Лицензия, сертификат, контракт: главные правила сотрудничества с риелтором

Портрет современного риелтора

Сегодня, 15 декабря вся сеть пестрит поздравлениями ко Дню риелтора – этот праздник якобы неофициально отмечается риелторским сообществом ещё с 1996 года каждую третью субботу декабря. Однако сами представители данной профессии опровергают этот «факт».

Игорь Горский, президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в интервью 78.ru жёстко заявил: никакого Дня риелтора 15 декабря, да и вообще в декабре, не празднуется:

– День риелтора, согласно документам Российской Гильдии риелторов, отмечается 8 февраля. А 15 декабря никакого праздника нет, это какие-то жулики и самозванцы сами себе объявили праздник!

Праздник 8 февраля отмечается с середины 2000-х по решению Российской Гильдии риелторов, но, при желании, каждый может отметить свой праздник в любое время – это у нас законом не запрещено…

Профессия риелтора считается сегодня одной из самых прибыльных. Как отметил Игорь Горский, она уникальна тем, что каждый здесь каждый получает «по заслугам» – заработок агента по недвижимости находится в прямой зависимости от приложенных им усилий.

– Надо честно и достойно относиться к своей профессии, уважать клиента, быть активным, не ленивым человеком, – отметил президент Ассоциации риелторов, – потому что зарплату агенту никто не платит. Это тот уникальный случай, когда человек может зарабатывать столько, сколько считает нужным. Для кого-то 50 тысяч в месяц комфортно, а для кого-то 150. В зависимости от активности и профессионализма человек может зарабатывать совершенно разные деньги.

Как рассказал Игорь Горский, для риелтора не особенно важен его первый диплом:

– Важно желание учиться и обучаться. Сейчас, во время активно меняемого законодательства, очень важно вовремя получать информацию, обучаться новым технологиям, смотреть самые успешные практики. Поэтому риелтор – это достаточно любознательный, активный, интеллектуальный человек. Какой бы имидж, к сожалению, не сложился.

Третья единица

И всё же, зачем мне обращаться к риелтору? И можно ли без него обойтись? Юрист Владислав Мещеряков, основатель коллегии адвокатов «Мещеряков и партнёры», поясняет, – конечно, можно.

– Если сделка простая – например, обычная купля–продажа – можно обойтись и без риелтора. Достаточно обратиться к юристу за составлением договора и нотариально заверить этот договор, чтобы не переживать: нотариус проверяет все данные.

Риелтор поможет том случае, если у вас встречная сделка или другой вариант «посложнее», а времени для того, чтобы разбираться во всех тонкостях, нет. Однако юрист напомнил, что риелтор – это, в первую очередь, посредник, который вовсе не является обязательной единицей при заключении сделки, продаже, покупке или аренде жилья.

Кроме того, даже кристально честный риелтор не может гарантировать вам полное отсутствие проблем и подводных камней.

– Это не юрист, и важно понимать, что обращение к риелтору, даже к самому хорошему, не гарантирует вам прозрачной сделки. Риелтора также могут обмануть, – отметил Владислав Мещеряков. – Единственное – вы экономите своё время. И базы по подбору жилья у риелтора пообширнее.

Удовлетворить клиента – главный пункт?

У президента петербургской Ассоциации риелторов взгляд на этот вопрос немного иной. Как отметил Игорь Горский, в первую очередь вопрос обращения к риелтору связан именно с обеспечением безопасности сделки. Кроме того, в обязанности риелтора, отметил Горский, входит отстаивание интересов клиента.

Что это означает? Всё достаточно просто. В случае купли-продажи объекта, например, риелтор должен продать квартиру клиента по максимально высокой цене, либо купить нужный объект по самой низкой. Кроме того, если риелтор ищет вам жильё – оно, в итоге должно быть ровно таким, каким представляется вам в мечтах. Правда, все свои мечты необходимо прописывать в договоре.

Это отмечает и Владислав Мещеряков:

– Если у вас есть какие-то конкретные пожелания: например, сроки оказания услуг, качество оказания услуг, как будет подтверждаться факт оказания услуг, – вы, в принципе, обо всё этом можете с риелтором договориться. Нормальный риелтор никогда не откажет вам во включении какого-то пункта в договор по вашему пожеланию.

