В деревню, в глушь, в Ленобласть? Выгодно ли строить дом вместо покупки квартиры
«Загород» по-прежнему в моде
Вице-премьер Правительства РФ Марат Хуснуллин в беседе с ТАСС заявил, что нужно максимально создавать условия для индивидуального жилищного строительства в России. Он аргументировал это тем, что в стране строится большое количество частных домов.
— Я считаю, что, конечно, нужно создавать условия для финансирования работ именно по ИЖС, всё-таки у нас огромный объём ввода ИЖС, поэтому надо максимально создавать условия, чтобы люди вкладывали свои деньги в индивидуальные жилые дома, — отметил он.
Переезд за город действительно стремительно набирал популярность, особенно на фоне пандемии коронавируса 2020–2021 годов. Тогда наличие загородного дома для многих стало настоящим спасением, позволившим свести к минимуму контакты с окружающими людьми. К тому же именно тогда из-за нарушения цепочек поставок стали расти цены на постройку дома, поэтому многие из тех, кто собирались когда-нибудь приобрести дом, решили не откладывать покупку и начать строительство прямо сейчас.
После пандемии тренд на покупку загородных домов сохранился, даже несмотря на повышение цен. Более того, как отметила в беседе с 78.ru доцент кафедры менеджмента Президентской академии в Санкт-Петербурге Линда Рыжих, он сохраняется и сейчас, хотя цены продолжили расти из-за санкций, а доступность домов ИЖС в целом понизилась.
— Спрос на переезд в пригород достаточно высок, и нет каких-то существенных предпосылок для его снижения. Во-первых, как мы знаем, на фоне повышения стоимости и снижения ипотечной доступности квартир в крупных городах загородная недвижимость остаётся привлекательной. Цены на аренду городского жилья сейчас достаточно высокие — это тоже аргумент в пользу выбора места проживания за городом. Кроме того, сейчас продолжается тренд на ведение здорового образа жизни и люди стремятся в те места, где экология лучше, воздух чище, — констатировала эксперт.
Кроме того, сегодня, опять же во многом благодаря пандемии, постепенно исчезает барьер, который не позволял многим переехать за город — невозможность быстро добраться до города на работу. Как отметила Линда Рыжих, удалённая работа, в том числе по гибкому графику, сегодня стала нормой благодаря цифровизации и развитию информационных технологий, поэтому проблема транспортной доступности отходит на второй план.
Однако есть и сложности: так, руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Екатерина Кириченко в беседе с 78.ru рассказала, что, хотя интерес к загородной жизни растёт, есть объективные причины, которые его сдерживают. Это высокие ставки по рыночной ипотеке, введение эскроу-счетов в сегменте ИЖС и ограничения в части льготных ипотечных кредитов.
— Если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, то на этом фоне спрос сейчас ниже на 21%, однако он на 14% выше, чем январе-мае 2023 года, поэтому спрос сохраняется высоким, но не таким ажиотажным, каким он был в прошлом году. По мере повышения доступности ипотечных программ, в том числе рыночных, рост спроса продолжится, — отметила эксперт.
Интересно, что Линда Рыжих, напротив, назвала введение в ИЖС эскроу-счетов — то есть счетов, деньги с которых поступят застройщику только после полной постройки и принятия дома заказчиком — поддержкой рынка, который страдает от резкого падения выдачи ипотек до 90% из-за высоких процентных ставок. Сегодня же спрос на ипотеку на ИЖС, по её словам, скорее сдержанный, особенно на фоне спроса на квартирные ипотеки — доля ИЖС в общем объёме всего около 4%.
Другие цифры приводит Екатерина Кириченко:
— Конечно, объём спроса не сравнить с прошлым годом, когда действовала более массовая ипотека с господдержкой и отсутствовали эскроу-счета. Тем не менее, если в прошлом году в общем объёме спроса на ипотеку загородная недвижимость в апреле занимала 65%, то в этом году в марте она была на уровне 67%, а в апреле — 46%, — указала она.
Так или иначе, спрос на строительство загородного дома по-прежнему есть, несмотря на все препятствия, и в том числе он реализуется с помощью ипотечных программ — как общей семейной ипотеки, так и, к примеру, сельской. Растёт и безипотечный спрос: например, сервис «Домклик» сообщил, что количество сделок без ипотеки за апрель-2025 на 13% больше, чем за апрель прошлого года. Но выгоднее ли строить дом, чем приобретать квартиру?
