Сообразили на четверых. Стоит ли бояться монополии на рынке новостроек Петербурга

Прогнозы об уходе со строительного рынка Петербурга мелких и средних игроков и наращивании объёмов предложения со стороны топ-застройщиков эксперты высказывали ещё во время масштабной кампании по корректировке федерального законодательства о долёвке. Теперь это стало реалиями жизни. Так, первая десятка строителей Северной столицы сумела аккумулировать 4,5 млн «квадратов» жилья, которые сейчас находятся в продаже. Это 60% от всех предложений на рынке. Между тем, антимонопольщики пока призывают ситуацию не драматизировать: она ещё очень далека от той, что сложилась в городе с продуктовыми сетями.

Подобрались к лидерам

Призрак монополии на строительном рынке Петербурга разглядели эксперты компании Knight Frank St Petersburg. Там подсчитали, что в начале «нулевых» топ-10 девелоперов Северной столицы обеспечивали 40-45% объема предложения «первички» или 2,5 млн «квадратов».

А по итогам первого полугодия 2019 года, то есть ещё до знакового 1 июля, когда вступили в силу поправки, отменяющие долёвку и переводящие новостройки на рельсы «эскроу счетов», первая десятка уже нарастила объемы до 60% предложения или 4,5 млн кв. м. Причем речь идет исключительно о жилье, без учета апартаментов. Как уверены эксперты компании, этот показатель в ближайшие несколько лет будет стремиться к 80%.

Примечательно, что сам состав «десятки» с «нулевых» почти не изменился, однако к такими признанным лидерам как «Группа ЛСР» и Setl City подобрались Группа «Эталон» и «ЦДС». На этих четырёх игроков теперь приходится 41% всех предложений. Доля остальных участников «десятки» колеблется от 5% (Л1) до 2% (Glorax Development).

По словам генерального директора Knight Frank St Petersburg Николая Пашкова, в ближайшей перспективе консолидация рынка может снизить риски для покупателей жилья.

— За время активного рынка с высоким объёмом спроса появилось достаточно большое количество не очень профессиональных игроков, что особенно хорошо заметно в Ленобласти. Именно с деятельностью таких компаний связана львиная доля различных скандалов с задержками сроков, банкротствами и т.д. Крупные компании по определению более стабильны. В целом, концентрация рынка ведет к уменьшению рисков долевого строительства. Однако важно не перейти ту грань, когда это приведёт к снижению конкуренции и мотивации девелоперов бороться за покупателя качеством и маркетингом, — отмечает эксперт.

Однако, как готов констатировать Николай Пашков, в отдалённой перспективе наметившаяся тенденция по монополизации «разогреет» цены на «квадрат».

—Чем меньше на рынке игроков, тем проще им взаимосвязанно корректировать свою ценовую политику, — полагает он.

Места хватим всем?

Генеральный директор СРО «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов напомнил, что тенденция к монополизации строительного рынка не только в Петербурге, но и в других крупных российских городах уже была заложена в русле корректировок 214-ФЗ. И ещё тогда все понимали, что малый и средний бизнес будет постепенно уходить из отрасли.

— Показателя в 80% мы достигнем к тому моменту, когда небольшие и средние компании завершат проекты, начатые ещё по долёвке, и станет вопрос о переходе для таких застройщиков на проектное финансирование и эскроу-счета. Это произойдет через 2-3 года. Между тем свыше 40%, которые приходятся сейчас на четырёх крупнейших игроков, это уже очень много. И если бы эти застройщики хотели договориться между собой по ценам, то это бы уже случилось. Но дело в том, что цену на рынке новостроек диктует спрос. Поэтому я не думаю, что и в дальнейшем мы увидим картельные сговоры, — уверен Алексей Белоусов.

Как рассказали 78.ru в Colliers International, названные выше «претенденты» на роль монополистов — это уверенные игроки рынка, которые готовы гарантировать высокое качество собственного продукта с точки зрения устойчивости проектов и компаний, выбора привлекательных земельных пятен и т.д.

— Крупный игрок с многолетней экспертизой для потребителя — это всегда плюс. Он способен из-за объёмов нивелировать возможную дельту по цене, которую, с другой стороны, всегда в дальнейшем стремится установить монополия. При этом крупные игроки не всегда способны быстро реагировать на изменения на рынке на примере тех же проектов комплексного освоения территорий. Маленькие компании более подвижны, они быстрее улавливают новые тенденции в спросе. Они более активны в насыщении комплексов новыми технологическими решениями, более внимательны к деталям. Так что у определённых покупателей и такие проекты будут востребованы, — считают в Colliers International.

Рано волноваться?

В Управлении федеральной антимонопольной службы по Петербургу монополии на рынке застройщиков не разглядели.

— Дать взвешенную оценку информации, представленной в цифрах (Knight Frank St Petersburg — прим. редакции) не представляется возможным, так как методика подсчёта, которой оперирует эта организация, неизвестна, — заявили в ведомстве.

Как пояснили там, по антимонопольному законодательству доминирующим признаётся положение хозяйствующего субъекта в том случае, если он занимает 50% рынка. Такого ни у одного застройщика в Северной столице нет.

Если три компании занимают 50% рынка или пять компаний 75%, то может быть признан факт коллективного доминирования (согласно статье 5 Закона о защите конкуренции). На тройку лидеров в списке Knight Frank St Petersburg приходится лишь 35% объёма предложения.

— Антимонопольный орган не проводит мониторинг состояния рынка строительства жилья. Поэтому подтвердить или опровергнуть эти цифры консалтинговой организации мы не можем. С учётом положений Закона о защите конкуренции, состояние этого рынка в настоящее время у нас не вызывает беспокойства. К тому же мы уверены, что объем предложений девелоперов меняется не только год от года, но и ежемесячно. И еще хочется посоветовать коллегам из международной консалтинговой компании, прежде чем делать громкие заявления, внимательно ознакомиться с российским антимонопольным законодательством,— заявил 78.ru руководитель Санкт-Петербургского УФАС Вадим Владмиров.

Между тем наличие доминантов на рынке продуктовых ретейлеров в ведомстве признают. Так, весной этого года УФАС запретила сети X5 retail group открывать новые магазины. Доля этой компании превысила 27% от общего «пирога» сетевиков.