Не по Сеньке паркинг: почему рухнули продажи машино-мест в новостройках Петербурга
Ситуация знакомая
Продажи машино-мест в строящихся домах Петербурга за январь-август 2026 года снизились примерно на 30% по сравнению с тем же периодом 2025 года, следует из расчётов «Движения.ру» и «Делового Петербурга». При этом текущий год — не первый с такой отрицательной динамикой: по данным Nikoliers, в 2025 году продажи парковочных мест в петербургских новостройках упали на 35%, а в 2023 году в некоторых ЖК комфорт-класса к завершению строительства продавалось менее половины мест.
Затяжные продажи машино-мест на петербургском рынке действительно не новая история, она возникала и в 2018–2019 годах, и в 2025 году, подтвердил основатель, управляющий директор и CEO международного бренда агентств курортной недвижимости IBG Property Фарух Парпиев.
— В августе 2026 года в новостройках города продали около 190 машино-мест против почти 270 годом ранее, то есть примерно на треть меньше. С января по август сделок — около 2,1 тыс. Динамика рваная: пик пришёлся на ноябрь прошлого года (около 470 мест), минимум на май (порядка 160). В среднем в строящихся домах сейчас распродано около трети машино-мест, — рассказал эксперт.
Осложняет ситуацию то, что город выдвигает к застройщикам жёсткие требования: девелопер должен возвести одно машино-место на каждые 80 квадратных метров площади квартир. То есть здесь не работает главный принцип рыночной экономики, когда спрос рождает предложение и предложение падает вслед за спросом. Машино-места не покупают — но застройщик обязан продолжать их строить.
В итоге часть уже построенных площадей, в которые вложены значительные средства, остаются невостребованными. В чём же причина?
Второй эшелон
Опрошенные 78.ru эксперты назвали несколько причин, из-за которых сокращаются продажи машино-мест в петербургских паркингах. И главная из них очевидна: паркинг в новостройке всегда продаётся «вторым эшелоном» после квартиры. Сокращаются продажи жилья — меньше покупают и паркингов, а сейчас продажи жилья в Петербурге, мягко говоря, не на пике.
— Как правило, паркинги — это своего рода сопутствующий квартире «товар», на фоне ограничений семейной ипотеки доступность кредитных средств сократилась и покупатели начинают экономить, и, прежде всего, как раз на паркингах, — констатировал в беседе с 78.ru директор федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Юрий Изосимов.
Связанная с этим причина — стоимость машино-места в паркинге: в среднем это около 1,5 млн рублей и, как пояснил Фарух Парпиев, в отдельные месяцы средний чек доходит до 2,4 млн рублей. Правда, конечная стоимость зависит от того, где расположено это машино-место, в дешёвых массовых ЖК или в премиальных. Юрий Изосимов указал, что стоимость машино-места при сравнении с прошлым годом выросла на 30–35%, и в итоге упал даже инвестиционный спрос, инвесторы заняли выжидательную позицию.
— Паркинг конкурирует с другими крупными расходами семьи: ремонтом, мебелью, ипотекой. Покупатели откладывают приобретение места и пользуются арендой. Бесплатная парковка рядом снижает готовность покупать собственное место, — констатировала в беседе с 78.ru доцент кафедры таможенного администрирования Президентской академии в Санкт-Петербурге, кандидат социологических наук Дарья Щербакова.
Ограниченность семейной ипотеки ставит перед покупателями выбор — либо паркинг, либо дополнительные жилые квадратные метры. В итоге они выбирают именно площадь жилья, а покупку паркинга откладывают на «когда-нибудь».
— Второе — это дефицит ликвидных лотов, третье — достаточность парковочных мест в Мурино, Кудрово, Шушарах, куда сейчас сместился спрос на жильё, — дополнил Юрий Изосимов.
Играет роль и такой фактор, как стадия готовности: на стадии котлована, в отличие от квартир, паркинг никто не покупает, так как его ценность неочевидна, отметил Фарух Парпиев. И наконец, сами подземные паркинги тоже временами оставляют желать лучшего в плане удобства, что отпугивает потенциальных покупателей.
— Неудобство самих подземных паркингов тоже играет роль, но второстепенную: покупатели ждут лифта до своего этажа, нормальных въездов, места под кладовую, а в массовом сегменте это есть не всегда, — констатировал эксперт.
С ним согласилась Дарья Щербакова, однако, как она отметила, данных о том, что в падении спроса виновато именно неудобство паркингов, а не другие факторы, нет.
