Один раз вложи — всю жизнь живи: можно ли в 2026 году выжить на пассивный доход

Сегодня, чтобы сформировать «подушку» для пассивного дохода, нужно переосмыслить устоявшиеся подходы, сообщила в беседе с 78.ru руководитель образовательной программы «Менеджмент», доцент кафедры менеджмента Президентской академии в Санкт-Петербурге, кандидат политических наук Кристина Палий. Причина — в макроэкономических изменениях, которые отразились в целом на модели сбережений, а значит, и пассивного дохода.

— Банк России с начала текущего года снизил ключевую ставку с 16 до 14,5% годовых, и, согласно обновлённому прогнозу, средняя ключевая ставка в 2026 году ожидается в диапазоне 14,0–14,5% с последующим снижением до 8,0–10,0% в 2027 году. Базовая инфляция на конец апреля составила 5,7%, а целью на среднесрочную перспективу остаётся уровень в 4%, — напомнила эксперт.

Всё это означает, что эпоха, когда вложить средства в любой инструмент было всё равно что воткнуть палку в плодородный чернозём, постепенно уходит в прошлое. Отходят с ней и консервативные сберегательные стратегии, утрачивая былую привлекательность.

И следовательно, нужно снова искать инструменты, которые помогут опередить инфляцию и получать пассивный доход. 78.ru обсудил с экспертами некоторые из них.

Классический депозит

Опция «положить деньги на вклад и получать доход» в России до сих пор есть, и многие ею пользуются. На 1 мая 2026 года средняя максимальная ставка по вкладам, по данным ЦБ, составляла 13% — это вдвое больше официальной инфляции. Поэтому формально депозиты по-прежнему подходят для формирования пассивного дохода. Но есть нюансы.

— Классический депозит остаётся наиболее доступным и защищённым системой страхования вкладов инструментом, однако его эффективность как источника пассивного дохода заметно снижается. В целом за январь-май доходность депозитов, по оценкам участников рынка, потеряла от 2,5 до 3%. Тенденция к снижению носит устойчивый характер. К концу года, в случае реализации базового сценария и достижения ключевой ставкой отметки 12%, средние ставки по депозитам могут откатиться к диапазону 10,5–11%, — указала Кристина Палий.

В цифрах это выглядит так: если положить на вклад 1 млн рублей под 13%, в конце года можно получить доход в 130 тыс. рублей — выходит, чуть более 10 тыс. рублей в месяц. Не слишком впечатляюще. А для впечатляющих цифр — чтобы получать хотя бы 50 тыс. рублей в месяц — на депозит придётся положить уже 6 млн рублей и при этом не забыть заплатить налог на доход с вклада.

— Вклад сегодня — это скорее инструмент сохранения ликвидности и временной «парковки» денег. Он хорош для подушки безопасности, но построить на нём долгосрочную систему пассивного дохода становится всё сложнее по мере снижения ставок, — констатировала экономист, эксперт по финансовым рынкам Ольга Гогаладзе.

Если использовать вклады для пассивного дохода, то лучше всего размещать средства на долгий период — разумеется, с учётом условий банка. Длинные депозиты теряют в доходности медленнее, и это позволяет зафиксировать её на длительный срок, подчёркивает Кристина Палий.

Облигации

Облигации — это ценные бумаги, с помощью которых вы фактически даёте государству или бизнесу деньги в долг под проценты. Сегодня на долговом рынке есть инструменты с более высокой процентной доходностью, чем у вкладов, однако и риски на нём выше, отметила Кристина Палий.

— После периода высоких ставок многие инвесторы успели зафиксировать доходность в облигациях, особенно в корпоративных бумагах и ОФЗ. Сейчас, когда цикл снижения ключевой ставки уже идёт, новые выпуски постепенно становятся менее доходными, но качественные облигации всё ещё позволяют получать регулярный купонный доход выше инфляции, — рассказала Ольга Гогаладзе.

Так, корпоративные облигации надёжных эмитентов первого и второго эшелона могут принести доход до 15,6% годовых при фиксированном купоне, то есть процентной ставке, которая не меняется в течение всего срока обращения облигации. Кроме того, Кристина Палий обратила внимание на принципиально важный момент: длинные выпуски облигаций при смягчении денежно-кредитной политики переоценивают тело долга в положительную сторону — поэтому держателю облигации поступает дополнительная прибыль.

