Здание бывшего туалета и подвал: какую ещё недвижимость можно купить у города?

Первые электронные торги городской нежилой недвижимостью и землёй прошли в Петербурге на площадке АО «Российский аукционный дом» (РАД) 10 июля. Они принесли в казну 29,5 млн рублей. Так, один из лотов площадью 85,6 кв. м на наделе в почти две сотни «квадратов» в Павловске ушёл за 4,6 млн рублей, или за стоимость… однокомнатной квартиры в комфорт-классе на начале строительства или в доме эконом-класса на этапе сдачи объекта в эксплуатацию. 78.ru разбирался, почему чиновники установили столь низкую цену и есть ли смысл горожанам участвовать в таких торгах.

В новом формате

Сразу стоит пояснить, что в предыдущие годы городскую нежилую недвижимость и землю под ней также продавали с торгов. Занималось такой деятельностью АО «Фонд имущества Петербурга». Однако с конца 2018 года к работе организации предъявили свои претензии антимопонопольщики. В ФАС сочли, что монополия «Фонда имущества» на торговлю государственной недвижимостью нарушает права других участников рынка. В итоге было принято решение: полномочия по приватизации передадут от АО «Фонд имущества» к ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга». Это второе учреждение и стало с мая этого года официально отвечать за торги нежилым фондом, землёй и аварийными объектами. При этом сами процедуры ГКУ обязали проводить в онлайн-режиме на базе одной из электронных площадок участников рынка — крупных продавцов недвижимости. Это и должно было в будущем обеспечить конкуренцию. Такой площадкой в итоге для первых торгов и стал РАД.

Согласно сообщению на сайте ГКУ, всего на первых торгах 10 июня реализовать хотели семь объектов. В итоге продать удалось только четыре лота, в казну по итогам торгов поступили 29,5 млн рублей. Так, «хитом» продаж стало торгово-сервисное помещение площадью 81,5 кв. м на Рижском проспекте, 34, литера А. Его цена выросла во время аукциона в 1,6 раза, а объект в итоге удалось реализовать за 6,6 млн рублей. За остальные три лота цена не превысила начальную.

Как рассказали в комитете имущественных отношений, стоимость определяли оценочные компании, аккредитованные АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» ещё в период, когда он был наделён функциями по приватизации.

И со старым неликвидом?

Так, одноэтажное здание торгово-сервисного назначения площадью 85,2 «квадратов» на пятне площадью 211 кв. м в Павловске на территории парка «Мариенталь» на улице Красного Курсанта продали 10 июня за 4,6 млн рублей. Как пояснили в комитете имущественных отношений, столь низкую стоимость лота объяснить не сложно. Так, сам объект предсавляет собой… здание бывшего туалета 1958 года постройки, расположенное в рекреационной зоне на окраине парковой зоны.

— Местоположение объекта характеризуется низкими пешеходными и автомобильными потоками. Здание требует капитального ремонта без возможности изменения объёмно-планировочного решения. Территория занимаемого объекта недвижимости находится в границах объекта культурного наследия, что также накладывает на собственника имущества обязательства по её содержанию в соответствии с действующим законодательством, — отметили в КИО.

За 16,6 млн рублей приобрели трёхэтажное здание площадью 647 «квадратов» на Грузинской улице, 15 и земельным наделом на 1258 кв. м поблизости от станции метро «Волковская». Об этом объекте 1908 года постройки в КИО аккуратно рассказали, что здание находится в неудовлетворительном состоянии и требует капитального ремонта.

— Объект недвижимости расположен в исторически сложившейся зоне производственно-складской застройки, что также является понижающим ценообразующим фактором. Объект был продан со второго раза. Торги, назначенные на март этого года, признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок, — пояснили в пресс-службе ведомства.

Между тем, судя по фотографиям, объект трудно назвать неаварийным.

По начальной цене в 1,6 млн рублей было реализовано и нежилое помещение в пятиэтажном сталинском доме у метро «Парк Победы» на Кузнецовской, 15. Как рассказали в КИО, в этом случае речь идёт о подвале жилого дома с заглублением 1,2 м и высотой помещения 2,45 м.

— Планировочная структура помещения и наличие только общих входов со двора через парадную жилого дома существенным образом ограничивают возможность использования помещения под коммерческие цели. Объект требует косметического ремонта и установки сантехнического оборудования. Объект продавался пять раз с 2015 года, предыдущие торги были признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок, — сообщили в КИО.

Три непроданных 10 июня лота, исходя из обычной практики торгов, ждёт переоценка в меньшую сторону и новые процедуры.

В закладки на будущее

Следующие онлайн-торги по продаже объектов нежилого фонда собираются провести 24 июля. Так, например, с молотка хотят пустить 39,2 «квадрата» в центре на переулке Гривцова, 1/64 — на втором этаже здания. Начальная цена здесь составит 1,5 млн рублей. Однако потенциальный собственник будет обязан согласовывать все наружные ремонтно-строительные работы с КГИОП. А это может обернуться серьёзной головной болью в перспективе. Кроме того, у помещения имеются дефекты, для устранения которых нужен косметический ремонт. Также помещение не оборудовано водоснабжением и канализацией. Зато оно расположено рядом с Мариинский дворцом, штаб-квартирой Русского географического общества и Яблоневым садом и т. д.

С начальной ценой 2,9 млн рублей город хочет приватизировать «развалюху» с пятном под ней площадью 1381 кв. м в посёлке Володарский на Молодёжной улице, 8. В данных об оценке состояние объекта честно характеризуется как «руинированное» и «непригодное для эксплуатации».

Самым дорогим лотом по начальной цене станет помещение площадью 74,5 кв. м с отдельным входом на улице Стойкости, 19, корпус 3 — за него попросят 4,7 млн рублей. Судя по фотографиям в разделе «кооценка», в нежилом помещении была явно… квартира.

На следующие торги 31 июля выставят 129 «квадратов» на третьем этаже на 1-й Советской, 6. Начальная цена для лота составит 6,3 млн рублей, а, соответственно, «квадрата» — около 50 тысяч рублей. В доме, расположенном в 300 метрах от станции метро «Площадь Восстания», капремонт проводился в 2002 году.

По словам управляющего директора центра инвестиций в недвижимости Becar Asset Management Екатерины Соболевой, покупка объектов на электронных торгах скорее выгодна институциональным инвесторам, которым будет доступна площадка торгов и понятен механизм их проведения, а не обычным горожанам.

При этом до аукциона доходят не все хорошие объекты. Кроме того, без массовой рекламы не все горожане «дойдут» до электронной площадки, не все умеют ей пользоваться.

Отметим, что в 2018 году город на аукционах продал в частную собственность 65 помещений и 13 зданий. По оценкам самих чиновников, план был исполнен на 112%, в итоге в казну Северной столицы поступили 6,6 млрд рублей. Задача на этот год — 6 млрд рублей. Однако из-за «провала» в торгах с учётом позиции ФАС город уже «потерял» 1 млрд рублей. Так, к началу июля необходимо было наторговать на 2,5 млрд рублей, а вышло только на 1,7 млрд. Между тем, в КИО торги обещают активизировать и проводить их, как минимум раз в неделю.