Баснословные цены
Август и сентябрь — месяцы, когда аренда квартир в Санкт-Петербурге традиционно стремительно растёт в цене. Однако 2024 год оказался поистине ударным: так, по данным «Циан.Аналитики», с мая по сентябрь средняя ставка за съём 1-комнатной квартиры выросла на 32% в Петербурге и на 25% в Ленобласти. В федеральной компании «Этажи» 78.ru назвали более скромные цифры: за месяц средняя ставка аренды однокомнатных квартир выросла на 7,2%, двухкомнатных — на 6,7%. Однако годовой рост составил 37,3% и 43,9% соответственно.
При этом эксперты напоминают, что текущий год — не первый, когда цены на аренду показывают рекорды, подобная ситуация уже фиксировалась в 2023 году.
— Период высокого спроса на рынке агломерации Санкт-Петербурга ещё не закончился, но можно уже зафиксировать, что в этом году ставки вырастут заметнее, чем в 2023 году. Хотя уже прошлогодний рост воспринимался как цифры, представлявшиеся «рекордными за всю историю» и «которые будет трудно повторить», как минимум, из-за эффекта высокой базы. В Ленинградской области темпы роста в этом году уже выше, чем в прошлом (+25% против +17%), в Санкт-Петербурге показатели пока ниже (+32% против +36%), но и высокий сезон ещё не завершён, — указал в разговоре с 78.ru руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.
В итоге, как сообщили 78.ru в «Авито Недвижимости», средняя стоимость аренды студии в Петербурге в августе текущего года составила 37 тыс. рублей, 1-комнатной квартиры — 45 тыс. рублей, 2- и 3-комнатных объектов — 65 тыс. и 85 тыс. рублей соответственно. «Циан.Аналитика» приводит похожие цифры: 46,9 тыс. рублей за аренду 1-комнатной квартиры в Петербурге и 30,3 тыс. рублей — в Ленобласти.
Цифры баснословные: не так много людей, даже при учёте роста зарплат, могут позволить себе снимать квартиру за подобные суммы. По разным оценкам, медианная зарплата петербуржцев составляет в 2024 году около 70 тыс. рублей (плюс-минус 2000 в зависимости от источника данных), то есть на аренду студии среднему жителю города придётся потратить половину дохода, а на аренду 1-комнатной квартиры — почти 65%.
И тем не менее цены растут. В чём же причины?
Студенты, туристы и немного новостройки
Как уже было сказано выше, август и сентябрь — месяцы, когда аренда в Петербурге ежегодно «подскакивает» в цене. Это традиционный период высокого спроса, к которому арендодатели готовятся загодя.
— Пик активности арендаторов на рынке долгосрочной аренды жилья традиционно приходится на конец августа — начало сентября. По данным «Авито Недвижимости», в августе 2024 года спрос на долгосрочную аренду квартир в Санкт-Петербурге вырос на 26% по сравнению с июлем. Интерес к 1- и 2-комнатным квартирам увеличился на 18% в каждом сегменте по сравнению с июлем, к 3-комнатным — на 14%. Заметнее всего вырос спрос на квартиры-студии — 49% за месяц, — привёл цифры в разговоре с 78.ru руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев.
Причины такого резкого роста просты: именно в это время в Петербург приезжают студенты на учёбу, и те из них, кто имеет возможность не жить в общежитии, а снимать квартиру, сильно повышают спрос — особенно на студии. Они «забирают» с рынка наиболее бюджетные варианты, причём очень быстро (по данным «Авито Недвижимости», срок экспозиции объявлений за месяц сократился на 10%), поэтому в предложении остаются всё более дорогие объекты. Кроме того, играет свою роль и туристический фактор. В результате на рынке происходит парадоксальная ситуация: количество предложения повышается, а цены при этом растут, хотя должны падать.
— Порядка половины квартир в Санкт-Петербурге в сезон сдаются краткосрочно. И в этом есть дисбаланс для рынка. Арендаторы заинтересованы в съёме на долгий срок, а арендодатели хотят сдать дороже и на короткий период. Рынок постепенно это урегулирует, поскольку часть собственников рано или поздно начинают понимать, что лучше синица в руках, чем журавль в небе, и отдают предпочтение долгосрочным договорам аренды со стабильным доходом, — констатировал в беседе с 78.ru директор федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Юрий Изосимов.
