Не вызывает восторга: что не так со «справедливыми» ипотечными ставками для регионов
Непонятно и рискованно
Идею дифференцировать ипотечные ставки по регионам высказал недавно председатель Госдумы Вячеслав Володин. По его словам, опираться такая дифференциация должна прежде всего на уровень средней зарплаты в регионе, и эта инициатива уже находится на обсуждении в правительстве.
— Думаю, что в ближайшее время мы выйдем на дифференцированный уровень процентной ставки по ипотеке: в Москве должна быть одна, а в Саратове она должна быть соразмерна средней зарплате в Саратовской области. Тогда будет социальная справедливость, — сказал Володин в ходе рабочей поездки.
Однако как будет реализовываться эта социальная справедливость, пока непонятно — механизмы спикер Госдумы не озвучил. Кроме того, неясным осталось и то, к каким именно программам планируется применить дифференциацию ставок. Известно, что правительство сейчас рассматривает вопрос введения дифференцированной ставки по семейной ипотеке в зависимости от региона проживания и количества детей, но связан ли он с озвученной Володиным инициативой, неясно.
— Донастраивать льготную семейную ипотеку, скорее всего, менее целесообразно, чем попытаться расширить возможности для всех граждан. Если ориентироваться на дифференциацию ставок по семейной ипотеке, то мы не расширяем круг потенциальных участников этих программ, а дифференцируем для них условия. Для рынка в целом это не даст серьёзного эффекта. <…> Поэтому мне кажется, что здесь не сужают поле приложения этой инициативы, а наоборот, расширяют, чтобы не сотни тысяч могли в ней участвовать потенциально, а всё-таки миллионы, — поделился с 78.ru мнением кандидат экономических наук, доцент, руководитель образовательной программы «Экономика» Президентской академии в Санкт-Петербурге Дмитрий Десятниченко.
Другие опрошенные 78.ru эксперты ориентируются всё-таки на изменения прежде всего семейной ипотеки, и это вызывает у них обоснованный скепсис. Так, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова указала, что изменения несут риски для тех, кто оформил рассрочку у застройщика в ожидании ребёнка: ухудшение условий или очередной пересмотр программы повысит долговую нагрузку на такие семьи, это приведёт к просрочкам и расторжениям договоров, потере денег.
— Любые обсуждения изменений льготных программ кредитования стимулируют спрос в моменте, поскольку многие стараются купить, видя риски новых ограничений, а застройщики — продать. <…> Большинство новостроек сосредоточены в мегаполисах, снижение распроданности и ухудшение условий кредитования очень быстро скажется на наполняемости эскроу-счетов, а это уже риски сокращения планов по выводу на рынок новых проектов, — констатировала эксперт.
Эксперт по недвижимости, ипотечный брокер Дмитрий Ракута напомнил, что предложение по дифференциации ставок последовало за идеей выдавать семейную ипотеку по прописке. Если одновременно принять обе инициативы, это приведёт к «закреплению» заёмщиков в регионах и максимально точечному применению программы, соответственно, уменьшению количества людей, которые могут ею воспользоваться.
— Идея, может быть, правильная, потому что уровень дохода у населения в разных регионах совершенно разный и, соответственно, от этого может и зависеть ставка на ипотеку. Но справедливо ли это будет, если, например, в Москве, в Санкт-Петербурге, в других крупных мегаполисах ставка будет максимальной, а, например, в соседней Калужской или Владимирской области ставка может быть уже не 6 %, a 4 %? — задался вопросом эксперт.
Идея привязать ставку по ипотеке к количеству детей, по мнению эксперта, более жизнеспособная и встретит позитивный отклик у заёмщиков, поскольку распространяется на всю страну, однако здесь также важен вопрос проработки.
Социальная справедливость в случае ипотеки и недвижимости — понятие зыбкое, особенно если учесть взаимосвязь соседних регионов друг с другом. Примером может служить агломерация Санкт-Петербурга и Ленобласти: формально разница в доходах у их жителей есть, однако фактически многие жители Ленобласти, особенно ближайших населённых пунктов, ездят на работу в Петербург и получают зарплаты уровня мегаполиса. В то же время чем дальше от центра агломерации, тем уровень жизни и зарплаты ниже. О дифференциации ставок внутри регионов пока речь не идёт, и это означает, что получить более низкую процентную ставку по сравнению с Петербургом Ленобласть вряд ли сможет.
