Прорыв на карантине: грозит ли новостройкам Петербурга московский сценарий?
Решение властей Москвы остановить стройки из-за пандемии на фоне обвала рубля уже «аукнулось» столичным застройщикам: согласно опросу по заказу НОСТРОЙ, 51% девелоперов заявили о повышенном риске не сдать объекты в срок. В Петербурге жилищное строительство на «стоп» не поставили, но о некотором падении спроса на «квадраты» говорят и эксперты города на Неве. Между тем, стоимость 1 кв. м в Северной столице продолжает расти, а объёмы ввода по итогам апреля аналитики хоть и называют «внушительными», но ничего экстраординарного в этом не видят.
До 600 000 дольщиков
О том, что Институт развития строительной отрасли по заказу НОСТРОЙ провёл в апреле опрос девелоперов на тему влияния на их бизнес пандемии, сообщили «Известия».
Всего респондентами стали 236 компаний из 60-ти регионов РФ (из них 36 входят в топ-200 крупнейших, шесть — в топ-30). При этом около 77% девелоперов констатировали падение спроса и продаж на своих объектах, 45% опрошенных заявили о росте цен на стройматериалы, 50% — о замедлении темпов строительства, а 51% — о повышенном риске не сдать объекты в срок.
К похожим выводам пришли и аналитики Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК).
— По нашим оценкам, доля застройщиков, которые не сдадут вовремя дома, примерно та же — 58%. Ощутить сдвиг сроков ввода на два-три месяца могут до 600 000 дольщиков, — цитирует издание генерального директора РАСК Николая Алексеенко.
Эксперт объясняет такие неутешительные прогнозы самоизоляцией россиян, соответственно, падением продаж и оттоком доходов застройщиков. Напоминает Николай Алексеенко и о том, что в Москве на месяц стройки были остановлены. Но даже после их запуска теперь необходимо соблюдать ограничения по количеству находящихся на объекте рабочих, резко выросли и затраты на дезинфекцию и т. д.
Вдвое меньше звонков
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов готов признать: если говорить интегрировано, то ситуация со сниженным спросом характерна не только для Москвы.
— Кто-то был вынужден остановить работы или уменьшить их объём, кто-то вообще потерял бизнес. Сейчас многие, за исключением бюджетных организаций, будут вынуждены пересматривать штатное расписание, оптимизировать расходы, корректировать все виды затрат. Очевидно, что спрос снизился. Я не думаю, что стоит говорить о 77%, но количество звонков клиентов, проявляющих потенциальный интерес, по Петербургу на конец апреля уменьшилось вдвое, — отмечает эксперт.
По словам Алексея Белоусова, случившиеся можно объяснять комплексом факторов, среди которых и закрытие МФЦ с невозможностью провести сделки.
— Задействованы в этой непростой цепочке и банки, где зачастую требуется физическое присутствие клиентов. Особо подчеркну то, что в Петербурге стройки в отличие от Москвы не останавливались. Это было мудрое решение, принятое нашим губернатором Александром Бегловым. Оно помогло поддержать отрасль и сохранить её потенциал, и, пожалуй, самая тяжёлая проблема, с которой мы столкнулись — это ситуация с трудовыми мигрантами, — уверен аналитик.
Алексей Белоусов согласен с тем, что ввод некоторых объектов в городе может быть перенесён. По его словам, речь может пойти о проектах на начальных стадиях. Как напоминает Алексей Белоусов, в настоящее время в Петербурге около 22% объектов возводятся на основе проектного финансирования.
— Очевидно и то, что в те проекты, где денег вложено больше, банковская ставка ниже. И наоборот, чем меньше средств, тем ставка банка для девелопера выше. Такие комплексы, видимо, придётся возводить в ручном режиме, где-то притормаживая стройку, где-то корректируя изначальные параметры. Понятно и то, что у всех застройщиков будет пересмотр изначальных планов, так как спрос падает, а на его восстановление потребуется время и значительное, а движение вперёд станет крайне осторожным, — уверен эксперт.
Вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева также признаёт, что количество сделок сократилось.
— Увеличилось число обращений с отложенным спросом, люди находятся в ситуации неопределённости, в результате чего решения о приобретении недвижимости принимаются дольше и сложнее, — поясняет она.
Только в рост
Как рассказывает руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева, в конце марта — начале апреля строительный рынок приспосабливался к новым условиям работы: отделы продаж перешли в онлайн, а покупателям были предложены дистанционные сервисы.
— Из-за необходимости в адаптации к новым реалиям в начале апреля мы отмечали снижение спроса. Однако уже к концу месяца показатели продаж вернулись к высоким мартовским значениям (март стал самым активным месяцем в первом квартале — из-за нестабильности курса рубля люди стремились вложить свои сбережения в недвижимость, которая сегодня является одним из самых надёжных способов сохранения средств и получения высокой доходности). В апреле спрос на рынке также серьёзно поддержала льготная ипотека со ставкой 6,5% — все ведущие застройщики практически сразу же после анонса этой программы отметили увеличение заявок на покупку жилья с использованием ипотеки, — поясняет аналитик.