— Это может быть аналогом «финансовой ренты»: купоны приходят регулярно, деньги не нужно активно администрировать, а при грамотной диверсификации риски можно контролировать, — отметила Ольга Гогаладзе.

Облигации и вклады сегодня — самый предсказуемый способ создать денежный поток, резюмировала эксперт.

Акции

Акции — история гораздо более рискованная, ведь доход по ним не гарантирован. Благодаря акции её держатель получает право на часть прибыли компании в виде дивидендов, а если прибыли нет, то и выплат не будет — недаром такое огромное внимание приковано к объявлениям различных компаний о выплате или невыплате дивидендов.

— Акции <…> скорее подходят для создания капитала, чем для пассивного дохода. Да, дивидендные акции могут приносить выплаты, но они не гарантированы. Компания может сократить дивиденды, перенаправить прибыль на развитие или столкнуться со снижением темпов роста бизнеса, — указала Ольга Гогаладзе.

Впрочем, современные реалии и оценки рынка позволяют сформировать качественный дивидендный портфель, отметила Кристина Палий. Однако этот способ подходит для опытных игроков, поскольку акции — очень волатильный и рискованный инструмент.

Недвижимость под сдачу

«Не знаешь, куда потратить деньги — купи квартиру» — такой принцип исповедовался в России много лет, и не случайно: недвижимость в стране постоянно дорожает, особенно в последние годы, и доступность её при этом не увеличивается. Неудивительно, что это один из самых популярных способов создания пассивного дохода.

Квартиру традиционно сдают в аренду или перепродают, когда цены вырастают до ожидаемого уровня. На вторичном рынке стоимость квартир в Петербурге растёт на 4–7% в год, а арендные ставки — на 7–12% в год, опережая инфляцию. Однако сегодня недвижимость приносит не такой высокий доход, как прежде.

— Если считать чисто доходность от сдачи жилья в долгосрочную аренду, то сама по себе она небольшая — на уровне 5–7%, в особо востребованных вариантах жилья может доходить до 10–12%, например, в «новой вторичке» в хорошем районе, компактные однокомнатные квартиры, которые и сдаются достаточно быстро, и с будущей продажей проблем не возникает. Понятно, что при нынешнем уровне ключевой ставки и доходности по банковским депозитам это мало, — констатировал в беседе с 78.ru директор федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Юрий Изосимов.

Кроме того, «подвох» есть и со стоимостью квартиры: чтобы её купить, в Северной столице понадобится 7–10 млн рублей, а далеко не у каждого есть такие деньги. Брать же недвижимость в ипотеку для сдачи в аренду, как делали раньше, сегодня невыгодно: переплата по ипотеке «съест» всю потенциальную доходность, отметил эксперт. Да и с окупаемостью есть проблемы: при базовом расчёте она составляет порядка 17 лет, а с учётом ежегодной индексации аренды — 11–15 лет, дополнила Кристина Палий. Не те цифры, которые хочется видеть, раздумывая о пассивном доходе.

Ещё один «подвох» — резкое увеличение предложения на рынке аренды в Петербурге, обратила внимание Кристина Палий. Причиной стало большое количество инвестиционных квартир, которые приобретались в период дешёвой ипотеки 2020–2023 годов в расчёте на перепродажу.

— Как следствие, средний срок экспозиции объекта увеличился до 1–1,5 месяца, тогда как год назад ликвидные варианты находили арендатора за 10–25 дней. Каждый месяц простоя уменьшает годовую доходность объекта примерно на 8–10%. Формируется рынок арендатора, на котором наниматели получили возможность диктовать условия, а собственники вынуждены идти на уступки, — отметила эксперт.

И, наконец, третий «подвох» недвижимости как объекта для пассивного дохода — то, что иногда владение ею превращается во «вторую работу», напомнила Ольга Гогаладзе. Рассчитывая прибыль, многие учитывают только арендный платёж, но забывают про простой объекта, ремонт, налоги, мебель, поиск арендаторов, возможные конфликты, просрочки платежей, расходы на содержание. В итоге, хотя доходность до 12% в отдельных локациях выглядит привлекательно, всё же недвижимость уже не такой однозначный фаворит, как 10–15 лет назад, отметила эксперт.