— Мне кажется, идея в большей степени ориентирована на, грубо говоря, депрессивные, менее развитые регионы, где хочется оживить жизнь, провести реновацию жилья и так далее. Но этот инструмент главным не будет, потому что первопричина массовой системной миграции в крупные города, которая и привела к спросу на недвижимость в них — экономика, социальная инфраструктура этих городов, потенциал и перспективы, которые видят здесь граждане, — констатировал Дмитрий Десятниченко.
Ставка на ипотеку в 5 % не превратит условный Псков в Петербург по уровню притяжения, и вряд ли люди массово начнут переезжать в небольшие города только потому, что там ипотека в два раза дешевле, отметил эксперт. А значит, главная задача, которая стоит перед властями и которую они пытаются решить с помощью новой инициативы — это поддержка застройщиков. Но и здесь к идее есть обоснованные претензии.
Неуместная поддержка
По ряду оценок, около половины застройщиков столкнулись с ощутимым спадом спроса на свои объекты, отметил Дмитрий Десятниченко. Причин здесь несколько, в том числе и недавний бум спроса из-за льготной ипотеки, которая вводилась в период пандемии коронавируса, чтобы поддержать строительную сферу. С этой точки зрения она свои задачи выполнила, но поскольку её вовремя не остановили, в итоге спрос оказался перегретым, цены запредельно выросли, и вместо повышения доступности жилья массовая льготная ипотека фактически доступность жилья уменьшила.
Поэтому сейчас при попытках помочь застройщикам приходится учитывать мнение Центробанка, который обоснованно указывает на существенную роль цен на недвижимость в разгоне инфляции.
— Это попытка найти какой-то дополнительный канал не массовой, а более точечной поддержки, перетока спроса на те рынки, где перегрева не наблюдается, а не наблюдается его именно в небольших региональных центрах. С одной стороны, не хотят разгонять инфляцию спросом в крупных городах, где он и так существенно выше, с другой стороны, стараются как-то активизировать строительство и продажи, — считает Дмитрий Десятниченко.
Однако сами застройщики, на которых, по идее, и направлена данная инициатива, отнеслись к ней крайне скептически и даже негативно. Причина, как пояснила Татьяна Решетникова, в том, что цикл строительства в России достаточно длительный и в перспективе как минимум двух-трёх лет девелоперам необходимо иметь прогнозируемую ситуацию со спросом и доступностью кредитов, в том числе для льготных категорий. Любые изменения льготных программ и условий мешают выстраивать планы и скорее заставят снизить объёмы строительства, чем их увеличить.
— Принципиальные условия льготных программ кредитования нужно закреплять на более долгий период, чтобы не вносить дисбаланса на рынок. Важно сохранять правила их работы на определённый период и гарантировать их неизменность, чтобы застройщики могли спокойно планировать вывод новых проектов, а россияне — принимать плановые решения по улучшению жилищных условий. Программы стимулирования спроса на жильё и поддержки молодых семей должны быть долгосрочными, сбалансированными и не приводить к нарушению баланса между спросом и предложением, — указала эксперт.
Кроме того, есть много вопросов и по технической реализации инициативы, которые тоже влияют на отношение застройщиков. Как будет реализован сам механизм, непонятно, неясны условия, а также есть много вопросов и к регуляторным моментам: например, как документально оформить, почему до одной городской черты на ипотеку одна ставка, а на 200 километров в любую сторону — другая. Учитывая, что история предполагается точечная и региональная, а большая часть крупных застройщиков сосредоточена в крупных городах, энтузиазма инициатива у них не вызывает, пояснил Дмитрий Десятниченко.
— Никто не запрещает застройщикам и сегодня строить в малых городах, но они понимают, что маржинальность их бизнеса в крупных городах выше. Чем хорош большой город? Даже если человек прекращает платить, в большом городе большая ликвидность — найдётся тот, кто сможет перекупить объект. В маленьком городе потенциальный спрос существенно меньше, и если человек перестанет платить, продать залоговый объект будет сложнее, — объяснил эксперт.
Надо учесть и то, что, как отметил Дмитрий Ракута, все изменения в семейной ипотеке, которые сейчас анонсируются, только усложняют её получение и, соответственно, снижают объём сделок. Конечно, застройщиков это не радует, хотя, казалось бы, активизация строительства в регионах могла бы принести им дополнительный доход.
Но самое главное — нужны ли сейчас такие меры поддержки застройщиков? Как отметил Дмитрий Десятниченко, ситуация в отрасли неприятная, но «караул» никто не кричит, наоборот, девелоперы говорят, что смогут её пережить. Да, где-то сократится количество объектов, притормозится строительство, но глобально ничего особенно страшного не происходит. И не произойдёт, ведь на горизонте уже замаячило окончание жёсткой денежно-кредитной политики Центробанка.
