При наихудшем раскладе: чем обернётся продажа Главпочтамта для Петербурга
О проекте создания в центре Петербурга так называемого «почтового квартала» разговоры велись много лет. Он должен был стать новым крупным общественным пространством между Новой Голландией и Исаакиевским собором с креативными и концертными площадками вдоль Конногвардейского бульвара. Одной из главных его составляющих и призван был стать Главпочтамт.
Упоминались в представленной в рамках ПМЭФ-2019 предварительной концепции и ещё два здания: Дворец культуры работников связи и дом-усадьба Ломоносова. Но для всех трех объектов обещали частично сохранить почтовую функцию. Как предполагали тогда в «Почте России», на реализацию проекта потребуется несколько лет и миллиарды рублей.
В свою очередь из городского бюджета обещали выделить около 2,5 млрд рублей на реконструкцию дорожной сети, освещение и обновление фасадов. Ещё около 6 млрд рублей должны были изыскать инвесторы. В октябре 2020-го чуть больше конкретики появилось именно по функционалу Главпочтампта. Там во внутренних дворах намеревались создать гастрономическое пространство, а дирижёр Валерий Гергиев увидел в самом комплексе концертную площадку — наподобие лондонского «Альберт-холла».
Затем проект то откладывали под сукно, то отправляли на переработку.
Последний раз в СМИ информация о нём всплыла в марте этого года. Тогда спикер ЗакСа Александр Бельский расписался в том, что проект заморожен — от него «отошли» инвесторы. Они оказались не готовые вкладывать большие суммы, но к идее всегда можно вернуться. Чиновники Смольного заверяли: поиск инвесторов и обсуждение концепций продолжается.
В пятницу, 28 ноября, Русский аукционный дом (РАД) разместил на своём портале объявление о продаже здания «Главпочтампта» со стартовой ценой в 1,2 млрд рублей. Торги намечены на 16 января 2026 года. Как указано в объявлении, продажа будет проведена по поручению «Почты России».
С одной стороны, это стало неожиданностью для рынка, с другой — о проблемах с миллиардными убытками почтовой компании наслышаны многие, а локация здесь весьма лакомая, пожимают плечами собеседники 78.ru.
Что предлагают за стартовые 1,2 млрд рублей
В описании лота сказано прямым текстом, что это памятник федерального значения, в отношении которого получено охранное обязательство. Зато он находится по соседству с Исаакиевским собором, Медным всадником, зданиями Сената и Синода, Мариинским дворцом, в пешей доступности от Дворцовой площади, Невского проспекта, стрелки Васильевского острова. Рядом — две станции метро, «Адмиралтейская» и «Садовая».
Само здание, находящееся в хорошем состоянии, как подчеркивают оценщики, занимает площадь в 13 701,2 кв. м на земельном участке на 7 431 «квадратов».
Последняя реставрация объекта проводилась в 2011 году, исторические интерьеры хорошо сохранились. И с учётом таких характеристик он вполне подходит под многофункциональный проект, в состав которого войдут гостиничные и офисные площади, общественно-деловое пространство, а также инфраструктура для организации выставок, культурных мероприятий, появления ресторанов и общепита.
Примечательно, что за сумму в 1,136 млрд рублей в феврале 2025-го ушёл с торгов, правда, не с первой попытки, многострадальный комплекс «Крестов» на Арсенальной набережной. Правда, там речь шла о строениях площадью чуть более 40 тыс. «квадратов» и участке в 3,9 га.
«Кресты» приобрёл крупный застройщик КВС. Представители этой компании тоже были в курсе, что связываются с историческим наследием. Но осенью 2025-го их огорошили чиновники КГИОП. Они по настоянию общественности включили в перечень объектов, которые могут быть признаны памятниками, ещё два строения в комплексе «Крестов»: хирургический барак под литерой «Д» и учебно-производственные мастерские под литерой «М». В итоге девелопер теперь обещает представить концепцию только в первом квартале 2026-го, хотя раньше предполагалось, что Совет по сохранению культурного наследия при правительстве Северной столицы рассмотрит её до конца 2025-го.
