Невозможное возможно: кому понадобился «Ленинград-Сити» с небоскрёбами и офисами
Что такое «Ленинград-Сити»
В Ленинградской области запустили конкурс по подготовке концепции создания делового квартала «Ленинград-Сити», и в скором времени могут появиться какие-то предварительные результаты, рассказал вице-губернатор 47-го региона Евгений Барановский на пресс-конференции в ТАСС накануне.
Он пояснил, что это должен быть «новый, современный, технологичный, безусловно, с высокими доминантами квартал, который будет в себе сочетать и бизнесовую, и, конечно, управленческую структуры». Соответствующее поручение дал в 2025-м глава Ленобласти Александр Дрозденко.
Название «Лениград-Сити» пока является рабочим.
— Совсем скоро, думаю, Игорь Яковлевич (Игорь Кулаков, глава комитета по градостроительной политике — прим. ред.) эту работу завершит. Начали в 2025-м. Это не значит, что мы завтра будем строить. Но идея такая есть, идея прозвучала, — заявил, в частности, Евгений Барановский.
Большей конкретики он не привёл. Но ранее, в конце осени 2025-го, в социальных сетях назывались две предполагаемые локации: Новодевяткино и зона у Вантового моста в Новосаратовке. Предполагаемая площадь пятен под застройку оценивалась в 10–20 га.
Евгений Барановский напомнил и том, что в Ленобласти с этого года изменились правила высотной застройки. Так, возводить здание свыше 17 и до 21 этажа смогут лишь те застройщики, кто работает в рамках комплексного развития территории (КРТ), прошёл конкурсы профессиональных архитектурных объединений и распространяет высотные «аппетиты» не более, чем на 15 % своих территорий. Ранее последняя планка составляла 50 %, но необходимость согласований, естественно, присутствовала.
— Мы сделали это (высотное жилое строительство) практически близко к невозможному, но возможность оставили. Это может выполнить застройщик крупный, сильный, который может организовать и провести архитектурные конкурсы. Это одновременно и девелопер, и строитель, и то лицо, которое будет отвечать перед нами и жителями за конечный результат, — заверил Евгений Барановский.
Он добавил также, что постепенно жилищное строительство смещается из Всеволожского района в Гатчину, Ломоносовский район, Тосно. А сама застройка становится всё менее высокоэтажной. И такой тренд должен сохраниться на 2026 год.
Запомним этот противоречивый момент.
При этом с конца «десятых» часто поднимается тема переезда властных структур Ленобласти в Гатчину, которая официально стала столицей 47-го региона в 2023-м. Предполагалось, что перебазирование чиновников, требующее миллиардов, произойдёт до 2025-го. Но в конце 2024-го прозвучали новые сроки: не раньше 2030-го — из-за сложности вопроса, пояснял тогда Александр Дрозденко.
Кому это нужно
Участники рынка называют шаг властей Ленобласти логичным на будущее — на фоне нехватки земли под крупные проекты в Петербурге, смещения интереса покупателей к «квадратам» за КАДом на фоне роста цен и желании обеих сторон процесса (властей и девелоперов) повысить стоимость земли. Другое дело, насколько всё актуально прямо здесь и сейчас.
Бывший вице-губернатор 47-го региона по строительному блоку Георгий Богачев в проекте ничего плохого не видит, особенно, если речь идёт об обсуждении концепции в принципе.
— Возможно, появился какой-то крупный игрок, не исключено, федеральный, который хочет, воспользовавшись непростой ситуацией в строительной отрасли, зайти на рынок Ленобласти и взамен за свой труд и вложения получить преференции и поблажки на будущее, — рассуждает он.
Петербург упёрся в пределы плотности. Участков под крупные проекты в черте города почти не осталось, напоминает генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Алла Шинкевич.
— Люди уже покупают квартиры за КАДом. Логично подтянуть туда рабочие места и деловую функцию, чтобы сократить маятниковую миграцию, — поясняет она.
Ленобласть же активно застраивают, и крупным землевладельцам требуется новая идея, которая поднимет статус территории и цену квадратного метра, указывает руководитель агентства недвижимости «Уваров Дом» Дмитрий Уваров. Небоскрёбы — удобный инструмент для такого сигнала рынку. Высотная доминанта сразу меняет масштаб проекта и притягивает внимание инвесторов и IT-компаний.
— Кому это нужно? Прежде всего, собственникам крупных земельных массивов, в том числе тем, кто связан с публичной политикой. Запуск идеи «петербургского Сколково» создаёт повестку и повышает капитализацию земли ещё до выхода на стройку. Под IT-кластер можно обосновать и высотный формат, и концентрацию офисных площадей. В регионе давно обсуждают привлечение технологических компаний, и небоскрёбы становятся визуальным маркером такого курса, — подчёркивает Дмитрий Уваров.
Новодевяткино — скорее нет, Новосаратовка — возможно
Стоит пояснить, что вопрос земельных банков застройщиков и того, как такие активы перепродаются между собой, всегда был тайной за семью печатями, а наиболее сильные игроки в непростые времена как раз и предпочитали заниматься скупкой лакомых наделов.
Шансы Новодевяткино стать новым «Ленинград-Сити» большинство экспертов оценивают отрицательно. Относительные шансы на успех, если дело дойдёт до воплощения в жизнь, дают Новосаратовке в Ломоносовском районе.