В целом же, если вы обращаетесь к риелтору за помощью в поисках жилья, вы заключаете договор на оказание «комплекса услуг по подбору объектов в зависимости от ваших требований». И тут, уверен Игорь Горский, у риелторов есть некоторые преимущества перед другими игроками рынка недвижимости:

– Дело в том, что мы, в отличие от застройщиков, не обременены какими-то жёсткими обязательствами. Потому что застройщик продаёт только свои объекты. А мы можем предлагать весь список объектов, весь спектр. Никогда вам никакой специалист отдела продаж какой-либо строительной компании не скажет, что у него дела не очень или компания «хромает» – он всегда будет себя превозносить.

Есть и другие ситуации, когда помощь риелтора не будет лишней, считает президент Ассоциации риелторов Петербурге и ЛО:

– Очень важная составляющая работы риелтора – подбор банка-партнёра и решение вопросов, связанных с ипотекой для данного вида сделки. Обсуждение вопросов, связанных с доходностью объекта, если мы говорим о потребности извлечения из недвижимости дохода. Мы можем говорить и прогнозировать эскалацию цены, то есть увеличение доходности объекта. Риелтор – это, как правило, человек, который получает с рынка обратную связь.

Игорь Горский отметил, что профессиональный риелтор всегда должен быть на стороне клиента – ведь он получает деньги за результат, а не за процесс:

– У него нет зарплаты, он получает своё комиссионное вознаграждение только при переходе прав собственности. То есть только тогда, когда удовлетворён клиент, когда он получил объект, который его, устраивает по цене, которая его устраивает.

Где учат на риелтора?

Но кого можно назвать «профессиональным риелтором»? Ведь такой профессии не обучиться в вузе. Диплом по специальности «риелтор» не получить ни в одном университете – ни на бюджете, ни на коммерческом отделении. Где же всё-таки учат агентов по недвижимости?

– У нас при Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленобласти есть Институт недвижимости – рассказал президент ассоциации. – При многих крупных компаниях есть свои учебные центры.

Кроме того, каждого неофита в любой уважающей себя компании обязательно обучают коллеги.

– У нас существует институт наставничества. Когда человек приходит в компанию, он становится стажёром. Делает до трёх сделок с наставником, потом становится членом риелторской группы, у которой есть руководитель. Как правило, это опытный брокер, который, в том числе, помогает с сопровождением сделок, – пояснил Игорь Горский.

Каждый агент в компании работает, опираясь на существующий регламент. Любая риелторская компания, кроме того, должна проходить сертификацию – экспертизу собственной деятельности на соответствие всем стандартам Системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ. Кроме того, каждый агент проходит и личное лицензирование.

И это – один из способов понять, что перед вами профессионал, а не «человек с улицы».

Юрист Владислав Мещеряков также рекомендует обращать внимание на этот важный момент: есть ли у вашего риелтора лицензия, а у компании – сертификат? Это поможет избежать множества проблем.

Читайте внимательно!

Кроме того, у юриста есть и другие советы в помощь тем, кто собирается обратиться к риелтору. Как же не попасть впросак?

– Во-первых, конечно, лучше обращаться в крупные риелторские агентства, – рекомендует Мещеряков. – Их не так много у нас, порядка четырёх-пяти в Санкт-Петербурге. У компании обязательно должна быть история. Как и при обращении к любому специалисту, сейчас можно посмотреть отзывы в интернете. Компания обязательно должна быть лицензированная и, желательно, крупная. И обязательно нужно приехать к ним в офис – чтобы был нормальный офис.

Игорь Горский также отметил, что необходимо проверить специалиста, к которому вы собираетесь обратиться:

– У каждого брокера есть определенный бэкграунд, история. Нужно посмотреть, что это за компания, входит ли она в Ассоциацию риелторов России, имеет ли сертификат, аттестован ли этот специалист, прошёл ли он обучение. У нас есть удостоверение аттестованного агента – всегда можно попросить данный документ. Если он не аттестован – по какой причине?