Таким образом, можно сделать вывод, что покупать паркинг сегодня для многих петербуржцев просто дорого на фоне сильно подорожавшего жилья. Однако куда же они девают свои машины?
Платная парковка не стимулирует
Петербург — город с платной парковкой, на которую сегодня не ругается только ленивый. Власти, впрочем, своего добиваются: уже гораздо больше водителей, чем раньше, предпочитают использовать перехватывающие парковки или вовсе оставлять машину у дома, а в центр добираться на общественном транспорте — таким образом разгружаются улицы.
Платная парковка, казалось бы, должна стимулировать интерес к подземным паркингам, ведь оставлять машину в платных зонах слишком дорого. Однако, как пояснили эксперты, это не совсем так.
Дело в том, что платная зона охватывает только центральные районы города — Центральный, Адмиралтейский, Петроградский, Василеостровский и Крестовский остров, это около 47–48 тыс. машино-мест. Стоимость здесь варьируется в зависимости от востребованности зоны от 100 до 360 рублей в час, а для местных жителей действуют льготные разрешения за 2640 рублей в год. При сравнении с собственным машино-местом минимум за 1,5 млн рублей льготное разрешение гораздо выгоднее. Паркинг же выбирают ради удобства и определённости, констатировала Дарья Щербакова.
— Там, где жилой проект находится внутри или рядом с платной зоной, машино-место в своём доме превращается из опции в необходимость, и спрос на него устойчивый. Но основной объём новостроек сегодня строится на периферии и в агломерации, где улица по-прежнему бесплатная. Там платная парковка в центре на решение о покупке почти не влияет, — отметил Фарух Парпиев.
Юрий Изосимов подтвердил, что платная парковка продолжает влиять на спрос на паркинги, однако уже далеко не так, как раньше. Всё зависит от того, где человек живёт и насколько ему действительно необходимо своё место для парковки.
— Покупатель стал более рациональным и экономически подкованным. Теперь он сравнивает не только тарифы, но и удобство, регулярность поездок и стоимость самого машино-места. А в локациях, где машина проводит большую часть времени — у дома и вовсе в новых отдалённых районах, проблем с бесплатной парковкой нет никаких. Если человек ежедневно возвращается домой на автомобиле и живёт в центральном районе, платная уличная парковка делает покупку или долгосрочную аренду места более привлекательной, — указал эксперт.
Но бесплатная улица — не единственный «конкурент» платным подземным паркингам. К ним присоединяются ещё и временные стоянки, например, у торговых центров.
Принципиально другой рынок
Платные временные паркинги рядом с ТЦ — это совсем другой рынок с другой логикой, сразу указали опрошенные 78.ru эксперты.
— Покупка машино-места в новостройке означает капитальное вложение, а временный паркинг представляет собой услугу «здесь и сейчас». Город расширяет платную зону и повышает тарифы, это подталкивает водителей в коммерческие паркинги и перехватывающие стоянки, и их загрузка в этом году выросла, — констатировал Фарух Парпиев.
Спрос на временные паркинги зависит прежде всего от трафика торгового центра, к которым они примыкают: у сильных объектов загрузка паркингов всегда приличная, а у слабых — наоборот, парковка пустует. В целом же в сегменте временной парковки в центре есть скорее рост интереса, отметил Фарух Парпиев. Однако общей статистики по коммерческим паркингам пока недостаточно, дополнила Дарья Щербакова.
— Отдельные городские стоянки активно используются: в первом полугодии средние показатели — 228 автомобилей в день на Лиговском проспекте, 105 — на Казанской площади, 97 — на площади Островского. Говорить, что временные паркинги повторяют падение продаж мест в новостройках, оснований нет, но и утверждать, что у всех них растёт спрос благодаря платной улице, преждевременно, — указала эксперт.
Таким образом, бесплатная улица всё-таки выигрывает, а востребованность платных временных паркингов и платных парковок зависит прежде всего от локации, где они расположены. И тем не менее все они являются более предпочтительными, чем покупка постоянного машино-места в подземном паркинге в новостройках.
Что же делать застройщикам, если не строить паркинги они не могут, но и продать не получается?
Игра в долгую
Фарух Парпиев отметил: паркинг считается длинным активом, он может продаваться годами, отдельные объекты остаются в продаже по пять-семь лет после ввода дома. Однако для застройщиков это серьёзная нагрузка, и конечно, они стараются компенсировать вложенные на этапе строительства деньги.
