2% безнадёжности? Почему сельская ипотека не привлекает ни покупателей, ни застройщиков

Рай с ограничениями

С ипотечного фронта в последние дни приходят удручающие новости: Центробанк готовится с 1 июля 2025 года лимитировать для банков выдачу ипотеки рискованным заёмщикам, а вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что в ближайшее время расширять льготные ипотечные программы не планируется. У желающих решить квартирный вопрос с помощью ипотеки остаётся немного вариантов: либо прибегнуть к рыночной ипотеке, ставки по которой уже без обиняков называют запретительными, либо попытаться «пролезть» в действующие льготные программы.

На сегодняшний день льготных программ осталось немного: это самая массовая семейная ипотека, IT-ипотека, будущее которой пока туманно, а также дальневосточная и арктическая ипотека, привязанная к определённым регионам. Особняком стоит сельская ипотека, которой и в СМИ, и среди покупателей уделяется совсем немного внимания.

На первый взгляд, это вызывает недоумение, ведь сельская ипотека — одна из самых выгодных на рынке: ставка — в среднем 2% (может варьироваться от 0,1 до 3%), срок кредита — 25 лет, взнос — от 20%, можно взять сразу две ипотеки супругам, чтобы увеличить лимит, который на одного заёмщика составляет 6 млн рублей. С помощью программы можно не только приобрести квартиру, но и построить частный дом. Однако у покупки квартиры есть ограничение — дом должен быть не выше 5 этажей, а строить индивидуальный дом можно только с помощью аккредитованных компаний.

На фоне других программ сельская ипотека выглядела бы раем, если бы не одно «но»: привязка к сельским территориям. Это означает, что купить квартиру в черте крупного города по ней не получится — недвижимость должна находиться в сельской местности, в опорных пунктах, которые определены для каждого региона. Именно это, по мнению опрошенных 78.ru экспертов, становится препятствием для повышения спроса на программу.

Так, преподаватель факультета экономики и финансов Президентской академии в Санкт-Петербурге Екатерина Подольская пояснила, что семейная ипотека привлекает больше внимания, чем сельская, потому что ориентирована на широкий круг людей — семьи с детьми, особенно молодые семьи. Государство поддерживает программу для стимулирования рождаемости.

— Семейные люди чаще покупают жильё в крупных городах, на сегодняшний день в сельской местности менее развита инфраструктура, нет достаточного количества рабочих мест, детских садов и школ, кружков дополнительного образования. Детей, как правило, требуются возить в близлежащие посёлки, а это сложно с учётом того, что работают оба родителя, — отметила эксперт.

В то же время сельская ипотека нацелена на узкий сегмент населения — тех, кто готов переехать в сельскую местность или уже там живёт, дополнила Екатерина Подольская. А таких людей, особенно из первой категории, не столь много, и хотя острый дефицит рабочих рук во всех сферах постепенно решает проблему отсутствия работы на селе, всё же этого пока недостаточно, чтобы притянуть в сельскую местность большое количество людей.

— Причин того, что о сельской ипотеке говорят не так часто, чем о других льготных программах, несмотря на высокую привлекательность условий кредитования, на самом деле много. Во-первых, её оформляет очень ограниченный пул банков, и лимиты по данной программе нередко заканчиваются. Во-вторых, количество объектов, подходящих под условия программы, очень ограничено, особенно привлекательных для потенциальных покупателей. В-третьих, не так много аккредитованных застройщиков, которые были бы готовы взять на себя обязательства по строительству частного дома по данной программе. Плюс многих смущают риски повышения ставки, а в этом случае она привязана к ключевой ставке на момент подписания кредитного договора, — рассказал в беседе с 78.ru директор федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Юрий Изосимов.

Список банков, допущенных к оформлению сельской ипотеки, немногочисленный — в нём всего 15 наименований, среди них «Россельхозбанк», Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», РНКБ, «Дом.рф», банк «Санкт-Петербург» и другие. При этом, хотя программа действует бессрочно, лимиты на неё выделяют совсем небольшие: к примеру, как пояснил 78.ru руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов, прямо сейчас взять сельскую ипотеку нельзя — лимит на 2024 год исчерпан ещё в сентябре.

Также Алексей Попов указал, что у сельской ипотеки есть жёсткие требования к финансированию сделок — это касается индивидуального жилищного строительства: постройка дома осуществляется силами заёмщика, поэтому требуется договор с лицензированным подрядчиком и подробная смета.

— Есть особенности и в части того, что если одобрили сам кредит, не факт, что одобрят объект, который будет выбран потенциальным заёмщиком, — указал Юрий Изосимов.

Всё это создаёт сложности для повышения спроса на программу — даже несмотря на растущий тренд на переезд в частные дома. Но почему застройщики не проявляют интереса к сельской ипотеке на фоне падения спроса по другим программам?

5-этажный потолок

Казалось бы, ответ ясен: застройщики не заинтересованы в том, чтобы строить ЖК в сельской местности — спрос там будет в разы меньше, чем в крупных городах. Однако, если посмотреть список опорных пунктов по программе, всё становится не столь очевидным. Так, к примеру, список опорных пунктов Ленобласти указан в постановлении правительства ЛО от 06.08.2024 №541, и входят в него ни много ни мало — 2900 населённых пунктов (всего их в Ленобласти 3005).