Чем больше нарушается баланс между спросом и предложением, тем больше у собственников соблазна постараться сдать свои объекты дороже. Туристический сезон «вымывает» с рынка предложения долгосрочной аренды, поэтому цены стабильно растут, добавил Юрий Изосимов.
Он же назвал ещё одну, довольно тривиальную, но важную причину роста стоимости аренды: в августе собственники получили платёжки за услуги ЖКХ с индексированными тарифами, а это всегда было и остаётся поводом для пересмотра арендной платы.
Интересно, что, по данным «Циан.Аналитики», основной прирост стоимости зафиксирован в недавно сданных новостройках. Меньше всего аренда подрожала в дореволюционных домах (на 4%), другие категории домов (довоенные и послевоенные, пятиэтажки, советские панельные и блочные, постсоветские панельные и блочные, кирпичные и монолитные) показывают разброс от 21% до 28%. Новостройки же держат лидерство с 36% роста, рядом с ними с 35% роста — советские кирпичные дома. Как указал Алексей Попов, то же самое происходило в прошлом году, когда новостройки подорожали на 42% против 36% в целом по рынку.
— Это можно объяснить тем, что качество предложения на рынке оставляет желать лучшего: в условиях дефицита новостроек с хорошей инфраструктурой в сегменте аренды растёт конкуренция за квартиры в современных жилых комплексах, в центральных районах и в районах с развитой транспортной доступностью. Арендаторы готовы платить больше за такие объекты, что и поддерживает высокие цены, — отметил Юрий Изосимов.
Во всём виновата ипотека?
Ещё один фактор, о котором много говорят, описывая ситуацию на рынке аренды жилья, — завершение программы льготной ипотеки вкупе с повышением ключевой ставки ЦБ. Всё это оставило для потенциального покупателя только один вариант — покупку квартиры по рыночным условиям, которые сегодня могут доходить до 21% годовых. При этом суммы ежемесячных платежей ещё более неподъёмны, чем по аренде: если за «трёшку» в аренду придётся платить около 86 тыс. рублей, то платежи по ипотеке за такие объекты выходят далеко за 100 тыс. рублей в месяц.
— Конечно, снижение доступности ипотечных кредитов привело к тому, что часть тех, кто планировал приобретение своей квартиры, были вынуждены отложить покупку и снимать временное жильё, — указал Юрий Изосимов.
С ним согласен Алексей Попов: действительно, окончание льготной ипотеки вывело на рынок дополнительный спрос со стороны «несостоявшихся покупателей», который наложился на сезонный рост спроса и привёл к резкому подорожанию аренды. Кроме того, на рынке из-за этого появился и ещё один тренд.
— Со стороны собственников развивается тренд на сдачу квартиры в аренду параллельно с продажей, причина в выросших сроках реализации квартир из-за снижения доступности ипотечных кредитов на готовое жильё, — добавил Юрий Изосимов.
Такие квартиры часто сдаются дешевле, чем аналогичные на длительный срок, однако их существенный минус — высокий шанс того, что владелец квартиры попросит арендаторов её освободить за несколько дней, — отбивает спрос.
Однако не все эксперты согласны с тем, что в бедах арендного рынка виновата завершившаяся ипотека. Так, Константин Каменев обратил внимание, что, по данным «Авито Недвижимости», особого влияния этот фактор на рост спроса не оказал.
— Стоит отметить, что с завершением массовой льготной ипотеки некоторые потенциальные покупатели новостроек переходят на рынок аренды жилья. Однако это не оказывает значительного влияния на рост спроса и увеличение цен на аренду, поскольку такие арендаторы составляют лишь небольшую часть от общего числа. В результате текущая активность на рынке долгосрочной аренды главным образом обусловлена сезонностью, — констатировал он.
Ленобласть ждёт?
Ленобласть традиционно привлекает арендаторов, которые хотели бы жить в Петербурге, но не могут себе этого позволить. Действительно, за пределами города цены на аренду обычно ниже, поэтому тренд на переток из Северной столицы на периферию поддерживается уже на протяжении нескольких последних лет.
— В условиях роста арендных ставок в центре города многие арендаторы начинают рассматривать варианты на периферии, а также в ближайших пригородах, таких как Мурино, Кудрово и другие активно развивающиеся районы Ленинградской области. В этих районах цены на аренду, хотя и выросли, остаются ниже, чем в черте Санкт-Петербурга. Например, студию в Мурино в 2024 году можно арендовать за 26 000 рублей, что заметно дешевле аналогичных предложений в центральных районах города. Люди готовы тратить больше времени на дорогу, чтобы сэкономить на аренде, — рассказал Юрий Изосимов.