— Если говорить о Всеволожском направлении, то там есть серьёзные проблемы с транспортной доступностью. Новодевяткино и Мурино стоят в пробках практически во все времена года с завидным постоянством. Непростая ситуация там складывается и с очистными сооружениями. Дополнительной нагрузки, тем более такого объёма и с учётом имеющейся, а также планируемой жилой застройки, локация точно не потянет.
В этом свете более привлекательными можно назвать Ломоносовский район с его, например, Новосельем, располагающимся относительно близко к КАД, — рассуждает Георгий Богачев.
По словам Анны Шинкевич, Новосаратовка выглядит одной из наиболее реальных точек. Территория близко к Петербургу, до метро можно доехать примерно за 15 минут.
— Главный сдерживающий фактор — дорога. После ремонта она остаётся узкой, вечером поток упирается в пробку. Без расширения магистрали и нормальной развязки высотная застройка усилит нагрузку, — вместе с тем признаёт она.
Анна Шинкевич подчёркивает: коммуникации — ключевой момент. В Новосаратовке идёт масштабное строительство. Работают несколько компаний: введённый комплекс ЦДС, крупные очереди у Setl City, проекты других федеральных игроков. Речь идёт о десятках домов и поэтапном развитии сетей. Один застройщик погоды там не делает. Если крупный проект заявят, сети будут тянуть с учётом всего массива, иначе район не запустят.
— Новосаратовку я в этом сценарии не рассматриваю. Там уже сформирован проект с собственной архитектурной доминантой — «Город звёзд». Он получил профессиональные премии, концепция выстроена, и встраивать туда отдельный кластер небоскрёбов сложно с точки зрения логики застройки. Кроме того, ключевые объёмы продаж там контролируют другие игроки, и инициатива с высотным «сити» не выглядит связанной с действующими девелоперами, — парирует Дмитрий Уваров.
По его мнению, вероятнее речь может пойти о других локациях. Кудрово-2 и Новосергиевка давно фигурируют в планах как территория для масштабного строительства. Там уже обсуждали высотные офисные форматы.На ситуацию с коммуникациями обращает внимание и партнёр и амбассадор Vertical Hotels Ольга Шарыгина. По её мнению, там всё равно придётся что-то «тянуть». Но также Ольгу Шарыгину волнует само расположение планируемого «сити».
— Я читала, что для разработки проекта учитывался опыт европейских стран и столиц — Лондона и Парижа. Но «Лондон-Сити» находится в сердце города (3 км от Биг Бена), на берегу Темзы, до него можно добраться на метро без каких-либо проблем. В Париже ситуация похуже (подальше от центра), но всё равно схожа — 6 км от Эйфелевой башни, есть метро. Если «Ленинград-Сити» разместится в Гатчине или в удалённом районе, то вопрос транспорта будет очень актуальным (и общественного — метро там вряд ли будет, и личного — проблема с пробками при выезде/въезде в город растёт каждый год). Не думаю, что предполагается, что в «сити» будут работать только местные жители, — рассуждает эксперт.
Почему с Гатчиной и «деловыми кварталами» всё непросто
Глава строительного блока Ленобласти Игорь Кулаков не ответил однозначно на вопрос, рассматривается ли Гатчина как место для «Ленинград-Сити». Он лишь пояснил, что есть варианты и с другими городами, пишет «Коммерсантъ-СПб».
Собеседники 78.ru разводят руками: Гатчина — город с исторической средой и плотной застройкой дореволюционного периода. Высотки там вызовут вопросы с точки зрения архитектурного контекста и потенциальных проблем с градозащитной общественностью. Масштаб города другой. Проще рассматривать зоны, где уже сложилась современная застройка.
Глава агентства недвижимости Lapina Екатерина Лапина пожимает плечами: к сожалению, в России в принципе до сих пор не появилось полноценных деловых кварталов в их классическом понимании. Под такими объектами в мировой практике (Европа, США, Азия, ОАЭ) принято считать локации со множеством БЦ, где размещены огромное количество офисов, есть хорошая транспортная доступность, зачастую со станциями метро, развит общепит, имеются заведения для проведения досуга (медицинские, спортивные, образовательные, бытовых услуг и т.д.).
— То есть туда человек приезжает поработать и провести полноценно день, а затем отправиться домой. Вот поэтому, на мой взгляд, те же «Москва-Сити», а тем более «Невская ратуша», это всё-таки бизнес-центры, пусть и с улучшенными функциями. При этом спрос на коммерцию в принципе на фоне всем известных экономических реалий снижается. Что уж там говорить о Ленобласти? — интересуется Екатерина Лапина.
Формат высотного кластера требует концентрации бизнеса, штаб-квартир, сервисов, согласен генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексей Бондарев.
— В Ленинградской области спроса на офисы и жильё в небоскрёбах нет. В моём профессиональном круге нет ни одного клиента, который планировал бы переносить туда бизнес или покупать квартиру под штаб-квартиру. Компании выбирают город, где сосредоточены партнёры, банки и инфраструктура, — признаёт он.
Между тем, не все участники рынка настроены так пессимистично.
Как подчёркивает Дмитрий Уваров, сама постановка вопроса о «Ленинград-Сити» показывает: 47-му региону ищут новую точку роста, и высотный деловой кластер рассматривают как способ изменить баланс между спальниками и рабочими местами. Если проект получит политическую поддержку и понятную экономику, площадку обозначат быстро — интерес к таким историям на рынке уже есть, уверен эксперт.