Недвижимость на миллиарды. Кто купит здания СПбГУ, комитетов и Крестов?
Движение – жизнь. Видимо, под этим лозунгом решили жить и работать в последнее время петербургские чиновники. И если в некоторых аспектах с данным постулатом поспорить никак нельзя, то в других его применение вызывает только вопросы и недоумение.
СПбГУ. Сто миллиардов рублей на коммуникацию
Переселить студентов из исторического центра в поле – такой проект рассматривается в Петербурге с 2013 года. Идея проста: в наше время самые важные открытия совершаются на стыке наук, и значит, чтобы эффективнее организовать работу молодых учёных и их наставников, следует собрать все факультеты под одной крышей. А для этого нужно построить единый кампус за чертой города.
Предполагается, что реализация проекта будет стоить 100 миллиардов рублей, а сам переезд займёт десять лет. Стоит ли оно того? Об этом мы спросили у экспертов. Спойлер: никто из специалистов не ответил нам «да».
Антон Финогенов, генеральный директор Института территориального планирования «Урбаника» и специалист в сфере градостроительной экономики, рассказал, что, в принципе, рынок коммерческой недвижимости в Петербурге серьёзно отстаёт от Москвы, а кризис усугубил ситуацию ещё больше. Поэтому процесс привлечения инвесторов к освободившейся в центре площади, в любом случае, будет идти очень медленно. И совершенно точно очередей за «золотыми квадратами» в центре не будет.
Как и в ситуации со зданиями комитетов и госучреждений, которые должны будут освободиться в 2018 году, нельзя сказать, что корпуса университета будут крайне востребованы – или, напротив, все останутся не у дел. У каждого здания – свой личный потенциал, зависящий от расположения, планировки, охранного статуса и множества других факторов.
– Это удобная схема по получению федерального финансирования, – прокомментировал ситуацию с СПбГУ Антон Финогенов. – Мало кто у нас ею пока воспользовался. Но если одновременно с корпусами университета будут освобождаться здания администрации – такой объём специфической недвижимости наш рынок точно не «съест».
Вопрос фундаментальной концепции
– Для чего в рамках образовательного процесса нужен переезд? – задаётся вопросом Финогенов. – Я понимаю, для чего техническому вузу в теории нужен переезд: ряд испытательных модулей должны располагаться за городом, потому что там может быть санитарная зона, вибрации и прочее. Техническому вузу необходимо размещать часть исследовательских модулей в полях, так как ему нужна кооперация с технопарками. Они занимаются прототипированием, работают вместе со стартапами. А вот для чего гуманитарным факультетам вдруг ехать в какое-то поле? Мне это не понятно.
По словам Финогенова, обсуждать новое применение старых корпусов СПбГУ несколько преждевременно – ведь совсем не факт, что «бриллиантовый» проект переезда будет осуществлён. Прежде, чем говорить о сгоне студентов под одну крышу, необходимо в мельчайших деталях продумать фундаментальную концепцию этого переезда.
И здесь возникает три вопроса целесообразности: образовательный, экономический и социальный.
– Реально ли это с социальной точки зрения? Не потеряет ли конкурентоспособности вуз? Не снизится ли его привлекательность для студентов? Пока неудачная история с недостроенным кампусом в Петергофе показывает, что и преподаватели, и студенты всегда категорически против переезда. В петергофский кампус были вложены большие деньги, но фактически он только разорвал связи между факультетами, – разводит руками Финогенов.
Нельзя упускать из вида и вопрос транспорта – ведь сейчас добираться до кампуса в Петергофе совсем не просто, и по дороге от электрички до аудитории студента легко могут, к примеру, ограбить.
– Поэтому – сначала, концепция, отвечающая на огромное количество вопросов, и потом уже – все эти информационные шумы, – подводит итог директор института «Урбаника».
Владимир Фролов, главный редактор журнала об архитектуре, урбанистике и дизайне «Проект Балтия», не хочет рассуждать о данном вопросе даже в теории:
- Я надеюсь, что разум возобладает, и этого всё-таки не произойдёт.
Расположение университета в исторических корпусах – это часть имиджа Петербурга, уверен Фролов:
– Петербургская архитектура обладает своим собственным обучающим потенциалом. Наш город служил вдохновением для многих представителей культуры. Поэтому очень важно сохранить университет у нас в центре.
Размещение в корпусах СПбГУ гостиниц и офисов, считает редактор журнала, уничтожит идентичность этих зданий и плохо скажется на имидже города в целом. Без сомнения, любой пустующий объект можно переоборудовать – но всегда остаются несколько «но».
– Набор городских функций, возможных способов использования зданий довольно ограничен, - поясняет Фролов.
Бизнес, привыкший к истории
Что же касается переезда пятнадцати комитетов и нескольких госучреждений в новый комплекс «Невская ратуша» – здесь всё вполне оправдано, считает Антон Финогенов. И продать недвижимость администрации вполне реально. Расположение в центре – всегда плюс, а старые инженерные системы, планировка и прочие моменты «историчности» – не приговор.