По её словам, на сегодняшний день все ведущие компании Петербурга продолжают строительство прежними темпами, что гарантирует сдачу объектов в срок, а продажи успешно переведены в онлайн.
При этом по данным «Петербургской недвижимости», в апреле, вопреки негативным прогнозам, средние цены на первичном рынке не только не снижались, но росли. Так, в классе масс-маркет в Петербурге рост за месяц составил 2,1% (а с начала года уже 5,5%) — «квадрат» подорожал до 120 900 тысяч рублей. В пригородной зоне цены в массовом сегменте выросли на 0,3% (с начала года на 3%) до 78 900 руб./кв. м.
Настроили в пять раз больше
Примечательно, что на фоне негативных новостей из Москвы комитет по строительству Смольного отчитался о существенно выросшем в апреле этого года объёме ввода жилья по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Так, всего было сдано 114 704 кв. м. жилья. Это примерно в пять раз больше, чем в апреле прошлого года, когда ввели только 22 249 «квадратов». При этом в марте 2020 года в эксплуатацию приняли около 60 тыс. квадратов.
В этих цифрах аналитики ничего удивительного не видят, но прогнозы на будущее делают аккуратно. Как поясняет Алексей Белоусов, что касается апрельских цифр ввода, то надо понимать: никакой планки по вводу на конкретный месяц у застройщиков нет и быть не может. Здесь всё зависит от строительных циклов. По мнению эксперта, девелоперы просто реализовали те планы, которые у них имелись для себя.
— Такое могло произойти и в марте, и в мае. Могу привести в пример и 2018-й год. Тогда в декабре было сдано больше жилья, чем за все предыдущие 11 месяцев, — рассказывает он.
Отчасти с таким мнением согласна Ольга Трошева. По её словам, этот показатель напрямую связан с выводом на рынок новых объектов 2,5 — 4 годами ранее (в зависимости от строительных циклов разных застройщиков). К примеру, в 2016 году на рынок Петербурга вышло около 2,5 млн кв. м жилья (без учёта апартаментов), что ниже среднего показателя (в 2017 м — 3,2 млн кв. м, в 2018 —3,78 млн кв. м).
— Если принимать за среднее значение строительный цикл в 2,5 —3 года, то, как раз сейчас вводятся жилые дома, строительство которых стартовало в 2017-м (а в этом году наблюдался рост объёма вывода новых объектов на рынок). Отметим также, что делать окончательные выводы по вводу можно будет только в конце года, так как бо́льший объём сдачи в эксплуатацию традиционно приходится на четвёртый квартал, — отмечает она.
Около 2,4 млн «квадратов»
Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей называет цифру в 114 704 кв. м «внушительной» и напоминает, что в апреле 2019 года был введён только ЖК «Ломоносовъ» от застройщика ООО «Петрострой.
— В отличие от московских коллег девелоперы Петербурга не останавливали своих строек, где любая пауза из-за сложности технологических процессов грозит непредвиденными задержкам. Наоборот, все стремились ускорить темп работ там, где это было возможно. Bonava досрочно получила разрешение на ввод в эксплуатацию четвёртой очереди жилого комплекса комфорт-класса Magnifika Lifestyle в Красногвардейском районе, в эксплуатацию был введён также первый этап III очереди ЖК «Граф Орлов» в Московском районе, а в Петроградском — ЖК «Биография» компании RBI, — приводит примеры она.
Директор департамента исследований Colliers International Вероника Лежнева признаёт: планы девелоперов по реализации объектов во втором квартале могут скорректироваться по независящим от них обстоятельством. С одной стороны, в условиях повышенных требований к обеспечению безопасности здоровья работников на стройке некоторые процессы могут немного замедляться, а с другой — сама процедура сдачи объекта в эксплуатацию предполагает очную проверку объекта различными экспертными комиссиями и городскими организациями.
Руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg Светлана Московченко отмечает, что во II квартале 2020 года запланирован к вводу 21 жилой комплекс общей площадью около 552 тыс. «квадратов». Среди элитных объектов — это Esper Club и One Trinity Place, ещё шесть проектов общей площадью 64 тыс. кв. м в В-классе, остальные — в массовом сегменте.
По мнению аналитика, в 2020 году по заявленным срокам должно быть введено около 2,4 млн «квадратов» жилья. Однако около половины объектов будет перенесено на следующий год, особенно это касается жилых комплексов, предполагаемых к сдаче в конце 2020 года, а это около 1 млн кв. м.
Катерина Соболева предполагает, что темпы не снизятся до конца года, а дальше многое будет зависеть от экономической ситуации. Здесь стоит отметить, что, как отмечалось выше, в 2018 году в Северной столице было сдано почти 3,78 млн «квадратов», в 2019- м — 3,45 млн кв. м.