— В этом году по мере снижения ключевой ставки спрос начнёт восстанавливаться на стандартные программы кредитования, а затраты бюджета на субсидирование ставок по семейной ипотеке начнут снижаться, поэтому, скорее всего, есть смысл пока оставить семейную ипотеку без изменений. Это позволит оценить влияние на строительную сферу и в среднесрочной перспективе вернуться к обсуждению условий льготных программ в будущем, — отметила Татьяна Решетникова.
Дмитрий Десятниченко с ней согласился: цикл снижения ключевой ставки уже начался, и, скорее всего, к следующему лету она приблизится к комфортным значениям около 12–13 %. Ипотека в таких условиях заработает сама собой, поскольку её ставка будет на уровне 14–15 % — это уже не запретительный уровень, который отсекает большую часть потенциальных заёмщиков. Дальше, к 2027 году, вероятно, ключевая ставка уйдёт ниже 10 %, значит, ипотечные ставки будут на уровне 11–12 %, и никаких искусственных инструментов поддержки отрасли уже не потребуется.
Поиск идей
— Строительство — сфера с большим мультипликативным эффектом. Если проседает стройка, проседает много других отраслей. Поддерживая локомотивную отрасль, вы распространяете косвенную поддержку и на них тоже. Но конкретно эта инициатива большого эффекта не даст, поэтому вряд ли выйдет в практическую область, — считает Дмитрий Десятниченко.
Эксперт предположил, что застройщики сигнализируют о своём неприятном положении, и власти ищут инструменты и идеи, как их поддержать без существенного ущерба для инфляции. Стагнации на рынке нет, даже при нынешних непростых условиях ипотека выдаётся, объекты строятся, и застройщики сталкиваются со снижением прибыли, но не с её отсутствием. Попытки донастроить льготные программы, к которым только-только приспособились и девелоперы, и покупатели, несут за собой больше рисков, чем положительного эффекта.
— Главный риск — это состояние неопределённости, в первую очередь для застройщиков, что может привести к дальнейшему сокращению планов по выводу на рынок новых проектов. Сокращение темпов строительства сейчас может сказаться на количестве доступного предложения в перспективе двух-трёх лет, при этом, если ипотека станет доступнее в этот период, есть риски возникновения дефицита наиболее востребованных квартир и роста их стоимости, — спрогнозировала Татьяна Решетникова.
При этом создание привлекательных условий для покупки квартир в отдельных регионах может привлечь туда девелоперов, поскольку застройщики часто стремятся дифференцировать бизнес в том числе за счёт расширения географии — главное, чтобы был платёжеспособный спрос. Но их отток из центральных городов в пользу регионов маловероятен, ведь в мегаполисах недвижимость востребована всегда, резюмировала Татьяна Решетникова.
В целом первостепенное значение для спроса сегодня имеет не ипотечная ставка, а цена самой недвижимости, констатировал Дмитрий Десятниченко. Она складывается из нескольких компонентов, среди которых и ожидания роста цены, и скорость развития региона, и ситуация на рынке труда в нём, развитость инфраструктуры, перспективы и так далее. Себестоимость стройки занимает среди них не первое место, но чтобы максимизировать продажи, застройщикам нужно её снижать.
— У нас недвижимость по сей день строится на уровне технологий 60–70-летней давности. Мы в основном строим руками, а строить руками сотни миллионов квадратных метров очень дорого. Надо искать автоматизацию, смотреть на зарубежный опыт, где небоскрёбы строят за год-полтора. Мы 25-этажки строим в среднем за три года. Во многом здесь лежит корень проблем того, что жильё у нас не слишком доступно, — резюмировал Дмитрий Десятниченко.
Различные донастройки льготных программ в этом не помогут, даже если приведут к увеличению количества потенциальных покупателей — нужно комплексное изменение всей сферы, а это потребует времени. Возможно, сужение льготных программ до точечных также направлено на стимулирование застройщиков к сокращению издержек и модернизации производства, которое уже идёт, но недостаточно быстрыми темпами.
Так или иначе, инициативу о дифференциации ипотечных ставок Госдума обещает предметно рассмотреть до конца года. Выйдет ли она в практическую плоскость и какой вид приобретёт, прислушаются ли её авторы к гласу застройщиков и экспертов — увидим осенью.