Под крышей дома своего: как не дать себя обмануть при ипотеке на ИЖС

На природе, но без гарантий

Коронавирус сильно изменил рынок недвижимости в России: с 2020 года количество желающих уехать за город выросло в разы. Собственный дом, на первый взгляд, предоставляет много преимуществ: это и участок вокруг, и отсутствие соседей за стенкой, и возможность покупки большей площади, чем в городской квартире, и разнообразие планировок. В минусах — удалённость от города (что с ростом удалённой занятости всё меньше становится проблемой) и необходимость постоянного обслуживания коммуникаций, расчистки снега зимой и прочие бытовые моменты, не знакомые городскому жителю. Тем не менее всё больше людей твёрдо решают перебраться за город, и перед ними в полный рост встаёт проблема строительства дома.

Хотя построить дом сопоставимой с городской квартирой площади дешевле, чем купить квартиру, всё же суммы требуются немалые. Так, эксперты считают, что за 5–10 млн рублей можно построить качественный дом максимум на 40 кв. м площади (речь идёт, разумеется, о столичных и близких к ним регионах). Поэтому неудивительно, что всё большую популярность приобретает ипотека на индивидуальное жилищное строительство.

— Мы видим высокий рост спроса клиентов на самостоятельное строительство домов. В Санкт-Петербурге и Ленобласти по итогам первого полугодия заёмщики оформили на загородную недвижимость ипотеку на сумму 2,4 млрд рублей, из них около 40% — на ИЖС. По сравнению с январём-июнем 2023 года число и объём выдач таких кредитов показали кратный рост, — рассказали 78.ru в пресс-службе ВТБ.

Ипотека на ИЖС выдаётся с 2020 года, однако по-прежнему не все банки готовы её поддерживать: предлагают такую ипотеку сегодня «ДОМ.РФ», «Сбер», ВТБ, РНКБ, «Газпромбанк», «Росбанк», «Ак Барс» и «Почта-банк», кроме того, в рамках сельской и семейной ипотеки одобряет заём на постройку дома «Россельхозбанк». Причина в том, что у подобных займов, в отличие от новостроек, высок риск незавершённого строительства, в итоге банк останется без залогового имущества, которое мог бы реализовать в случае невыплаты ипотеки заёмщиком.

Однако в самой сложной ситуации оказывается именно заёмщик: если подрядная организация не построит ему дом по каким-либо причинам (это может быть как банкротство, так и мошенничество), он останется и без дома, и с ипотечным кредитом, выплату которого никто не отменял. Это очень похоже на проблемы обманутых дольщиков, с которыми на протяжении многих лет боролись власти и которые наконец победили при помощи страхования.

— Ещё не так давно при покупке квартиры в ипотеку мы нередко слышали о банкротстве застройщика или вырытом котловане и остановке строительства многоквартирного дома, «недостроях», после чего возбуждались резонансные уголовные дела, владельцы строительных компаний объявлялись в международный розыск, а сотни потерпевших оставались без жилья, но с долговыми обязательствами перед банками. Поскольку количество мошенников продолжало расти, для защиты простого потребителя государством был принят Федеральный закон № 294 от 30 декабря 2012 года, согласно которому с 1 января 2014 года земельный участок и строящийся на нём объект остаются в залоге у участника долевого строительства, кроме того, застройщик обязан при регистрации договора долевого участия в обеспечении обязательств перед покупателями новостройки представить один из трёх документов: банковскую гарантию, страховой полис или свидетельство Общества взаимного страхования, — напомнил в беседе с 78.ru адвокат Марк Ерофеев.

Проще говоря, застройщик обязан застраховать гражданскую ответственность на всю сумму средств, привлечённых от участников долевого строительства, и теперь в случае его банкротства все дольщики получат свои деньги обратно. Однако в ИЖС таких гарантий нет, указал эксперт.

— Каких-либо дополнительных гарантий безопасности потребителя (в случае ипотеки на ИЖС. — Прим. ред.) законом не предусмотрено, возможно, это связано с тем, что данный продукт новый на рынке и мошеннических схем в отношении граждан ещё не так много. Чаще их вводят банки в заблуждение и нецелевым образом расходуют полученные денежные средства, отказываясь от последующих выплат по ипотечным кредитам, — констатировал Марк Ерофеев.

Тем не менее случаи, когда компании «кидают» своих клиентов, не достроив им приобретённые в ипотеку дома, уже есть: как пример можно привести историю с компанией LetWood, жертвами которой стали и петербуржцы. И они такие не одни — по словам эксперта в сфере перепланировок и реконструкции Аксаны Коссовской, проблемных застройщиков по всей стране достаточно.

