Застройщики пообещали конец эпохи доступного жилья

Своими прогнозами на развитие рынка жилой недвижимости Петербурга поделились топ-менеджеры строительных компаний, собравшиеся на традиционный отраслевой Рождественский саммит. В том, что квартиры будут дорожать, не сомневался никто.

— За последний год цены на основные строительные материалы — бетон и арматуру — выросли на 30%. Это порядка 1,5 тыс. рублей на квадратный метр себестоимости. С нового года увеличивается на 2% ставка НДС, — напомнила генеральный директор компании «Ленстройтрест» Валерия Малышева.

Строители не в доле

Но гораздо больше строителей пугает отмена долевого строительства. Как известно, с 1 июля 2019 года заключать договоры долевого участия будет нельзя, вместо них должен заработать механизм эскроу-счетов в банках. Снять с них деньги можно будет лишь после сдачи дома в эксплуатацию. И, если сейчас дольщики фактически бесплатно кредитуют застройщиков, то банки возьмут за это процент.

— Застройщик не гарантирован в получении кредита и не гарантирован в получении пониженной ставки. Банкиры говорят: кто вам сказал, что мы будем вам давать по 5 — 6%? 10 — 12% — вот эта вилка, — обрисовал ситуацию генеральный директор корпорации «Мегалит» Александр Брега.

Насколько при этом подорожает само жилье для покупателей — вопрос сложный.

— Я читал несколько исследований по тому, как разные аналитики оценивают влияние эскроу-счетов на наш с вами бизнес… Оценки от 0 до 20%, очень большой разброс, — сообщил вице-президент НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Михаил Возиянов.

Сам он предположил, что отказ от долевки прибавит к себестоимости строительства около 5%. Но отдельным компаниям банки могут вообще отказать в проектном финансировании, отметила начальник отдела продаж «БФА Девелопмент» Светлана Денисова.

— Ясно, что многие застройщики не получат доступа к проектному финансированию. Речь идет, конечно, о мелком и среднем бизнесе, который, как известно, хорошо контролирует себестоимость и задает цену, — сказала она.

Страхи отрасли

Окажет влияние на цены и новая обязанность застройщиков отчислять средства в Фонд социальных обязательств застройщиков. Он должен заработать также в новом году. Предполагается, что строители будут вносить в него определенные суммы, исходя из количества квадратных метров, которые они собираются построить. Уже сейчас взносы компаний на «социалку» составляют 5 — 6 тыс. рублей с квадратного метра застройки, напомнил Михаил Возиянов.

— Если вместо 5 — 6 тыс. будет 10 — 11, это будет номер один в увеличении наших затрат в 2019 году. Это то, что будет влиять практически сразу, — заявил он.

Еще одна «страшилка», которой пугают друг друга застройщики — увеличение с 1,5% до 6% взносов в компенсационный фонд помощи обманутым дольщикам.

— Увеличение до 6% отчислений в страховой фонд — это 5 тыс. рублей на квадратный метр (увеличение стоимости жилья — ред.), — подсчитала Валерия Малышева.

При этом ресурсов по снижению издержек строительства, по ее словам, у застройщиков нет.

— Строительные компании уже по максимуму отладили свои бизнес-процессы, уже в кризис 2008 года начали заниматься управлением проектами, систематизацией бизнес-процессов. И какого-то крупного резерва к снижению себестоимости лично я не вижу. Поэтому, с моей точки зрения, это приведет к тому, что будет изменяться ценник и будет изменяться предложение на рынке, — заявила Валерия Малышева.

Впрочем, один смягчающий фактор все-таки есть. Перед тем, как застройщикам запретили запускать новые проекты с привлечением средств дольщиков, они получили максимально возможное число разрешений на строительство по старым правилам. Этого запаса им хватит, по их собственным заявлениям, на 2 — 4 года.

— В ближайшие два года глобальных изменений не будет, потому что инерция большая. Дальше будет зависеть от соотношения спроса и предложения, — сказал Михаил Возиянов.

Впрочем, по его мнению, на 2 — 4% в 2019 году цены все-таки вырастут. Валерия Малышева спрогнозировала подорожание квадратного метра на 5 — 6 тыс. рублей в ближайшие годы. Председатель правления компании «Ростройинвест» Игорь Креславский призвал готовиться к 10 — 20-процентному росту цен. А Светлана Денисова заявила, что цены выросли уже сейчас, на волне панических настроений и увеличения спроса. Зато дальше все успокоится, предположила она.

— Насколько я знаю, особо позитивных прогнозов по поводу роста доходов населения не предвидится, а значит прогнозировать рост спроса из других источников, кроме панических настроений, в общем, не приходится, — пояснила Светлана Денисова.

Все нововведения ударят прежде всего по жилью эконом-класса, соглашаются большинство застройщиков.

— Сейчас доступное жилье, я очень боюсь, будет сдуваться. И будут проекты, где продажная цена начинается от 100 тыс. за квадратный метр. А это уже дорогие проекты. Это проекты уже комфорт- и бизнес-класса. Вымоется весь эконом, — сказал Александр Брега.

Что делать?

Некоторые строители не теряют надежд на то, что эскроу-счета все-таки не станут обязательными. Или хотя бы правила их использования смягчат.

— Давайте эскроу-счета, как в Финляндии, открывать по частям. Выполнил нулевой цикл — получи 20%. Чтобы снижать нагрузку и стоимость проекта в целом, — призвал Александр Брега.

Президент Объединения строителей Санкт-Петербурга Александр Вахмистров предложил смириться с принятым решением об отмене долевки и поделился своей информацией о возможных мерах поддержки строительной отрасли.

— По всей видимости, правительство изберет стратегию дальнейшего субсидирования процентной ставки по ипотеке. Другого пути нет, — сообщил он.

Как в Париже

В роли оппонента паникующим застройщикам выступил председатель комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга Владимир Григорьев.

— Я уверен, что вам надо говорить не о повышении цены, а о снижении себестоимости, — заявил он.

Чиновник привел в пример Париж, который ему показал архитектор Шарль Перро, известный петербуржцам как автор авангардного проекта второй сцены Мариинского театра, который так и не смогли реализовать в Петербурге.

— Я ходил со знаменитым Перро по Сене, он мне показывал готовые кварталы. Это были дома с отделкой в Париже на берегу Сены. Стоимость была 1500 евро при тогдашнем курсе (рубля к евро — ред.) 30 с чем-то. Коллеги, 45 — 50 тыс. (рублей — ред.) — готовые дома в Париже!

Фото: globallookpress.com/Jeff Tzu-chao Lin

Впрочем, услышав коллективное «не может быть!», Владимир Григорьев добавил:

— Ну, Доминик Перро иногда привирает…