Миллиарды мимо кассы. Сколько денег крутится на петербургском рынке съемного жилья?
Бизнес без бумаг
Нет договора между квартиросъёмщиком и арендодателем – значит, нет налогов, и государство недополучает весьма ощутимые суммы. С другой стороны, и сам хозяин жилья, пуская малознакомых людей на свою жилплощадь без каких-либо гарантий и документов, оказывается ничем не защищён. И если жильцы решат неожиданно съехать, оставив после себя Содом и Гоморру, жаловаться будет не так просто.
Однако такие опасности мало кого останавливают. Рынок аренды растёт с каждым годом, и немалую роль в его росте играет увеличение количества новостроек. По официальным данным, в Петербурге сдаётся всего 140 тысяч квартир. Но эксперты считают, что на самом деле таких квартир как минимум в два раза больше – 250-300 тысяч. Больше половины жилья сдаётся неофициально.
В каждой новостройке около 5-10% квартир покупают изначально для того, чтобы сдавать в аренду. Таким образом, каждый год количество сдаваемых квартир в Северной столице увеличивается на 5-6 тысяч. Чаще всего сдают и снимают, конечно, однокомнатные квартиры. Дороже всего у нас жить в исторических районах города: Центральном, Адмиралтейском, Василеостровском и Петроградском. А вот самое дешёвое жильё располагается в Красном Селе.
При этом, во всём городе налоги платят лишь две тысячи арендодателей. Ёмкость рынка аренды оценивается как минимум в 350 миллиардов рублей.
Впрочем, Андрей Тетыш, председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) уверен, что эти цифры занижены как минимум в два раза:
- Если мы 140 тысяч квартир умножаем хотя бы на 40 квадратных метров – возьмём среднюю площадь – то получается, что в городе сдаётся 5,5 миллионов квадратных метров жилья. Речь идёт о сумме всего в 5% от всего жилья города. А это совсем не похоже на действительность.
По словам Михаила Мухина, президента Центра финансовых экспертиз, все эти сотни миллиардов должны попадать в бюджет города – но из-за недобросовестных рантье Петербург лишается столь ощутимого дохода.
- Налог на имущество физических лиц должен целиком попадать в бюджет Санкт-Петербурга. Эти огромные деньги – 350 миллиардов – это деньги нашего города, наши с вами – объясняет Мухин.
Шесть процентов за покой
По сути, всех арендодателей Петербурга можно разделить на две большие группы: профессиональных рантье, или бизнесменов, которые живут и зарабатывают только на сдаче жилья в аренду, и простых горожан, для которых деньги за квартиру или комнату – лишь небольшая прибавка к зарплате, а то и к маленькой пенсии. И если первые могут позволить себе платить налоги и честно открыть ИП, то вторые порой даже не представляют, как это сделать.
При честной сдаче жилья хозяин платит государству всего 6 % от всех своих доходов.
- Шесть процентов – это очень разумно и не очень дорого, чтобы чувствовать себя защищенным и законопослушным гражданином, – уверен Андрей Тетыш. – Это всего три недели от годовой аренды. Когда ты понимаешь, что не можешь пойти с человеком на конфликт, потому что сам находишься за пределами правового поля, эти шесть процентов становятся совершенно роскошной суммой за то, чтобы себя защитить.
А тем, кто не может себе позволить зарегистрировать ИП и не в состоянии сам разобраться с юридической подоплёкой аренды жилья, обязано помочь государство – так считает Михаил Мухин.
- Есть ведь те, кто сдаёт свою единственную жилплощадь, это часто пожилые люди, которые не понимают, как регистрироваться, – поясняет свою точку зрения эксперт.
Отметим – многие квартиры в центре в наше время выкуплены даже не индивидуальными предпринимателями, а фирмами, которые сдают жильё внаём. Такие компании, как правило, платят налоги. Но вот с ними возникают проблемы другого рода. С коммерческой структурой, в отличие от обычного собственника, вряд ли получится договориться соседям, если им вдруг что-то не понравится.
Кастинг на роль соседа
А проблема соседей – отнюдь не самая последняя в данной теме. Так, например, чтобы заселить жильцов в свою комнату в коммунальной квартире, никак не обойтись без согласия всех остальных собственников. Светлана Морозова, член президиума Ассоциации ТСЖ Центрального района, уверена, что если какой-то жилец категорически против чужого в доме – это его полное право, попрать которое не может никто.
- Комната в коммунальной квартире сдаётся в строгом согласовании с соседями, при этом, на каждого человека должно приходиться не менее шести квадратных метров. Собственник имеет право сдать комнату только если это позволяют люди, которые живут в коммуналке, – объясняет Морозова.
На деле, впрочем, соседей не спрашивает никто, сетует специалист. И это часто ставит незащищённых людей в очень неприятные ситуации. Так, например, если в квартиру к одинокой пенсионерке подселили бригаду рабочих, которые не прочь выпить после смены по семь раз в неделю, справиться она с ними не сможет. А участковый в таких делает не помогает практически никогда.
Бывают, конечно, и противоположные ситуации – когда один из собственников просто хочет настоять на своём и не желает делить жилплощадь. Тогда, к сожалению, у арендодателя выхода нет – при несогласии соседа-собственника сделать он ничего не сможет.
И это правильно, считает Светлана Морозова. Более того, по её мнению, такую практику следует распространить и на частные квартиры – если каждый арендодатель будет спрашивать мнение всех жильцов дома, конфликтов станет значительно меньше.
Впрочем, разрешать такие конфликты в нашей стране до сих пор не очень умеют. Всё дело в том, что отсутствует механизм выявления недобросовестных квартиросъёмщиков, объяснила Светлана Морозова:
- Закон есть, Налоговый Кодекс есть, обязанность лица, которое сдаёт жильё, платить налог есть, но самого механизма – как доказать, что он сдаёт – нет. А суды у нас сегодня руководствуются одним критерием – убежденностью конкретного судьи. Для одного судьи достаточно акта, который составили собственники, для другого достаточно видео и показаний соседей, и так далее. Поэтому необходимо разработать законодательную базу в сфере аренды жилья.
Но пока такого закона нет, и чиновники решили воздействовать на собственников через соседей и представителей ТСЖ. Несколько месяцев назад Смольный вместе с налоговой службой и МВД собрали представителей ТСЖ и управляющих компаний и попросили поделиться информацией о проживающих в их домах – кто из них честно владеет своей жилплощадью, а кто снимает «втёмную».
- Действительно, нас собирали, предложили сотрудничать с налоговыми органами в части выявления квартир, которые сдаются, – подтвердила эту информацию Светлана Морозова. – Но критериев, по которым можно было бы собрать документальную базу, чтобы доказать, что квартира или комната сдаётся, пока не существует.
Получается, пока нет законодательной базы – вся надежда налоговой службы только на особо «разговорчивых» соседей. И на ответственных жильцов, процент которых очень невелик.
