Убийственная идея, но ЦБ всё равно: зачем банки вводят комиссии на рыночную ипотеку

Банки зарабатывают, ЦБ пока молчит

С начала октября банки, в том числе «Сбер», ВТБ и «Альфа-банк», ввели новую комиссию на покупку квартир и домов с помощью рыночной ипотеки. Эта комиссия, по данным экспертов, в среднем составляет около 6,5% от суммы кредита, причём в объявлениях она, естественно, не указывается — появляется она только на этапе оформления ипотеки. В итоге участники рынка опасаются, что вместо едва-едва наметившегося снижения цен на недвижимость они снова могут пойти в рост — вплоть до 10%.

Со стороны выглядит так, будто банки пытаются «навариться» на никак не ослабевающем спросе на покупку квартир и при этом обойти ограничения Центробанка. В таком поведении видится противоречие: ведь повышение стоимости неизбежно снизит спрос, а значит, и приток новых денег в кредитные организации. Однако, как пояснил 78.ru руководитель образовательной программы «Экономика» Президентской академии в Санкт-Петербурге, кандидат экономических наук, доцент Дмитрий Десятниченко, банки в данном случае используют возможности хорошего заработка в условиях, когда по одному из направлений их ограничивают.

— Банк — это не благотворительная организация, их интересует заработок, что называется, «здесь и сейчас». В этом плане комиссия сегодня для них выгоднее, особенно в условиях ощутимой инфляции, чем возможные платежи позже. Плюс банки всегда делают то, что не запрещено. Если нет прямого запрета на это, ограничивающего возможность таких дополнительных доходов, то они будут это делать, и это нормально, — констатировал эксперт.

В известном смысле для банков такая комиссия — вынужденная мера, рассказал 78.ru директор федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Юрий Изосимов. Дело в том, что уже сегодня в условиях высокой ключевой ставки стоимость кредитов подходит к пределам, установленным Центробанком до конца года. Для банков рыночная ипотека стала низкомаржинальной, то есть они на ней почти ничего не зарабатывают, а если поднимать стоимость кредитов, выдавать они их не смогут вовсе.

— Банки будут продолжать, пока это будет возможным, подобного рода меры придумывать, потому что их интересует маржинальность. Сейчас она у них крайне низкая. Если предельная ставка стоимости кредита 22–23%, а у них фондирование идёт под 18–19%, это действительно очень низкая маржинальность. И они не привыкли с такой маржинальностью работать, поэтому стараются выкручиваться. Подобные истории возникали у мелких банков либо у застройщиков, — отметил Дмитрий Десятниченко.

Интересно будет понаблюдать за поведением Центробанка — ответит ли он новыми ограничениями на подобные схемы. ЦБ крайне негативно относится к любым действиям, которые приводят к повышению цен на жильё, поскольку это важный проинфляционный фактор. Пока регулятор только настоятельно просит банки и застройщиков не реализовывать различные схемы якобы «льготной» ипотеки за счёт повышения стоимости жилья и грозится выйти с законодательными инициативами, если они не прислушаются, однако будет ли он реагировать на банковские комиссии?

Парадоксально, но есть вероятность, что сложившаяся ситуация регулятор вполне устроит, предположил Дмитрий Десятниченко.

— ЦБ пытается снизить спрос. ЦБ в данном случае занимается не рынком недвижимости и не комиссией. ЦБ интересует прежде всего инфляция в стране. Он видит, что спрос на недвижимость — это очень важный проинфляционный фактор с большим мультипликативным эффектом. Поэтому, безусловно, комиссия будет отпугивать клиентов. Но, с другой стороны, есть те, кто очень упорно хочет взять кредит и продолжает хотеть, считая, что цены и дальше будут расти. В каком-то смысле то, что делают коммерческие банки, ЦБ даже выгодно. В том плане, что ещё сильнее ограничивается потенциальный спрос на недвижимость, — констатировал эксперт.

Поскольку очевидно, что вероятный рост на 10% и так крайне высоких цен на недвижимость не способствует росту спроса, в каком-то смысле регулятору такие комиссии даже на руку — они станут дополнительным фактором торможения спроса на недвижимость, а значит, и антиинфляционным фактором. Вполне возможно, что на банковские комиссии ЦБ не отреагирует вовсе или отреагирует не так резко, как мог бы.

И это значит, что, скорее всего, с банковскими комиссиями за рыночную ипотеку придётся смириться. Какими последствиями это обернётся для рынка недвижимости?

Ценопада не будет

По мнению Юрия Изосимова, в данной ситуации нет универсального рецепта поведения, и каждый застройщик будет действовать так, как будет ему диктовать собственная ситуация. Одно можно сказать точно: снижения цен на недвижимость, по крайней мере по рыночным программам, в ближайшее время можно не ждать.

— Увеличение затрат со стороны застройщиков сдержит цены от снижения, по крайней мере для покупателей, которым потребуется субсидирование ставок по рыночным программам. Поэтому в этом сегменте рост возможен, но он не будет единым, часть застройщиков реально могут заложить в стоимость объектов до 6–15% от нынешней цены объекта на дополнительные затраты, другие предпочтут сохранить цены конкурентными, — предположил эксперт.