Ближайшие пригороды обладают существенными преимуществами: здесь, как правило, хорошо развита инфраструктура, включая школы и детские сады, ходит транспорт до Петербурга, и добраться до работы от областного места жительства не так уж сложно — иногда придётся потратить примерно столько же времени, сколько и с окраин города.
Но подорожание аренды не обошло стороной и Ленобласть: в прошлом году, по данным «Циан.Аналитики», оно составило 18%, а в этом году уже вышло на 25%, и это не предел, учитывая то, что высокий сезон ещё не закончился. Причина всё та же — повышенный спрос, который объясняется трендами в городской черте. В поисках низких цен люди уезжают за город и тем самым повышают цены уже в агломерации.
Есть и ещё одна причина — большое количество новостроек, которыми застроены ближайшие пригороды Петербурга. Именно здесь часто сдают жильё те, кто его покупал в рамках сбережения средств, а не из желания жить в этой местности.
— Часть арендаторов реагирует на рост цен переходом к подбору более доступных вариантов (на окраинах города или в Ленинградской области). Сложности для такой стратегии связаны с тем, что окраины Санкт-Петербурга и ближняя Ленинградская область застроены, в основном, недавно сданными ЖК, где ставки хоть и были исходно ниже, но зато быстрее растут, — резюмировал Алексей Попов.
Вариантов в итоге у желающих арендовать квартиру остаётся не так много: либо снять квартиру меньшей площади и по средствам (хотя в городе даже студию арендовать не каждому по карману), либо уехать в Ленобласть, и чем дальше, тем лучше с точки зрения стоимости аренды — однако в этом случае придётся тратить время и средства на дорогу.
Неудивительно, что, по данным «Циан.Аналитики», растёт доля сделок с совместной арендой жилья — сегодня так делают не только студенты, но и взрослые люди, желающие сэкономить.
Дешевле не будет
Перспективы у арендного рынка Петербурга и агломерации, по словам экспертов, нерадостные. В сентябре однозначно спрос будет оставаться высоким, а значит, останутся высокими и цены. Более того, по итогам месяца стоимость аренды может ещё увеличиться, отметил Константин Каменев.
— Однако во второй половине месяца спрос на аренду начнет снижаться, что удержит арендные ставки от дальнейшего роста и приведёт к их стабилизации, — резюмировал он.
Алексей Попов также указал, что динамика последних двух недель говорит о замедлении роста средних ставок. На это влияет в том числе выход на рынок новых объектов, пусть даже не таких уж и дешёвых — увеличение предложения всегда играет на руку арендаторам.
— Чем больше выбор у арендаторов, тем большее число арендодателей будет задумываться о коррекции своих условий до адекватных уровней, — пояснил Алексей Попов.
А вот Юрий Изосимов не столь оптимистичен. По его словам, прежде всего, спрос будет сохраняться высоким как минимум до середины октября, а значит, рассчитывать на снижение цен точно не стоит. Более того, арендные ставки, скорее всего, продолжат расти до конца 2024 года — во-первых, из-за сезонных факторов, во-вторых, из-за увеличения спроса на фоне ограничения возможностей покупки жилья.
— Ближе к зиме ожидается некоторая стабилизация и, возможно, краткосрочная стагнация. В период предновогоднего затишья на рынок выйдут дополнительные предложения, и конкуренция среди арендодателей может увеличиться, что приведёт как минимум к росту уровня торга, — предположил он.
Долгосрочная перспектива также не радует: по мнению эксперта, снижение цен маловероятно. На это влияют не только факторы самого рынка, но и общеэкономические факторы. Инфляция, повышение процентных ставок, ограничение покупки жилья — всё это будет давить на рынок аренды.
— Если ситуация на рынке купли-продажи не изменится, а доходы населения не будут расти пропорционально, арендаторы продолжат сталкиваться с повышением цен в 2025 году, — подытожил Юрий Изосимов.
Лучшее, на что могут рассчитывать арендаторы и сегодня, и в будущем, — на стабилизацию и стагнацию цен, поэтому к ним так или иначе придётся привыкать. А в худшем случае — вспоминать студенческие времена и снимать одну квартиру на несколько человек.
Или искать работу и место проживания вне Петербурга. Учитывая проблемы с рабочими руками по всей стране, такой вариант может быть даже более перспективным.