— При этом у недвижимости остаётся важное преимущество — материальность актива. Людям психологически проще владеть квартирой, чем портфелем ценных бумаг. Кроме того, недвижимость может одновременно приносить арендный доход и расти в цене в отдельных сегментах рынка. Сегодня рентабельнее выглядят не универсальные квартиры «для всех», а очень точечные истории: маленькие студии, сервисные апартаменты, объекты возле университетов, бизнес-кластеров, метро или туристических зон, — констатировала Ольга Гогаладзе.

В целом же жилая недвижимость сегодня всё-таки больше защитный актив для сбережений, инструмент для долгосрочного сохранения капитала, а не источник пассивного дохода, резюмировали эксперты.

Нежилая недвижимость

Кроме привычных квартир и домов как объектов для пассивного дохода сегодня появились и другие, необычные варианты. Так, к примеру, неожиданно интересным активом стали машиноместа, особенно в густо населённых городах и районах, где парковочное место действительно на вес золота.

— Основная привлекательность — это низкий порог входа, средняя цена находится на уровне 1,5–1,6 млн рублей. Средняя стоимость аренды — 7–8 тыс. рублей. Но здесь нужно не прогадать с локацией, чётко понимать, где парковочные места в дефиците и основные стоянки платные, в ином случае сдать и в будущем продать такой актив будет проблематично. Средняя доходность машиноместа на уровне 6–7% годовых, — рассказал Юрий Изосимов.

Ещё один вариант — кладовые, или келлеры. Это тоже продукт перенаселённости городов, а также экономии застройщиков на площадях: сегодня квартиры с хотя бы одной кладовой уже считаются бизнес- или даже премиум-классом, что уж говорить о двух-трёх таких помещениях. Хранить вещи, в том числе габаритные, людям где-то надо, поэтому появились целые бизнесы по сдаче в аренду подобных объектов.

Сегодня кладовые показывают неплохую доходность, но здесь есть риски перенасыщения рынка и снижения ликвидности, отметил Юрий Изосимов.

— Из плюсов такого актива — очень низкий порог входа, нет износа, спрос, по крайней мере пока, стабильный. Например, в Мурино кладовую площадью 4 квадратных метра можно приобрести за 400–420 тыс. рублей, а сдавать за 3–5 тыс. рублей. В итоге при хорошем раскладе окупаемость может быть в течение 7–8 лет, без учёта роста стоимости самой кладовой, — пояснил эксперт.

Несмотря на проблемы у бизнеса, по-прежнему пользуется спросом коммерческая недвижимость, и это тоже неплохой вариант для пассивного дохода. К примеру, это могут быть складские помещения — их сегмент устойчиво растёт из-за дефицита качественных логистических площадей. Доходность разнится в зависимости от типа недвижимости: например, в стрит‑ретейле средняя доходность 7–7,5% по мелким лотам, 8–8,5% по супермаркетам, а в отдельных форматах может доходить до 10%, рассказал Юрий Изосимов.

— Но такой бизнес сложно назвать пассивным доходом, такой недвижимостью реально нужно умело управлять: арендатор может съехать, помещение может простаивать, а договор и управление ставкой аренды — это уже полноценный бизнес, — указал эксперт.

Порог входа для коммерческой недвижимости значительно выше, однако здесь есть другой вариант — инвестиции через коллективные инструменты. Как пояснила Ольга Гогаладзе, не обязательно покупать офис целиком: существуют механики долевого участия, закрытые фонды недвижимости, рентные стратегии. И всё равно это более сложный инструмент, чем обычная жилая недвижимость, и к тому же он требует серьёзного внимания, превращаясь из пассивного дохода во «вторую работу».

— Рынок изменился, и любой недвижимостью сейчас нужно управлять и выстраивать стратегию, чтобы получать реальный доход. Если раньше инвестору хватало «купить ликвидную однушку у метро», то сейчас тот же инвестор всё чаще собирает конструктор из 2–6 небольших объектов (кладовые/машиноместа), выбирает квартиры под аренду с учётом роста их цены для продажи в будущем или уходит в более сложную историю — коммерция или посуточная аренда, — подытожил Юрий Изосимов.

Экзотические варианты

Помимо традиционных, есть и более экзотические варианты вложений для получения пассивного дохода. Например:

Готовый бизнес с понятной экономикой. Это могут быть вендинговые аппараты, автомойки самообслуживания, небольшие пункты выдачи заказов, франшизы с прозрачной моделью.

— Но здесь важно понимать: «пассивный» бизнес часто оказывается не таким пассивным. Его всё равно нужно контролировать, — указала Ольга Гогаладзе.