Дом VS квартира
Долгое время главным аргументом в пользу постройки собственного дома вместо покупки квартиры считалась выгода: строительство дома обходилось дешевле, чем покупка квартиры той же площади. Сегодня, как отметила Екатерина Кириченко, эта тенденция сохраняется: квадратный метр ИЖС по-прежнему дешевле квадратного метра в квартирной застройке.
— Если средняя цена квадратного метра в квартирах — порядка 164 тысяч рублей, то средняя стоимость квадратного метра строительства дома стартует от 80 тысяч рублей, если говорить про модульное домостроение. Естественно, что чем больше площадь дома, тем больше этот разрыв в стоимости, — констатировала она.
Есть у ИЖС и ещё одно преимущество — расширенные условия по льготной семейной ипотеке, благодаря которым семья с двумя детьми до 18 лет может построить дом с одновременным приобретением участка. Это увеличивает привлекательность строительства собственного дома в условиях высоких ставок по рыночным ипотечным программам, отметила эксперт.
Однако, как обратила внимание Линда Рыжих, финансовая выгода покупки дома вместо квартиры прежде всего зависит от того, какую квартиру покупать и какой дом строить. Выбор во многом зависит от приоритетов и образа жизни человека.
— Конечно, покупка квартиры сейчас не обойдётся дёшево, но здесь есть свои преимущества: не нужно заниматься инженерными сетями, коммуникациями, ремонтом и т. п. (ведь это не только трата значительного времени, но и расход сил на проведение бюрократических процедур по согласованию действий в различных инстанциях); вся необходимая инфраструктура (больницы, школы, магазины) находится в непосредственной близости, а за городом не везде пока настолько всё развито, как в мегаполисе, — пояснила она.
Действительно, часто даже коттеджные посёлки массовой застройки возводятся «в чистом поле», на большом удалении от различных социальных благ и учреждений — в лучшем случае рядом может быть магазин, даже дорога до ближайшего ФАПа, не говоря уже о поликлинике, может занимать полчаса-час на машине. И если в подобных «пятнах застройки», как правило, всё в порядке с базовой инфраструктурой — например, электричеством, — то в более «стихийных» местах может отсутствовать и электричество, и водопровод, и даже Интернет. Необходимость решения всех этих проблем отпугивает многих потенциальных покупателей и приводит к тому же к косвенному удорожанию строительства.
— В целом, сейчас строить дом — это не только длительный, но и экономически высокозатратный процесс, потому что только цены на строительные материалы и квалифицированную рабочую силу значительно увеличились и продолжают расти. Однако тех, кто любит всё делать своими руками, умеет организовывать процесс строительства, координировать его и имеет много сил и возможности, это не остановит. Некоторым важно, чтобы они в любой момент могли при желании расширить или изменить конфигурацию своего жилого пространства, также кто-то не терпит наличия за стеной соседей и т. п. Такие люди, очевидно, предпочтут строительство собственного загородного дома, — констатировала эксперт.
Однако у ИЖС есть важная проблема с точки зрения сбережения средств: ликвидность. Как указала Линда Рыжих, квартира — более ликвидный актив: при необходимости её можно быстро продать, также её гораздо проще сдать в аренду, чем дом, ведь спрос на городское жильё стабилен, в отличие от спроса на аренду загородной недвижимости.
Всё это делает строительство дома несколько рискованным именно с точки зрения вложения средств, ведь, в отличие от квартир, на ИЖС не действует правило «недвижимость с каждым годом только дорожает»: конструкции домов, особенно недостроенных, изнашиваются, планировки могут не устраивать покупателей, ожидаемая доступность места строительства может эти ожидания не оправдать и так далее. Нюансов много, поэтому дом в качестве инвестиций — не самый привлекательный объект, при попытке его продать зачастую можно даже не «отбить» вложенные средства.
Приобретать дом следует прежде всего для себя и семьи, ориентируясь на свои нужды, и многие действительно так и делают, даже несмотря на все ипотечные проблемы. Доказательством тому — «кольцо» коттеджных посёлков и застроек ИЖС вокруг Петербурга. Но осталось ли ещё в Ленобласти место для желающих «жить на природе»?