– У нас бизнес вполне привычен находиться в старом фонде, – рассказывает гендиректор «Урбаники». – Не так уж у нас много новых бизнес-центров в исторической части города, особенно близко к «золотому треугольнику». Весь вопрос в планировке и состоянии. Если планировка не очень удачная, а состояние ниже среднего, то, конечно, продать за хорошую сумму такую площадь будет сложно. Хотя вообще, я думаю, что на 1-2 тысячи метров хорошего здания в центре города практически всегда можно найти покупателя – под деловую функцию. Пусть и не очень быстро, но можно.
Плюс зданий, в которых располагаются комитеты и госучреждения города – в том, что они не очень крупные и, чаще всего, удобно расположены. Если цены на эту площадь не будут «заламывать», как на метры в люксовом бизнес-центре, проблем с продажей не будет, считает Финогенов. Но больше 5-10 тысяч квадратов подобной недвижимости в год вряд ли получится продать.
Но если недвижимость администрации и университета будет «выброшена» на рынок одновременно – тогда случится явная передозировка. Потребность бизнеса в площадях в центре города есть, хором говорят специалисты, но она совсем не так велика, чтобы одним махом проглотить такие объёмы.
Кресты: новая мекка для хипстеров или «генератор особых эмоций»?
Если недвижимость комитетов и СПбГУ – пока ещё дело перспективы, то вот освободившиеся корпуса Крестов на Арсенальной набережной – данность. В своё время «тюремный квартал», возведённый архитектором Антонио Томишко, был примером воплощения самой передовой архитектурной мысли. Внучка архитектора Эрика Сидорова рассказала, что именно после возведения Крестов в нашей стране на смену карательной системе пришла пенитенциарная. А сами здания, построенные её дедом – настоящие дворцы среди себе подобных.
В Крестах сидели Гумилёв, Хармс и Рокоссовский. Но гораздо больше там, конечно, было ничем не примечательных урок и душегубов. Можно ли найти применение такой недвижимости?
– Кресты – это самая сложная история, – согласен урбанист. – В принципе, размещение отелей, музея, я думаю, там вполне возможно. Но тут нужно будет очень серьезно мотивировать инвесторов.
И Финогенов, и Фролов приводят в пример финский отель на острове Катаянокка в Хельсинки. Этот отель располагается в здании бывшей тюрьмы, и в оформлении довольно успешно используется тюремная стилистика. Сотни аналогичных примеров можно найти по всему миру, от Стокгольма до Берлина. Хостелы в зданиях бывших тюрем, действительно, пользуются успехом.
– Нам сегодня хочется необычных ощущений, – комментирует вопрос отеля в Крестах Владимир Фролов. – Всё это – часть экономики впечатлений. Какое-то время, как некий эмоциональный опыт, это вполне будет востребовано. Но целиком превратить это здание в отель, конечно, не получится: слишком большой замах. Здесь должны быть разные функции. Может появиться, к примеру, ресторанный комплекс.
Архитектурное качество этих зданий не вызывает вопросов, уверен редактор «Проекта Балтия». Здесь можно разместить бизнес-центр в формате лофта или креативное пространство. И если правильно подать это место хипстерам – оно станет такой же меккой для модной молодёжи, как и «Этажи» на Лиговском.
– Перспектива этого места – в грамотном решении мультифункциональности пространства, – подчёркивает Владимир Фролов. Ведь Кресты слишком велики, чтобы разместить там что-то одно.
Впрочем, креативное пространство – это «история не про деньги», уверяют специалисты. В таких местах не зарабатывают много, но пройти через этап «лофтов и креатива» Крестам, скорее всего, придётся – просто чтобы «протестировать разные функции зданий и протоптать народную тропу», поясняет Антон Финогенов.
Что же касается реальной экономической выгоды – ничего более выгодного, чем жильё, на нашем рынке пока не придумали. Реально ли распродать бывший огромный острог под квартирки для молодых семей? На первых взгляд такая мысль кажется безумной.
– Вряд ли кто-то даст построить там жильё. Но, учитывая, как и где у нас люди покупают жильё, если инвестору удастся решить вопрос и воткнуть туда жилое здание – думаю, раскупят весьма быстро. Потому что локация хорошая, виды прекрасные, в принципе, территория для жилой функции очень интересная, – рассуждает Финогенов.
Проще всего разместить здесь, конечно, апартаменты. Правнучка архитектора Томишко Эрика Сидорова уверена – через сто лет никто и не вспомнит, что здесь была тюрьма. А сами строения проживут значительно дольше.
Евгений Герасимов, генеральный директор архитектурной мастерской «Евгений Герасимов и партнёры», построившей «Невскую ратушу», считает:
– Нужно, как рачительный хозяин, определить, что ты хочешь, а чего не хочешь, чтобы с этим местом произошло, а потом выставить на продажу. Дальше бизнес сам разберется, что с этим делать.
«Бизнес сам разберётся», «бизнес справится», рынок расставит все точки над «i» – так в один голос говорят специалисты. Но вот «разберётся» он с жильём только постфактум, когда миллиарды будут потрачены, а перестановки сделаны. Так что думать всё же следует заранее. И просчитывать все риски при создании «фундаментальной концепции». Ведь спрос на «золотую недвижимость» в Петербурге – не резиновый.
