Благими намерениями? Чем обернётся привязка семейной ипотеки к региону проживания

Всё ради бюджета?

Конец июня ознаменовался новым ударом по льготным ипотечным программам, а конкретно — по флагманской семейной ипотеке, которая сегодня является основной программой для льготного приобретения жилья. Председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко направила обращение премьер-министру Михаилу Мишустину с предложением ограничить семейную ипотеку регионом проживания — то есть взять её можно будет только для покупки жилья в регионе прописки.

Причины, которые называет председатель Совфеда, весомы: более 50 % выданной семейной ипотеки пришлось на Москву, Московскую область, Санкт-Петербург и Ленобласть, а более 40 % из покупателей приобретают жильё в них, находясь в других регионах. Валентина Матвиенко указала, что покупка жилья по семейной ипотеке должна производиться для улучшения жилищных условий, в том числе в других регионах, а не в инвестиционных целях.

К середине июля со своей позицией по предложению спикера Совфеда определился Минфин: в целом ведомство его поддержало, хотя и предлагает корректировки.

— Мы здесь согласны, что это нужно поправить, то есть нужно исключить возможность или минимизировать возможность использования льготных программ для инвестиционных целей, но если гражданин действительно переезжает в другой регион, то, конечно, такая возможность должна быть. Поэтому тут нужно механизм подстроить, чтобы условия не ухудшились для тех, кто действительно планирует это сделать, — отметил замминистра финансов Иван Чебесков.

Для этого Минфин предлагает ввести для получателей льготной ипотеки обязательную регистрацию в купленном жилье в течение 180 дней после покупки и обязать в течение пяти лет подтверждать регистрацию по этому адресу не реже раза в год. Сейчас все варианты, включая предложенные, по изменению программы кабмин обсуждает с Минстроем и Минфином.

На первый взгляд выглядит это предложение несколько странно, ведь фактически, как указали в беседе с 78.ru эксперты, речь идёт об ужесточении условий льготной семейной ипотеки. И это в то время, когда застройщики испытывают большие сложности из-за высокой ключевой ставки и падения спроса на квартиры, из-за чего даже у очень крупных компаний появляются задержки со сдачей проектов.

— Возникает вопрос о согласованности действий федеральных ведомств. Минстрой России реализует программы поддержки застройщиков, включая механизмы проектного финансирования, для предотвращения кризиса отрасли. Параллельно Министерство финансов РФ инициирует сокращение льготных программ, включая ключевую семейную ипотеку. Прямого противоречия между задачами ведомств нет, однако совокупный эффект их политики выразится в сужении доступного спроса. Это потребует от девелоперов оперативной адаптации бизнес-моделей, включая пересмотр ценовой политики, поиск альтернативных финансовых инструментов и усиление маркетинга для локальной аудитории, — констатировала кандидат политических наук, руководитель образовательной программы «Менеджмент» Президентской академии в Санкт-Петербурге Кристина Палий.

Заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова объяснила возможное нововведение в том числе сложностями бюджета: она указала, что в современных условиях, учитывая высокую ключевую ставку, субсидирование ставок по семейной ипотеке государством обходится бюджету очень дорого. Неудивительно, что Минфину, который за бюджет и отвечает, нравится вариант, при котором удастся сократить эти расходы и в то же время не нарушить лимиты льготной программы.

— Вводимые ограничения направлены в первую очередь на сохранение лимитов по льготной программе и обеспечение её функционирования в долгосрочной перспективе. Массовые программы льготного кредитования, как показал опыт 2020–2024 года, весьма опасная история для рынка, которая приводит к росту спроса, а за ним и цен. Вопрос в том, как найти баланс между тем, чтобы обеспечить поддержку строительной отрасли, чтоб не допустить существенного снижения темпов строительства, где новое жильё особо востребовано, при этом сделать его доступным для массового покупателя, обеспечив сдерживание роста цен, и не допустить роста затрат бюджета. Рынку нужна стабильность программы стимулирования спроса, причём в долгосрочной перспективе это исключит перекосы в спросе и предложении, — указала эксперт.

Таким образом, можно сказать, что ведомства стараются одновременно «спасти» и бюджет, и социальную программу, которой фактически является семейная ипотека: сократить злоупотребления, высвободить средства для тех, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий, и при этом не нагрузить и без того дефицитный бюджет.

Дело благородное и понятное, однако как это скажется на рынке?

Петербург и Ленобласть пострадают первыми

По словам Татьяны Решетниковой, 74,3 % строящихся квартир расположены в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а проживает здесь порядка 20 % населения страны. Поэтому спрос на квартиры в этих локациях со стороны покупателей из регионов — вполне оправданная история, и далеко не всегда это связано со спекуляциями.

— На самом деле жильё в Санкт-Петербурге и Ленинградской области очень популярно среди жителей других регионов, по нашим оценкам, такие ограничения семейной ипотеки могут привести к снижению спроса на 5–6 %, поскольку саму потребность в приобретении жилья в Северной столице со стороны жителей других регионов такие изменения не отменят, просто сделают её реализацию менее доступной, — констатировала эксперт.