Цифровые активы. К примеру, создание онлайн-продукта, сайта с рекламной монетизацией, образовательного контента, шаблонов, методичек, подписочных сервисов.

— Это уже ближе к модели «один раз создал — долго получаешь доход». Но сначала человек вкладывает время, экспертизу и усилия, — отметила Ольга Гогаладзе.

Творческие источники дохода. Написание книг, выкладка фотографий на стоковых платформах — они тоже близки «к один раз создал — долго получаешь доход», но есть нюанс.

— Подобные занятия представляют собой форму самозанятости, требующую постоянных трудозатрат и компетенций в продвижении интеллектуального продукта. Рассматривать их как пассивный доход в строгом экономическом смысле некорректно, поскольку масштабирование поступлений напрямую зависит от объёма приложенных усилий и конъюнктуры высококонкурентного рынка, — предупредила Кристина Палий.

Цифровые финансовые активы (ЦФА). На них инвесторы обращают внимание всё чаще, но и знаний управление ими требует гораздо больше, а рискованность таких вложений очень высока.

— По оценкам экспертов, во второй половине 2026 года на фоне снижения стоимости финансирования и поиска более высоких доходностей интерес к этим инструментам будет возрастать. Однако данный сегмент остаётся наименее зарегулированным и требует от инвестора специальных знаний и готовности принимать повышенные риски, — отметила Кристина Палий.

Покупка грузового авто или спецтехники для аренды. Рынок лизинга спецтехники вырос в первом квартале 2026 года на 20,7%, однако для получения пассивного дохода это очень сложный объект, требующий специальных знаний.

— Доходность грузового транспорта как объекта аренды ограничена высокими лизинговыми платежами, которые при привязке к ключевой ставке достигают 20–25% годовых от стоимости техники, что делает покупку экономически нерентабельной при текущей стоимости заёмного капитала. Кроме того, модель краткосрочной аренды тяжёлой грузовой техники требует значительных операционных компетенций и сопряжена с логистическими ограничениями, что существенно сужает круг инвесторов, способных эффективно управлять таким активом, — констатировала Кристина Палий.

Другое. Бывают самые разные и самые экзотические варианты для инвестиций: оборудование для бизнеса, сельскохозяйственные проекты, доходные дома — и вплоть до солнечных станций. Но чем экзотичнее инструмент, тем выше риск и ниже ликвидность, обратила внимание Ольга Гогаладзе.

— И здесь важно понимать одну вещь: высокая доходность почти всегда означает, что где-то спрятан повышенный риск. Если вам обещают 30–40% «пассивного дохода» без участия — скорее всего, это не инвестиция, а история, где вы просто пока не видите риски. Поэтому начинать лучше с консервативных инструментов, например, с облигаций федерального займа, — подытожила эксперт.

Что выбрать?

Ключевым принципом при построении портфеля пассивного дохода остаётся диверсификация, отметила Кристина Палий. Нужно разумно сочетать инструменты с фиксированной доходностью, акции и недвижимость — это позволяет сгладить волатильность каждого из них в отдельности и сформировать устойчивый денежный поток. Конечно, многое зависит от горизонта инвестирования и объёма средств, которые вы готовы вложить.

Выбор инструмента для пассивного дохода — это не только вопрос выгоды, но и того, что подходит конкретному человеку, указала Ольга Гогаладзе. Так, облигации, накопительные инструменты и консервативный портфель подойдут тем, кто плохо переносит неопределённость.

— Если у инвестора уже есть капитал, он готов разбираться в объектах, управлять подрядчиками и периодически включаться в процесс — можно рассматривать недвижимость. Если человек предприниматель по складу характера и готов к риску — возможно, имеет смысл смотреть в сторону небольшого бизнеса или цифровых продуктов, — рекомендовала эксперт.

Однако любые агрессивные стратегии не подойдут тем, у кого нет подушки безопасности. Если доход нестабилен и есть кредиты, вкладываться в инструменты пассивного дохода не стоит. Сначала необходимо создать резерв на шесть месяцев жизни, закрыть часть долгов, а лучше — все, и только затем начинать инвестировать.

— И, наверное, главный миф, который важно развеять: пассивный доход почти никогда не бывает полностью пассивным на старте. Обычно сначала человек инвестирует либо деньги, либо время, либо экспертизу. И только потом система начинает работать на него, — резюмировала Ольга Гогаладзе.