Деньги вместо содействия: петербургские коммуналки в центре хотят расселять по-новому

Согласно данным сайта «Горжилобмена» (оператор городской программы «Расселение коммунальных квартир) на конец 2018 года в Северной столице насчитывалось 70 768 коммуналок. За все десять лет действия программы в Петербурге удалось расселить только 50 тысяч таких квартир. Депутаты ЗакСа придумали, как избавиться от коммунального наследия хотя бы в центре города на Неве. Эксперты предложения народных избранников готовы только поприветствовать, но констатируют: когда профессиональное сообщество выдвинуло свой вариант решения проблемы, местные чиновники на это никак не отреагировали.

Законопроект с историей

В первом чтении законопроект с длинным названием «О реставрации, капитальном ремонте и приспособлении для современного использования жилищного фонда исторического центра Петербурга» депутаты городского парламента утвердили на заседании 19 июня. Авторами документа выступила целая плеяда парламентариев: Оксана Дмитриева, Мария Щербакова, Денис Четырбок, Сергей Трохманенко, Алексей Ковалёв.

Дело в том, что идею законопроекта исполнительная и законодательные власти вынашивали совместно более двух лет. В изначальных планах документ в основном был ориентирован на реанимацию старой скандальной программы реновации исторического центра, замороженной в марте 2016 года. В начале июня этого года законопроект был внесён в ЗакС уже с новеллами по коммуналкам, которые в центре теперь предлагается расселять по схеме ГЧП. В частности, город планирует частично компенсировать расходы инвесторов, в том числе, на выкуп «квадратов».

Как отмечается в пояснительной записке, «ситуация осложняется и тем, что во многих многоквартирных домах, являющихся объектами культурного наследия, 25-45% жилых помещений до сих пор составляют коммунальные квартиры». Всего в законопроекте речь идёт о 1378 домах, из которых почти 500 находятся в аварийном состоянии.

— Действующая же в Петербурге целевая программа расселения коммунальных квартир не предусматривает содействия в финансировании капитального ремонта и реставрации расселенной «коммуналки», которая зачастую используется в качестве хостела, мини-общежития или иным образом сдаётся в наём, в том числе покомнатно. Тем самым видоизменяется историческое предназначение и архитектурно-исторический облик квартиры. К тому же сам процесс расселения многокомнатных квартир с обременениями в части сохранения объекта культурного наследия проходит наиболее сложно, —констатируется в тексте.

Отметим, что в городской программе существует механизм расселения коммуналок с привлечением инвесторов. Однако, действительно, он не предусматривает прямого финансирования. Инвестору за счёт собственных средств предлагается расселить 70% площади коммуналки, если она находится в удовлетворительном состоянии. Обязательства по расселению оставшихся 30% «квадратов» берёт на себя город. В случаев, если коммунальная квартира является аварийной, то соотношение составляет 50 на 50%.

Коммунальный неликвид

Такая схема привела к тому, что механизм с привлечением инвесторов оказался одним из самых невостребованных. Дело в том, что ещё на заре становления рынка недвижимости России все самые привлекательные объекты уже оказались разобраны.

Как подчеркивает президент ГК «Адвекс» Александр Романенко, в настоящее время все лучшие квартиры с хорошими видовыми характеристиками уже давно расселены. Остались только очень «сложные» коммуналки, расселить которые очень проблематично или практически невозможно, так как это нецелесообразно с точки зрения окупаемости.

— Расселить такие коммуналки без привлечения государства однозначно невозможно. Но в рамках ГЧП такие планы представляются способными к тому, чтобы быть воплощёнными в жизнь. Другое дело, что Ассоциация риэлторов Петербурга уже неоднократно выходила на федеральное правительство, как решить эту проблему. Там отреагировали положительно. Но на местном уровне ответов пока нет, — пояснил Александр Романенко.

По словам экспертов агентства недвижимости «Невский простор», для решения проблем коммунальных квартир, возможно, следует объединить государственные программы: систему расселения коммунальных квартир и план по созданию арендного жилья.

Пока же проблема заключается в том, что даже при наличии потенциального инвестора владельцы квартир стараются значительно завысить цены на свои метры. При этом многие лоты имеют нерешённые юридические проблемы.

Между тем, на фоне общего роста стоимости жилой недвижимости дорожают «квадраты» и в коммуналках.

Как отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер, для этого есть несколько причин.

— Мы много занимались расселением коммунальных квартир в Петербурге. Важный момент, который стоит отметить — далеко не всегда владельцы комнат в коммуналках хотят расселяться. Одной из причин этого является то, что многие хозяева комнат сдают свои метры. Рентабельность таких объектов зачастую выше, чем у отдельных квартир и составляет 10-12%, — поясняет он.

Кроме того, как признаёт эксперт, комнаты в коммунальных квартирах неплохой инвестиционный инструмент. Часто комнаты скупают по отдельности по заниженной цене, чтобы впоследствии выкупить всю квартиру и заработать на этом от 20 до 50%.

— В-третьих, в связи с переходом на эскроу-счета, новостройки вырастут в цене, по разным оценкам, от 5 до 20%. Таким образом, уже осенью мы увидим выравнивание цены на первичном и вторичном рынках, поэтому спрос на готовое жильё будет расти. В целом, мы прогнозируем рост цен на коммунальные квартиры в пределах 5-10% за весь текущий год, — говорит Александр Гиновкер.

Утвердить документ в целом депутаты ЗакСа планируют в рамках осенней сессии. При этом, как заверяла ранее один из авторов документа Оксана Дмитриева, программа должна оказаться востребована за счёт переезда в город менеджмента «Газпрома» и судей Верховного суда. Вторые явно должны были заинтересоваться коммуналками как раз в центре — на Петроградской стороне. Однако в конце апреля стало известно, что президент РФ Владимир Путин одобрил планы властей Петербурга по созданию масштабного парка и театрального комплекса на территории, где ранее хотели возвести Судебный квартал.

Больше интересных статей читайте на нашем канале на «Яндекс.Дзен».