Президент Ассоциации риелторов также порекомендовал не пренебрегать отзывами на различных платформах в интернете:

– Вот мы приходим к врачу в частную клинику – мы смотрим, что это за специалист, какой у него опыт, где он учился, смотрим отзывы. А когда человек предлагает риелторские услуги, мы почему-то ничего не смотрим, нам почему-то всё равно. Хотя деньги крутятся очень большие. Удивительная беспечность наших граждан.

Проверили компанию и риелтора и убедились в наличии опыта, сертификатов, лицензий и положительных отзывов? Можно и договор заключить. И вот здесь необходимо вновь включить внимательность и подозрительность на максимум.

– Обязательно нужно заключить договор на оказание услуг, и не просто с человеком как с юрлицом, а с компанией, – отметил Владислав Мещеряков. – Потому что нормальные, честные риелторы всегда работают от фирмы. Это очень важно.

Кроме того, получив бумаги, не торопитесь ставить автограф. Да, все мы привыкли быстро подмахнуть и бежать – и именно на этом моменте «прогорают» даже вполне неглупые люди. Мошенник всегда будет вас поторапливать, не даст спокойно прочесть бумаги, а после выяснится, что где-то были звёздочки, где-то сноски – и ваши деньги испаряются вникуда.

Кроме того, даже если перед вами честный риелтор со стандартным договором, не стесняйтесь переспросить о значении каждого пункта и, если потребуется, попросить агента добавить в договор все ваши требования.

Необходима квартира в рамках определённой стоимости в конкретном районе, непременно квадратная и с лоджией? Отметьте в бумагах. Хотите продать жильё не дешевле указанной суммы в чётко определённый срок? Укажите в договоре. Как подчёркивает юрист, агент берёт немалые деньги за конкретные услуги, но если ваши пожелания не отмечены в документах – какие претензии?

Крупная сертифицированная компания, честный и опытный риелтор и чётко составленный официальный договор – всё это необходимые условия, но, тем не менее, даже этот «полный набор» не гарантирует вам успешной итоговой сделки или полной защиты от мошенников. Потому что риелторы, повторимся, тоже не являются юристами – их тоже можно обмануть.

«Информационные услуги» от мошенников

К сожалению, «серых» риелторов у нас в городе очень много – и некоторые подобные «специалисты» остаются безнаказанными годами. Одна из таких контор работает в Петербурге на площади Восстания, в двух шагах от Московского вокзала.

– Я с ней столкнулся в первый раз лет десять назад, – поделился Владислав Мещеряков, – выходишь из Московского вокзала – справа находится вот это так называемое «информационное агентство», которое крышуется нашими органами. Они как раз предоставляют «информационные услуги». И таких компаний много, с этим никто не борется. У них огромные доходы, от 50 до 100 тысяч в день.

Схема «развода» проста: вы находите объявление о сдаче дешёвой недвижимости, звоните по указанному номеру – и вам подтверждают тот приятный факт, что нашёлся удивительно альтруистичный собственник. При этом, вас уверяют, что платить не нужно ничего – платит за услуги агентства опять-таки «добрый хозяин» жилья.

Вы добираетесь до офиса, и тут выясняется, что нужно выложить всего ничего – к примеру, тысяч семь. Но вас призывают не прощаться с деньгами навсегда: ведь и эту сумму возместит собственник, вычтя её из месячной стоимости аренды.

– Вы едете на адрес, звоните, трубку никто не берет. Возвращаетесь – вам говорят: «Извините, с этой квартирой не получилось, но мы вам дадим другой адрес». И они дают реальные адреса квартир, которые сдаются, только цены уже совершенно другие. А в договоре будет написано: «предоставление информации», – рассказал Владислав Мещеряков.

Эта простейшая схема продолжает работать уже долгие годы – и ничего не меняется. Выход один – внимательно, от корки до корки читайте договор.

Подведём итоги. Риелтор не гарантирует вам идеального результата, но поможет сэкономить время и даст доступ к обширной базе. Самое главное – не пренебрегайте этими пунктами:

• обращайтесь в крупные сертифицированные компании,
• заключайте договор с агентством, а не с агентом,
• обязательно внимательно читайте договор,
• ставьте перед риелтором конкретные задачи.