой площадки Ленинградского зоопарка, но с тех пор о проекте ничего не слышно.

Директор департамента консалтинга Colliers Василий Довбня отмечает, что концептуально это очень интересный проект. Тематический парк, цель которого развивать историческую память, определённо будет пользоваться популярностью. До пандемии Петербург принимал огромное количество туристов (около 10,4 млн в 2019 году), и этот парк может стать ещё одной точкой притяжения для жителей города и туристов.

— Единственная сложность — транспортная доступность. Если создатели проекта рассчитывают на высокий трафик, парк должен располагаться в локации, удобной для посетителей, — считает аналитик.

Руководитель проекта LifeDeluxe Сергей Бобашев отмечает, что цены на землю в Юкках серьёзно варьируются. В коттеджных посёлках с нормальной инфраструктурой речь может идти о 300 тыс. рублей за сотку. Однако если речь идёт о наделах чёткого сельхоз назначения, то цена сильно падает, и иногда такая недвижимость обходится собственнику даже в минус за счёт налогов.

Директор компании «Адвекс-Купчино» Валерий Лебединцев называет проект интересным для потенциальных инвесторов. По его данным, цена на сотку может варьироваться в пределах от 140 до 300 тыс. рублей, однако надо смотреть конкретные локации.

Аналитик рынка недвижимости Алексей Щербатых отмечает, что в марте 2021 года вблизи от Медного Завода экспонируются 14 земельных участков. Наиболее бюджетный вариант обойдётся покупателю в 1,5 млн рублей. Это объект площадью 10 соток, расположенный в дачном посёлке. Самый дорогой вариант в этой локации обойдется в 14 млн рублей. Это участок площадью 100 га.

Средняя стоимость надела в этой локации составляет 4,6 млн рублей. В среднем за одну сотку земли вблизи от Медного Завода на данный момент берут 242,2 тыс. рублей. Таким образом, покупка земли (156 га), если она будет происходить по рыночным ценам, обойдется инвесторам в 10% от озвученного объёма инвестиций.

Вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина отмечает, что сотка земли в районе деревни Медный Завод может стоит не меньше 300 тыс. рублей.

— В прошлом году мы делали исследование земельных участков, в этом направлении были одни из самых дорогих, — говорит она.

По словам Ольги Шарыгиной, опыт обсуждения подобных проектов уже есть. Как правило, найти инвесторов очень непросто. В России, конечно, есть похожие проекты: например, «Малые Корелы» в Архангельской области или финно-угорский парк в Республике Коми. Аналитик вспоминает, что в прошлом году сама была в Мандрогах — туристической этно-деревне. Как она считает, это очень интересный коммерческий проект, рассчитанный на водных (там есть причал для пассажирских теплоходов) и автомобильных туристов.