На 10% и больше: что станет причиной нового роста цен на жильё в Петербурге?
К 10%-му скачку цен на первичном рынке Петербурга после вступления в силу поправок в 214-ФЗ с 1 июля 2019 года застройщики и покупатели жилья были готовы. Однако «первичка» потянула за собой и « новую вторичку», где «квадрат» подорожал ещё сильнее — на 14,2%.
В итоге, как подсчитали эксперты Knight Frank, в 2019 году Северная столица вошла в «пятёрку» городов мира с самыми быстрорастущими ценами на жильё, поднявшись в рейтинге с 32-й позиции годом ранее и обогнав Москву с её 11-м местом в списке. В этом году прогнозы для города на Неве тоже неутешительные: застройщики перестали покупать землю, откладывают вывод на рынок новых проектов и попытаются сорвать куш с покупателей, чтобы накопить деньги для работы в условиях проектного финансирования. Сейчас большинство новостроек Северной столицы ещё продолжает возводиться по старым правилам в силу высокой степени готовности и наличия 10% заключённых договоров долевого участия (ДДУ).
Как изменятся цены на жильё, почему они в Петербурге растут быстрее, чем в Москве, поможет ли «обновлённый» маткапитал решить квартирный вопрос, поделились своим мнением эксперты.
Выше 14%?
Как отметил в эфире телеканала «78» в программе «Открытая студия» председатель совета директоров строительной компании «Прагма» Денис Литов, по факту жильё подорожало в прошлом году больше, чем на 14%. Так, есть квартиры в «хрушёвках» и «брежневках», которые наоборот подешевели. А есть жильё в привлекательных локациях в новой «вторичке». Там подорожание составило и все 20%. Показатель же в 14% был рассчитан как «средняя температура по больнице». Произошло это, в том числе, из-за того, что вот уже около восьми лет на плечи застройщиков переложена обязанность по возведению соцобъектов, инфраструктуры и т.д и передачи потом их в госсобственность.
Вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, экс-глава комитета по строительству Вячеслав Семененко готов признать, у бюджета денег на школы, детсады и дороги хватает только на 30-40% от потребности. В таких ситуациях в некоторых странах принудительно ограничивают жилищное строительство, но тогда цены растут ещё больше. При этом, как подчёркивает Денис Литов, несмотря на 14%-й рост стоимости жилья, на рынке падают продажи, как и в других отраслях экономики.
— Так, например, упали продажи и цены на рынке стройматериалов. Это значит, что никто ничего не строит, и через год цена удвоится. А через какое-то время возможен и 75%-й рост. Причём, произойдёт это, по моим ощущениям, летом-осенью 2021 года, когда закончатся все выданные разрешения — уверен он.
При этом, как добавил Вячеслав Семененко, в настоящее время себестоимость возведения 1 «квадрата» в эконом-классе оценивается в 70-80 тысяч рублей. По мнению Дениса Литова, разброс может составлять от 50 до 115 тысяч рублей. При этом, по данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в 2019 году в масс-маркете стоимость 1 кв. м составляла 114 600 рублей, в бизнес-классе — 183 300 рублей, в элитном сегменте — 361 300 рублей. На «вторичке» — 114 700 рублей.
— В среднем у нормально работающих компаний маржа по проектам находится в пределах 10—12%. От общего бюджета стройки только 60% затрат приходится непосредственно на возведение, а еще 40% — затраты на землю, соцобъекты, ту же рекламу и т. д., — констатировал Вячеслав Семененко.
Почему Петербург, а не Москва?
По мнению Вячеслава Семененко, опережающий Москву рост цен на жильё в Петербурге объясняется тем, что, по исследованиям экспертов, Северная столица представляется с психологической точки зрения более комфортной для переезда россиян из других субъектов и дальнейшего проживания. Ежегодно город принимает до 30-50 тысяч жителей других регионов на постоянное место жительства. И такая тенденция будет только усиливаться в будущем.
— Москву многие опасаются и воспринимают её, как агрессивную, — пояснил он свою мысль.