Кристина Палий отметила, что привязка семейной ипотеки к месту регистрации создаст значительные вызовы для региональных рынков, особенно в Санкт-Петербурге и Ленобласти. Она приводит другие цифры: в этих регионах до 40 % покупателей новостроек составляют иногородние жители, и если ограничения по семейной ипотеке действительно введут, спрос в массовом сегменте сократится на 15–20 %. В итоге застройщики, которые ориентируются на бюджетные проекты в пригородных зонах, столкнутся с серьёзным давлением.

— Специфика Санкт-Петербурга и Ленинградской области, где исторически высока доля покупок нерезидентами, делает регион особо чувствительным к нововведению. Наибольший спад спроса прогнозируется в локациях, традиционно популярных у иногородних покупателей, например, в новых жилых комплексах на окраинах города и пригородных районах ЛО. Успешная адаптация участников рынка потребует разработки альтернативных схем привлечения клиентов и фокусировки на потребностях местного населения, — отметила Кристина Палий.

Последствия для рынка Санкт-Петербурга и Ленобласти от нововведения будут как краткосрочными, так и долгосрочными, указала эксперт. Так, в краткосрочной перспективе наверняка снизится объём сделок с новостройками, в экономе и комфорт-классе цены будут какое-то время стагнировать. Системного краха застройщиков не произойдёт, поскольку они поддерживаются Минстроем, однако конкуренция среди них усилится.

— Устойчивость компаний будет определяться их финансовой стабильностью, операционной гибкостью и способностью переориентироваться на покупателей с регистрацией в Санкт-Петербурге и ЛО. В долгосрочной перспективе это ускорит консолидацию рынка вокруг наиболее надёжных игроков, — уверена Кристина Палий.

При этом поддержку может получить вторичный рынок, поскольку на него ограничения распространяться не будут, и это станет его конкурентным преимуществом. Последует приток спроса и, вполне вероятно — риск роста цен на этой волне.

Татьяна Решетникова также согласилась, что покупательская активность из-за новых изменений в конкретных регионах сократится — там, где интерес со стороны покупателей всегда был высоким, в том числе в Санкт-Петербурге и Ленобласти. Однако в целом по стране на рынке первичного жилья ситуация вряд ли изменится существенным образом.

Гораздо больший вопрос — в том, как нововведение скажется на семьях с детьми и на тех, кто действительно хочет поменять место жительства. Опрошенные 78.ru эксперты опасаются, что именно они, а вовсе не спекулянты, первыми попадут под удар.

От спекулянтов не спасёт

Предложение спикера Совфеда и Минфина по факту — ужесточение условий получения семейной ипотеки, а это означает, что доступность улучшения жилищных условий для семей с детьми сократится.

— Большинство сделок по приобретению жилья в других регионах носят не спекулятивный характер, а связаны с обучением детей, сменой места работы или планируемым переездом из одного города в другой. Плюс справедливости ради нужно отметить, что часть покупателей приобретают недвижимость в другом городе из-за отсутствия возможности воспользоваться программой льготного кредитования в своём, — указала Татьяна Решетникова.

Такого же мнения придерживается эксперт по недвижимости, ипотечный брокер Дмитрий Ракута: в беседе с 78.ru он отметил, что инициатива усложнит покупку многим потенциальным покупателям недвижимости. Причём речь идёт не только о региональных покупателях, которые хотели бы приобрести жильё в крупном городе, может быть и обратная ситуация — когда жители мегаполисов приобретают жильё в регионах, поскольку там квадратный метр стоит меньше. В итоге встанут на паузу и региональные проекты, пострадают региональные бюджеты и компании, а общая выдача семейных ипотек из-за применения подобных механизмов сократится на 20–25 %.

И хотя авторы инициативы руководствуются благими намерениями, она может не выполнить свою основную задачу — отсечение спекулянтов и инвесторов в пользу тех, кто действительно нуждается в льготах.

— В любом ужесточении есть возможности обойти их. Например, вопрос, как будет работать временная прописка. Если можно будет брать семейную ипотеку по временной прописке, то это просто чуть-чуть удорожит стоимость сделки. Временную прописку можно получить у друзей, у знакомых, и ни для кого не секрет, что её можно даже купить на рынке, — рассказал эксперт.

Поэтому есть обоснованные сомнения в том, что предложенные меры помогут решить проблему использования семейной ипотеки в качестве инвестиций. Кого-то это действительно отпугнёт, но в большинстве своём, вероятно, те, кто действительно захотят ею воспользоваться, найдут лазейки, чтобы это сделать.

— Неоднозначное, спорное решение. Я думаю, что по итогу до этого не дойдут, потому что эффективности от этой меры действительно немного, — подытожил Дмитрий Ракута.

Всё будет зависеть от позиции кабмина: насколько оправданным он посчитает предложенное ограничение. И главное — не вызовет ли оно всплеск торговли временными прописками и социальное недовольство вкупе с дальнейшим падением спроса на жильё вместо ожидаемого оздоровления программы.