Без права на «резину»: спасёт ли согласие соседей на аренду от «гостиниц» вместо квартир

После нас хоть потоп

Недавно депутаты Госдумы сообщили, что внесут на рассмотрение парламента законопроект, по которому перед сдачей квартиры в наём арендодатель будет обязан письменно согласовывать своё намерение с соседями — владельцами примыкающих и соседних помещений. Такое согласие нужно будет оформлять в простой письменной форме, а за его отсутствие законодатели предлагают ввести административную ответственность.

Законопроект при этом коснётся только тех арендодателей, которые сдают квартиры без заключения договора — за это они также предлагают ввести административное наказание. Сегодня это довольно распространённая практика, поскольку далеко не все арендодатели обращаются для составления договора к риелторам или официально зарегистрированным фирмам, предпочитая сдавать квартиру «в чёрную» и не платить налоги с этого дохода. Особенно часто такое случается при посуточной аренде, которую законодатели считают, судя по всему, главным злом.

Выражается это «зло» во всём, но особенно в нарушении права иных собственников помещений в доме на комфортное проживание. Постоянно сменяющиеся постояльцы превращают подъезд в «проходной двор», и от этого страдает не только непосредственно арендуемая квартира, но и общедомовое имущество.

— Очевидно, что сдаваемая квартира, скорее всего, у её собственника не единственная. Гражданин получает от неё доход, а все издержки ложатся в том числе и на его соседей. Хорошо, когда квартира сдаётся на долгий срок. В этом случае договор регистрируется, сведения об арендаторе известны, и он заинтересован в нормальных отношениях с соседями. Но бывает и посуточная аренда. Когда подъезд в МКД превращается в проходной двор, съёмщики часто ведут себя по принципу «после нас хоть потоп», — указал в беседе со СМИ соавтор инициативы, первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев.

Именно к сохранности общедомового имущества апеллируют авторы законодательной инициативы, указывая, что «наплевательское отношение» к правилам содержания общего имущества и соблюдения тишины в ночное время «превращает МКД в гостиницы», а этого происходить не должно. При этом законопроект не затронет законопослушных арендодателей, которые заключают договор со своими жильцами и в установленном порядке его регистрируют.

Однако при всей позитивной направленности инициативы она вызывает много вопросов. Прежде всего с сомнением многие отнеслись к самой идее собирать согласие других людей на то, как распоряжаться собственным имуществом. Кроме того, простое письменное согласие действует только для тех собственников, которые сдают квартиру без договора — получается, что они уже нарушают закон, а согласие соседей эти действия возвращают в правовое поле. И наконец, как это скажется на самом рынке аренды?

Об этом 78.ru поговорил с экспертами.

Нерезиновое право

Прежде всего стоит уточнить, насколько легитимным будет согласие соседей и сделка, оформленная с его помощью. Частнопрактикующий юрист Абели Шенгелия в беседе с 78.ru отметил, что это действительно возможно.

— Согласие соседей планируется оформлять в простой письменной форме, позволяющей определить волеизъявление соседей. В согласии будет указываться фамилия, имя, отчество, паспортные данные физического лица — собственника, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на соседнее или примыкающее помещение. Получение согласия для легитимизации какой-то сделки встречается и в других правоотношениях (согласие участников ООО на совершение крупной сделки, согласие супруга на сделку и др.), — пояснил он.

Сейчас согласие соседей требуется при переводе помещения из жилого в нежилое с последующей сдачей в аренду, добавил эксперт. Кроме того, сами авторы законопроекта обращаются к практике сбора подобных согласий на перепланировку помещений — именно её они предлагают распространить на аренду.

При этом право собственности, за которое так переживают многие риелторы, высказывающие мнение о законопроекте, на самом деле не пострадает, уверил эксперт. Причина в том, что право распоряжаться своим имуществом, как и любое другое право, не является абсолютным, у него есть естественные ограничения. В народе они описываются известной фразой «твоя свобода размахивать кулаками заканчивается там, где начинается мой нос». Иными словами, там, где право одного человека вступает в конфликт с правами других людей, оно ограничивается.

— В данном случае, когда речь идёт о помещениях в многоквартирном доме, то действия (бездействия) собственника квартиры могут затронуть других собственников МКД. Из-за чего инициатива законодателя идёт из общества, так как в нём последние годы всё чаще обсуждаются проблемы, связанные с злоупотреблением собственниками квартир своих прав при сдаче квартиры в наём, — констатировал Абели Шенгелия.

На наличие проблем, с которыми призван бороться законопроект, указал в беседе с 78.ru и президент СРО Региональная ассоциация оценщиков Кирилл Кулаков. По его словам, разработчики, по всей видимости преследовали две цели: обелить рынок аренды и — бороться с «резиновыми» квартирами.