Как считает генеральный директор СРО «Объединение строителей Петербурга» Алексей Белоусов, Северная столица обгоняет Москву по росту цен по объективным причинам. В первопрестольной маржинальность девелоперских проектов по-прежнему выше, чем в городе на Неве. Соответственно, в Москве есть и возможность не спешить с увеличением стоимости «квадрата» такими темпами, как это происходит в Петербурге.
При этом в первопрестольной с учётом Новой Москвы есть гораздо больше территорий для потенциального строительства.
В Петербурге же застройщики с вступлением в силу поправок в 214-ФЗ закупают всё меньше участков. Так, по данным Pusland SP, в 2019 году объём закупок по сравнению с 2018-м сократился на 55%. Так, в прошлом году под строительство городские девелоперы приобрели порядка 29.25 га против 64.55 га в 2018 году. Общая сумма сделок сократилась на 51% с 16,9 млрд в 2018 году до 8,376 млрд рублей в 2019 году. В перспективе это также скажется на рынке и ценах на нём.
Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко отмечает другую важную тенденцию: в 2019 году из-за вступления в силу новых законодательных изменений вывод новых объектов в Петербурге сократился. И так будет и дальше, что тоже отразится на цене квадрата.
Насколько подорожает в 2020-м?
Как считает Алексей Белоусов, в 2020 году цены на квадрат вырастут в среднем на те же 10%, что и в 2019 году. Таким образом, в масс-маркете стоимость подберётся к 126 000 рублей, а на «вторичке» перевалит за этот порог.
Прогнозы генерального директора агентства недвижимости «Невский Простор» Александра Гиновкера примерно те же.
— На данный момент, мы не ждём резких изменений цены. По нашим оценкам, будет плавный рост в рамках 10-12% за год. Также большое влияние на стоимость жилья будут оказывать ипотечные ставки. Так, чем ниже ставки, тем выше цены. Однако, сейчас не до конца ясно, что будет с объёмом стройки. Кроме того, до конца года можно ожидать ухода ряда строительных компаний и большей монополизации рынка и, соответственно, большего роста цен, — полагает он.
Как напоминает эксперт, ценообразование на вторичном рынке всегда завязано на первичном рынке. Поэтому дешеветь жильё точно не будет.
— Мы прогнозируем годовой рост аналогичный тому, что будет на рынке нового жилья — 10-12%. Отдельные локации будут расти быстрее, например, среди них Васильевский остров, который ещё в конце 2019 года стал активно дорожать, — говорит Александр Гиновкер.
Совладелец инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова констатирует, что в 2020 году большие застройщики пока держат цены конца прошлого года, но, как правило, в феврале у большинства компаний происходит изменение ценников.
— Среди причин достаточно заметного роста цен на первичном рынке могу выделить изменившееся летом законодательство. Именно из-за этого события застройщики были вынуждены очень быстро сдавать и продавать недвижимость. Кроме того, большое влияние на рынок оказал рост сегмента доходных апартаментов и рост туристического потока в Петербург. Третий фактор роста цен — проект «Лахта Центр», который в 2019 году вышел на финишную прямую, и покупатели жилья из «Газпрома» активизировались на рынке, — поясняет она.
Генеральный директор «Доли.ру» Игорь Аболемов напоминает о том, что населению выдают всё больше ипотечных кредитов. Так, сегодня семейная ипотека предоставляется под 6% годовых, а средства материнского капитала достаточно быстро выплачиваются.
— В результате этого процесса дешёвые объекты быстро раскупили. Желающих приобрести недвижимость и раньше было достаточно, но и многие из них не могли купить жильё с ипотекой под 13-14% годовых, — поясняет он.
Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков отмечает, что для Петербурга выплаты по маткапиталу на первого ребенка в 467 000 рублей и второго (616 000) это незначительные суммы, поэтому особого влияния на рынок и возможность улучшить жилищные условия не будет.
— Семье с двумя детьми, по сути, надо покупать трёхкомнатную квартиру, а для этого надо где-то найти ещё минимум 5-6 млн руб. Сейчас рынок не обеспечивает достаточное предложение качественных современных квартир для семейного проживания или обеспечивает его с очень высокой ценой, — рассуждает эксперт.
И только в «Петербургской недвижимости» готовы успокоить: рост цен на «квадрат» в этом году будет пределах инфляции, до 5%, что объясняется ограниченной покупательной способностью населения.