При этом для тех покупателей, которые подходят под критерии семейной или других льготных ипотечных программ либо же готовы приобрести недвижимость за наличные, ситуация не настолько критичная. Более того, они могут даже рассчитывать на определённый дисконт при покупке.

— Его особо никто не афиширует, но скидки на фоне охлаждения спроса есть, и их стало больше, — отметил эксперт.

Однако, учитывая, что условия льготных ипотек сейчас сильно урезаны и, вполне вероятно, будут урезаться дальше, общая тенденция на рынке недвижимости складывается негативная. Влияют на это и другие факторы — например, риски ограничений действующих схем покупок недвижимости, которые ЦБ введёт в следующем году. Петербургский рынок как один из самых дорогих обязательно подпадёт под эти тенденции.

— Из-за высоких рисков ограничения траншевой ипотеки и пересмотра подхода к предоставлению рассрочек при покупке квартир на первичном рынке с начала будущего года в ближайшие месяцы рынок питерской недвижимости может столкнуться с очередной волной спроса со стороны тех, кто решил запрыгнуть в последний вагон. Поэтому пока говорить о вариантах какого-либо существенного снижения цен не приходится, спрос как минимум поддержит их на существующих уровнях, — уверен Юрий Изосимов.

Дмитрий Десятниченко дополнил, что новые комиссии и другие обстоятельства будут тормозить спрос на недвижимость, однако эффект от этого торможения будет виден далеко не сразу.

— Это та сфера, где есть высокая инерционность. Пока граждане проявляют довольно высокий интерес. Да, торможение есть, но не катастрофическое. Это не 50% ипотеки и даже не 30%. Пока угрозы не видят, это будет продолжаться дальше, — констатировал эксперт.

При этом интерес застройщиков к клиентам с рыночной ипотекой станет заметно ниже, поэтому и цена для них в большинстве случаев будет учитывать необходимость оплаты комиссии банков, резюмировал Юрий Изосимов.

Торговаться или подождать?

Как вести себя покупателям в сложившейся ситуации? Мнения экспертов разделились.

Юрий Изосимов рекомендует учитывать обстановку на рынке, а в частности — снижение покупательской активности. Это позволяет рассчитывать на некоторые преференции даже тем, кто не подпадает под требования льготной ипотеки.

— Покупателям квартиры в первую очередь необходимо быть готовыми к переговорам, ситуация на рынке сейчас такая, что на фоне снижения покупательской активности есть варианты торга с застройщиками на предоставление персональных скидок при разных вариантах оплаты. Риски же увеличения стоимости актуальны для покупателей с рыночной ипотекой, которых на первичном рынке не так много сейчас, — констатировал он.

Дмитрий Десятниченко, в свою очередь, рекомендовал серьёзно задуматься, насколько вообще оправдана сейчас покупка квартиры — особенно с учётом новой банковской комиссии. Подорожание на 6,5% — это много, тем более одномоментно. Поэтому, по его мнению, в ближайшее время — как минимум полгода-год — вопрос ипотеки лучше не рассматривать, если нет возможности подпасть под какую-либо льготную программу.

— Стандартная рыночная ипотека под 22% — это довольно «убийственная» идея. Есть смысл подождать. Процентные ставки никогда не бывают бесконечно высокими. Да, в этот раз, видимо, они подольше будут высокими, но всё равно они будут снижаться, — отметил эксперт.

Сложно не согласиться: ключевая ставка в 19%, из-за которой и «подскочили» ставки по рыночной ипотеке — не то, что помогает развиваться экономике в целом, хотя и имеет главной задачей торможение инфляции. Центробанк советует настроиться на долгий период высокой ключевой ставки, но «долгий» — понятие неопределённое. Если наметится чёткий тренд на снижение инфляции, ЦБ начнёт смягчать денежно-кредитную политику, и вполне вероятно, что через год ставки по ипотеке придут к более приемлемым показателям.

Брать ипотеку сейчас резонно только в одном случае, считает Дмитрий Десятниченко.

— Имеет смысл брать на таких условиях ипотеку, только если у вас краткосрочные сделки. Скажем, улучшение условий, какая-то незначительная сумма, берёте на 1–2 года, это ещё «не смертельно». Во всех остальных случаях рассматривать ипотеку сейчас не рекомендуется. Лучше снимать, это со всех точек зрения дешевле, — подытожил эксперт.

Правда, и с арендой в Петербурге и области сегодня всё печально: за год её стоимость выросла в среднем на 30%, и это не предел. В том числе среди причин называют и отмену льготной ипотеки, которая вывела на рынок аренды «несостоявшихся покупателей». И всё же снимать сегодня однозначно дешевле, чем покупать — во всяком случае, до тех пор, пока действуют ограничения на покупку квартир в ипотеку.

А после — главное, чтобы повышение цен не зашло на новый круг. Ведь, как известно, чем выше спрос, тем выше цены, а отложенный из-за высоких ключевых ставок спрос однозначно реализуется, как только они станут ниже.