Ленобласть шагает в ИЖС
Ленобласть, на первый взгляд, «усыпана» различными коттеджными посёлками и домами ИЖС, особенно в непосредственной близости к городу. Екатерина Кириченко привела цифры: по данным Росреестра, регион входит в тройку лидеров вместе с Подмосковьем и Краснодарским краем по регистрации индивидуальных жилых домов. Относительно первого квартала прошлого года в области было зарегистрировано на 44% больше домов, чем в аналогичный период прошлого года, и на 77% больше, чем в этот же период 2023 года.
Неудивительно, что и стоимость земли в регионе соответствующая: чем ближе к Петербургу, тем дороже, да и престиж, а также наличие коммуникаций играют роль. Тем не менее, по словам экспертов, у региона по-прежнему есть большие перспективы для развития ИЖС.
— Вокруг города ещё достаточно неосвоенных территорий для реализации проектов коттеджной застройки, в том числе в пределах 20 км от КАД в самом востребованном северном направлении города, где стоимость в районах с развитой инфраструктурой начинается от 450 тысяч рублей за сотку и выше, в этих же пределах в южном направлении города цена за сотку от 300 тысяч рублей и выше, — отметила Екатерина Кириченко.
Линда Рыжих обратила внимание на большой Всеволожский район, а также Гатчинский район, где активно развивается транспортная и прочая инфраструктура. Цены здесь высокие, но развитие инфраструктуры их покрывает — в отличие, к примеру, от Лужского района, где много пустых участков и ничто не мешает построить дом гораздо дешевле, однако коммуникации развиты недостаточно. В итоге себестоимость дома с учётом всех подключений будет выше, чем в районе, близком к городу.
Кроме цен есть и другие факторы, замедляющие застройку ИЖС в Ленобласти, отметила Екатерина Кириченко, — это изменения в процедурах перевода земельных участков в категорию ИЖС, которые начнут действовать с марта 2026 года.
— Будет требоваться согласование в Минсельхозе перевода земельного участка. Это, с одной стороны, очень серьёзно повлияет на сроки согласований, с другой — часть земельных участков могут быть не переведены в нужную категорию. А значит, в перспективе 2026–2027 годов следует ожидать накопление дефицита предложений по земельным участкам, в первую очередь ИЖС. И, как следствие, ускорения роста цен, — констатировала эксперт.
Тем не менее перспективы рынка ИЖС у Ленобласти неплохие, особенно учитывая развитие территорий, их транспортной и инфраструктурной доступности. Способствует этому и продолжающаяся дачная амнистия, поэтому «ореол» привлекательных локаций в Ленобласти будет только расширяться, отметила Екатерина Кириченко. Линда Рыжих также согласна с этим тезисом.
— Перспективы (рынка ИЖС в Ленобласти. — Прим. ред.), на мой взгляд, хорошие. Этому способствуют разные факторы: развитие коммуникаций в рамках национальных проектов в том числе; льготы на приобретение участков (в том числе для многодетных семей); цифровизация; тенденция к упрощению административных процедур и др. Развитию сектора ИЖС в Ленинградской области в значительной степени способствуют программы модернизации коммунальной и дорожной инфраструктуры. Особенно перспективными районами для ИЖС можно назвать Гатчинский, Курортный районы, а также Выборгское направление, — отметила она.
Линда Рыжих также указала, что именно от стабильной модернизации систем коммуникаций и инфраструктуры зависит интерес людей к ИЖС, в том числе расширение зон застройки вглубь региона — благо места там достаточно. Кроме того, как отметила Екатерина Кириченко, из-за высоких ипотечных ставок сегодня идёт накопление отложенного спроса, который в будущем начнёт активно реализовываться, поэтому продавцы ожидают новую волну спроса на ИЖС в среднесрочной перспективе.
— Люди с радостью будут «углубляться в леса и поля», подальше от города, если там будут созданы все условия для комфортного проживания, — резюмировала Линда Рыжих.
И конечно, если ключевая ставка пойдёт вниз — этого события одинаково ждут и на рынке квартир, и на рынке ИЖС. Сегодня они справляются и без доступной ипотеки, однако долго в таком режиме находиться вредно, и власти это хорошо понимают.