При этом, если внимательно изучить список, можно с удивлением увидеть, что в него включены самые популярные сегодня у застройщиков локации: к примеру, Янино-1, Агалатово и Новое Девяткино во Всеволожском районе, Лаголово, Новоселье и Аннино в Ломоносовском районе и другие. При этом выполнять требования сельской ипотеки и строить дома в 5 этажей компании не спешат, напротив — ЖК здесь насчитывают по 9–12 этажей, а то и больше.

Причина — в экономической нецелесообразности, пояснили 78.ru эксперты. Потенциальный спрос на квартиры по программе сельской ипотеки не покрывает затраты на строительство.

— Застройщики не строят 5-этажные дома, поскольку это часто экономически нецелесообразно из-за стоимости земельных участков под строительство, а во многих опорных территориях, подходящих под условия сельской ипотеки, недостаточно развития инфраструктура для строительства многоквартирных домов, — отметил Юрий Изосимов.

Многоэтажные жилые комплексы позволяют увеличить плотность застройки и получить большую прибыль при меньших затратах на землю и инфраструктуру, указала Екатерина Подольская. Кроме того, в таких комплексах и спрос на квартиры часто выше, так как покупатели предпочитают комфорт и удобство.

— В случае сельской ипотеки требование к высоте домов до 5 этажей связано с тем, чтобы поддерживать характер застройки небольших населённых пунктов и избегать создания больших городских агломераций. Однако застройщики не видят экономической выгоды в строительстве таких объектов, особенно если спрос на них невысокий. Также немаловажным фактором являются требования банков, согласовывающих проектное финансирование, учитывающих маржинальность и экономику проектов, — констатировала эксперт.

Ещё одной причиной становится нестабильность работы программы — те самые пресловутые лимиты, которые выделяет государство и которые заканчиваются с поразительной скоростью, несмотря на небольшое количество банков, которые её оформляют. Юрий Изосимов отметил, что на данный момент нет информации, когда выдадут новые лимиты, и это не даёт возможности застройщикам рассчитывать на сельскую ипотеку при планировании своей деятельности.

Есть, наконец, и ещё одна причина, пожалуй, даже более фундаментальная, чем уже приведённые выше: само предназначение программы.

— Использование таких кредитов (по сельской ипотеке. — Прим. ред.) для финансирования сделок в многоэтажках рядом мегаполисами — очевидное искажение предназначения программы (направленной на поддержку развития сельской местности, а не на расширение пригородной зоны), — указал Алексей Попов.

Поэтому, даже несмотря на щедрое предложение от правительства Ленобласти, которое включило в список опорных населённые пункты рядом с Петербургом, вряд ли можно рассчитывать купить там квартиру по сельской ипотеке: условия программы этому прямо противоречат.

— Сельскую ипотеку чаще рассматривают как вариант для строительства индивидуальных домов, квартиры — большая редкость, поскольку в Ленинградской области на опорных территориях застройщики практически не строят подходящие объекты, — резюмировал Юрий Изосимов.

Кроме того, сами покупатели на отдалённых территориях предпочитают индивидуальное жильё, добавил он — и именно на таких покупателей и такие территории рассчитана программа.

Лазейка захлопнется

Конечно, на фоне закрытия массовой льготной ипотеки и ужесточения требований по другим программам интерес к сельской ипотеке резко вырос, отметил Юрий Изосимов — однако в абсолютных значениях он не идёт ни в какое сравнение с ипотечными программами на приобретение квартир. Тем не менее в будущем внимание к этой программе может повыситься, главное — чтобы была стабильная работа и гарантия пролонгации.

— В целом, сельская ипотека имеет потенциал для роста интереса как со стороны покупателей, так и со стороны застройщиков, особенно если будут учтены текущие экономические реалии и потребности населения. Сейчас всё чаще говорят о необходимости более активного развития индивидуального жилищного строительства на сельских территориях и развития самих этих локаций для улучшения демографической ситуации, поэтому не исключено, что по мере смягчения кредитно-денежной политики ЦБ эта программа получит новый импульс для развития, — считает эксперт.

Алексей Попов оценил перспективы программы более сдержанно: он напомнил, что летом этого года обсуждалась инициатива по ограничению сельской ипотеки по территориальному принципу — предлагалось исключить из зоны её применения территории вокруг крупных городов. То есть и эта «лазейка» для желающих купить квартиру или построить дом недалеко от Петербурга может в скором времени захлопнуться.

Получается, что спрос на программу может упасть — а с другой стороны, это высвободит лимиты для строительства именно на сельских территориях.

— Если ставки по другим видам ипотеки будут расти, а условия кредитования станут жёстче, то сельская ипотека может стать привлекательной альтернативой для тех, кто ищет доступное жильё. Однако это зависит от многих факторов, включая уровень доходов населения и готовность людей переезжать в села и малые города, а также возможности правительства создавать новые рабочие места, развивать инфраструктуру и привлекать квалифицированные кадры в регионы, — подытожила Екатерина Подольская.

Повышение качества жизни в малых городах и сёлах, строительство школ, больниц и других социальных объектов, создание новых рабочих мест, развитие удалённой работы и улучшение транспортной доступности — всё это сделает жизнь в сельской местности более привлекательной, считает эксперт. И сельская ипотека под 2% годовых только поддержит этот интерес.

А вот желающим купить квартиры и построить дома непосредственно рядом с городом по крайне выгодной программе, видимо, придётся расстаться с мечтами — или реализовывать их сразу, как объявят новые лимиты. Судя по тенденции, времени на это осталось немного, и сельскую ипотеку ждёт такое же ужесточение, как и другие программы.