— Рынок аренды по-прежнему по большей части находится в тени. По открытым данным, только треть арендодателей платят налоги с этого вида дохода, причем 70% из них оформлены как самозанятые. Другая цель законопроекта — борьба с незаконной миграцией и «резиновыми» квартирами. Конечно, соседи выступают против того, что в однокомнатной квартире за стеной проживают 7–10 человек. Поэтому для Москвы и других городов с высоким уровнем трудовой миграции данные проблемы в целом актуальны, — пояснил эксперт.

«Резиновые» квартиры давно стали проблемой крупных городов, куда приезжают на заработки как законопослушные, так и незаконные мигранты, и Петербург входит в их число. Только за прошлый месяц в Петербурге и Ленобласти полиция провела несколько рейдов по местам, где живут мигранты — это нелегальные хостелы, общежития и даже подвалы. До сих пор есть и «резиновые» квартиры, куда за деньги прописывают большое количество жильцов. Миграционное законодательство в России суровое и за последние годы только больше ужесточается, но это пока слабо помогает с проблемой нелегальной миграции.

Впрочем, с такими сложностями встречаются не только в России, и что интересно — за рубежом с ними борются так же. Как указал Абели Шенгелия, в Германии требуется уведомить соседей о сдаче жилья в аренду, а в испанской Барселоне — разрешение от товарищества собственников жилья для сдачи квартиры туристам. Поэтому Россия здесь идёт по проторенному пути — вот только поможет ли он?

Маловыполнимая задача?

Эксперты спорят о том, соответствует ли инициатива Конституции, в которой закреплено право собственника распоряжаться своей собственностью. Однако есть и другой аспект, на который обратил внимание Кирилл Кулаков.

— Конфликт между соседями и арендаторами трансформируется в конфликт между соседями. Судя по букве законопроекта, арендодателю придётся заручиться письменным согласием четырёх соседей, что на практике представляется маловыполнимой задачей, — констатировал он.

Действительно, даже управляющим компаниям бывает сложно собрать кворум для принятия решения, которое повлияет на весь дом, что уж говорить о попытках пересечься с четырьмя соседями, особенно если квартира куплена как инвестиция и сам собственник в ней не живёт. Это даёт большие шансы законопроекту, даже если он будет принят, остаться на уровне «бумажки», которая не будет работать в реальности.

Зато она вполне может оказать негативное влияние на цены на жильё, уточнил Абели Шенгелия — хотя это скорее будет «плата за прозрачность».

— Цены на жильё могут подняться, поскольку придётся выполнять дополнительные действия при заключении договора найма (сбор подписей). Собственники квартир будут чаще обращаться за услугами риелторов, юристов для оформления сделок. Сдавать жильё в целом будет намного сложней, но эта прозрачность поможет остальным собственникам МКД чувствовать себя безопаснее, зная, кто живёт с ними на одной лестничной площадке, — отметил эксперт.

Рынок аренды сегодня и без того нестабильный, он зависит не только от количества квартир, но и от сезона. Так, за майские праздники медианная ставка долгосрочной аренды в Петербурге выросла до 40 тыс. рублей — это на 13,6% больше, чем в прошлом мае, хотя и дешевле на 12%, чем в начале года. Новые правила, если они начнут действовать в реальности, могут внести в общую нестабильность очередные переменные.

Можно ли без них обойтись? Вероятно, да: эксперты в беседе с 78.ru предложили несколько вариантов, которые не включают согласие соседей на аренду.

Так, по мнению Кирилла Кулакова, решение проблемы «теневой» составляющей рынка аренды может лежать как в административной, так и в налоговой сфере. Участковому следует реагировать на заявления соседей и выявлять факты незаконной миграции, а если за неоформленную сдачу квартиры существенно увеличат наказание, арендодатели станут серьёзнее относиться к требованиям закона, уверен эксперт.

Абели Шенгелия, в свою очередь, предложил другие решения — например, установку камеры видеонаблюдения, введение консьержа, системы пропусков. Помочь может и управляющая компания: разъяснить правила пользования общим имуществом, подкрепляя это памятками и подписью нанимателя.

Можно обратиться и к юридическим аспектам.

— Можно также обязать включить в договор найма условие о привлечении наймодателей (собственников) к солидарной ответственности. Так, если наниматель нанёс ущерб, собственник квартиры будет обязан компенсировать затраты, что будет мотивировать его внимательнее выбирать жильцов, — предложил эксперт.

Вариантов действий для решения проблемы на самом деле достаточно, и согласие соседей на аренду — лишь одно из них. Однако будут ли они рабочими в принципе и смогут ли вывести сферу аренды из «тени», покажет только практика.