Первый вариант — перейти к сдаче мест в аренду, самостоятельно или через продажу инвестору, особенно если в отдельных жилых комплексах мест окажется больше, чем покупателей, готовых их приобрести по цене застройщика. Некоторые компании уже пошли по этому пути.
— В особо критических ситуациях со спросом вариант для застройщиков перейти к сдаче мест в аренду вполне нормальная история, но здесь надо считать экономику, не для каждого проекта такой подход будет оправдан, — констатировал Юрий Изосимов.
Как дополнила Дарья Щербакова, аренда не исправит неудачное расположение паркинга и неудобный въезд, поэтому поддержать спрос таким образом может не получиться.
Есть и второй вариант — скидки и рассрочки, в том числе пакетные предложения «квартира плюс место», отметил Фарух Парпиев. Его тоже застройщики уже активно применяют. Более экзотический способ решить проблему — устроить наземную многоуровневую или механизированную парковку вместо строительства дорогого подземного паркинга.
Однако самый вероятный вариант, как отметили эксперты — это сочетание продажи с арендой, к примеру, длительная рассрочка или аренда с правом выкупа.
— Длительная невостребованность отдельных объектов возможна. Средняя распроданность машино-мест в строящихся жилых проектах по итогам первого полугодия 2026 года составила 31,5% — но это показатель продаж строящихся объектов, а не доказательство, что остальные 68,5% готовых парковок пустуют, — констатировала Дарья Щербакова.
В обычной ситуации, конечно, если бы отрасль жила по законам спроса и предложения, участники рынка жёстко пересчитали бы экономику проектов и перешли к снижению предложения — то есть стали бы строить меньше паркингов на меньшее количество мест. Но сейчас, с учётом градостроительных норм, это невозможно. Поэтому, как отметил Фарух Парпиев, отрасль ждёт гибкого норматива обеспеченности машино-местами; впрочем, пока надежды на смягчение норм не просматривается.
Не особенная столица
Петербург — не единственный город России, где наблюдаются проблемы со спросом на подземные паркинги. Причина прежде всего в ситуации с семейной ипотекой и дорогими рыночными кредитами, отметил Юрий Изосимов.
Так, в Москве на 100 проданных квартир в новостройках приходится меньше 40 машино-мест, в эконом-классе продажи ещё слабее, а московские власти к тому же ещё больше ужесточили требования к числу машино-мест в новых проектах, что уже грозит затовариванием.
По данным «Движение.ру», которые привела Дарья Щербакова, за январь-август 2026 года продажи машино-мест в Петербурге упали на 30%, по России — на 4,3%, в Москве — на 15%, Казани — на 23%, Тюмени — на 42%, Самаре — на 75%. При этом в Екатеринбурге отметился рост на 5%, в Перми — на 58%. Петербург также лидировал по росту среднего чека: +51% до 2,44 млн рублей (скользящая трёхмесячная оценка за июнь–август).
— В мегаполисах, где парковки доступнее по цене или в новых проектах стало больше качественного предложения, продажи, напротив, растут. Там, где цена машино-места заметно увеличилась, а семейный бюджет ограничен, покупатель чаще откладывает приобретение, — пояснил Юрий Изосимов.
При этом у Петербурга есть, конечно, свои особенности: как отметил Фарух Парпиев, Северная столица — более компактный город с развитым общественным транспортом в старых районах и массовым строительством на окраинах. В итоге спрос на паркинг сильнее всего зависит от конкретной локации и класса проекта.
— В курортных проектах, с которыми мы работаем, ситуация обратная: там машино-место или парковка при комплексе почти всегда входит в базовые ожидания покупателя, потому что без автомобиля на курорте сложно. Поэтому проблема невостребованных паркингов во многом характерна именно для городского массового жилья, — резюмировал эксперт.
Конечно, о полном отказе от подземных паркингов из-за снижения спроса говорить не приходится. Минус 30% за год — это существенное ухудшение, но такое бывало и в прошлые годы, а длительная реализация паркингов — давняя особенность петербургского рынка. Другое дело, что такие простаивающие объекты влияют на цену самих квартир, ведь стоимость их строительства закладывается в стоимость жилья. В итоге платит за всё покупатель — независимо от того, нужен ему паркинг или нет.
Пока на рынке отсутствует естественное регулирование спроса и предложения, ситуация с затовариванием не улучшится. Однако и в случае, если норматив вдруг отменят, ждать удешевления паркингов не приходится: как показывает практика, недвижимость в России постоянно дорожает — и паркинги, которых гипотетически станет меньше, не исключение.