Риски есть всегда
В Петербурге есть три проекта сопоставимого отчасти и с оговорками уровня, отмечает руководитель проекта LifeDeluxe Сергей Бобашев. Это уже упоминавшиеся «Кресты», многострадальное Конюшенное ведомство и бывшие кассы «Аэрофлота» на Невском 7–9. В последнем варианте получился вполне приличный отель.
— Проблема работы с памятниками заключается в том, что надо крайне внимательно читать охранные обязательства. В этих документах может в итоге всплыть всё, что угодно, как это было с «Крестами». Вот их мы и можем получить при наихудшем раскладе, а при самом наихудшем — второе Конюшенное ведомство, — рассуждает он.
С таким утверждением согласны далеко не все. По словам партнёра по развитию и инвестициям экосистемы Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, «Кресты» как объект намного сложнее и комплекснее с менее понятными вводными. Среди положительных примеров — БЦ «Сенатор» на Большой Морской тоже в здании с наследием.
Несмотря на охранный статус и связанные с ним регуляторные ограничения, здание почтамта остаётся крайне привлекательным, уверен руководитель проектов департамента финансовых рынков и инвестиций NF GROUP в Петербурге Сергей Дуванов.
— Причина проста: это крупный, цельный имущественный комплекс в историческом центре города. Подобных предложений на рынке практически нет, дефицит таких зданий сохраняется уже многие годы. Уже на старте понятны возможности его использования, и интерес со стороны участников торгов, уверен, будет высоким, — полагает он.
По расчётам директора отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers Антона Орлова, начальная цена очень привлекательная — около 100 тыс. рублей за квадратный метр.
В перерасчёте на квадратный метр общей площади здания (плюс в цену входит земельный участок), стоимость получается в районе 88 тыс. рублей и для этой локации она разумна, но многое может зависеть от фактического состояния объекта, полагает Ольга Шарыгина.
Кому интересен Главпочтамт
Объект может быть интересен корпорациям — государственным, окологосударственным либо частным гигантам, а также крупным инвесторам, которые встроят этот актив в свой портфель объектов, полагает Ольга Шарыгина.
— Здание Главпочтамта целесообразно использовать под головной офис корпорации или офисный центр высокого класса, — рассуждает она.
На офисной функции настаивает и Антон Орлов.
— Объект можно приспособить под БЦ. Думаю, офисный сегмент станет основным направлением в рамках реализации этого проекта. Кроме того, первый этаж подходит под размещение торговых объектов или ресторанов, — отмечает он.
Сергей Дуванов настаивает на преобразовании в бизнес-центр. По его мнению, это востребованная функция в текущих условиях. Атриум, конечно, уменьшает долю полезных площадей, но это не критично: такие планировочные решения успешно работают, что подтверждает пример объекта на Миллионной улице с аналогичной конфигурацией (ныне принадлежащего компании «Сенатор»).
— Если смотреть на планировку, объект практически идеально подходит под гостиницу уровня 4+ звезды. Формат прямоугольного контура с внутренним атриумом позволяет компактно разместить номерной фонд по периметру и создать удобную внутреннюю логистику. Оба варианта использования жизнеспособны и экономически обоснованы — выбор будет зависеть от стратегии инвестора, — полагает он.
По мнению Ольги Шарыгиной, на разработку проекта потребуется примерно 1–1,5 года, но всё опять же зависит от состояния объекта.
78.ru направил в пресс-службу «Почты России» запрос о причинах, почему было решено продать здание Главпочтампа на торгах. Там от комментариев отказались. Между тем, как сообщал «Интерфакс» в апреле со ссылкой на отчётность компании, консолидированный чистый убыток АО «Почта России» по МСФО в 2024 году составил 17,1 млрд рублей. Это в 2,1 больше, чем за 2023 год (8,1 млрд рублей), говорится в документах.
— Масштабные социальные обязательства, высокий показатель исторически накопленного долга, а также увеличение ключевой ставки заимствований оказывают давление на размер убытка, — приводил «Интерфакс» цитаты из отчётности.
Между тем, что теперь будет с амбиционным проектом «Почтовый квартал», ясности у собеседников нет. Главпочтамт там был «якорем притяжения».