— В едином реестре проблемных объектов Единой информационной системы жилищного строительства выявлено 95 застройщиков из 37 регионов, открыто конкурсное производство в соответствии с ФЗ 127-ФЗ на 53 застройщика из 23 регионов, в том числе требуется восстановление прав граждан — участников долевого строительства 83 застройщика из 33 регионов. Представить страшно, сколько в общей сложности пострадало людей и сколько денег они потеряли, — указала она в беседе с 78.ru.

При этом многие банки при выдаче ипотеки на ИЖС требуют работать только с аккредитованными в этих банках компаниями. Неужели такая аккредитация не даёт гарантии? И да, и нет.

Банки не виноваты

Конечно, банки не заинтересованы в том, чтобы заёмщик потратил выданные ему деньги впустую — именно поэтому и введён институт аккредитации. В некотором роде он является дополнительным этапом проверки и позволяет отсечь совсем уж подозрительные компании.

— Для участия в ипотечной сделке в ВТБ подрядчик должен быть аккредитован в банке. При проверке учитывается его опыт строительства, финансовые показатели и другие критерии. После оформления кредита деньги переводятся застройщику тремя траншами: до 35% — на начало строительства, 55% — после возведения фундамента и 10% — по завершении строительства, — рассказали 78.ru в пресс-службе ВТБ.

Перечисление суммы займа траншами — важное условие: компания-подрядчик не может получить следующий транш до момента, пока не выполнит часть обязательств, при этом выполнение этих обязательств должен документально подтвердить сам заёмщик. Здесь часто и кроется проблема: заёмщики подписывают документы — например, акты приёмки работ — не глядя, и даже если их ввели в заблуждение красивыми обещаниями, доказать это крайне трудно.

В результате заёмщик остаётся со своей бедой один на один. Конечно, банки призывают при возникновении любых проблем с подрядчиком обращаться к своим специалистам — это позволит организации приостановить аккредитацию такой компании, если проблемы подтвердятся, но деньги не вернёт.

— Вы <…> должны понимать, что банк с застройщиком не имеют никаких обязательств друг перед другом. Банку неважно, построит застройщик дом или нет, он выдал деньги именно вам, а не подрядчику. На самом деле даже аккредитованный застройщик может не выполнить свои обязательства по разным причинам: от «передумал» или «не планировал» до «не успевает». К сожалению, банкротство застройщика не является основанием для одностороннего отказа от исполнения обязательства по кредитному договору. В том, что заёмщиком были растрачены по тем или иным причинам денежные средства не на целевые нужды (в ситуации, когда дом фактически не достроен и подрядчик сбежал, банк расценивает этот факт как не целевое использование заёмных средств и может пересчитать ипотеку как потребительский кредит, и ставка с 6–8% возрастёт до 28%), вины банка нет, да и, как мы уже знаем, застройщик банку ничего не должен, — констатировала Аксана Коссовская.

Эксперт отметила, что заёмщик может обратиться к банку с просьбой об отсрочке выплаты, однако банк не обязан идти ему на уступки и имеет полное право подать в суд с требованием о возмещении долга. Взыскание в этом случае накладывается на заложенное имущество, и если дома на участке не появилось, то таковым выступает сам участок. Таким образом, заёмщик лишается своего последнего актива.

— Необходимо своевременно сообщить в банк о сложившейся ситуации, в свою очередь, банк проверит информацию и приостановит аккредитацию подрядчика. После проверки информации попытаться договориться с банком о приостановлении платежей или изменении условий кредита, но это может негативно сказаться на кредитной истории, — предупредила в беседе с 78.ru преподаватель кафедры экономики и финансов Президентской академии в Санкт-Петербурге Екатерина Подольская.

Эксперт также обратила внимание, что в возникновении подобных ситуаций виновато не только невнимательное отношение к выбору подрядчиков самих заёмщиков, но и неполное законодательство, которое создаёт пробелы, способствующие мошенничеству, и отсутствие должной инфраструктуры контроля со стороны государственных органов. Конечно, если мошенничество имело место, можно и нужно обращаться в правоохранительные органы, но подобные дела могут длиться годами, и всё это время придётся платить ипотеку за воздух.

Неужели и впрямь государство не предусмотрело никакой возможности застраховаться от такого развития событий? Вовсе нет, однако сделало оно это не так давно.

Эскроу всех спасёт?

Совсем недавно, 22 июля 2024 года, президент РФ Владимир Путин подписал пакет законов, которые позволят применять механизм эскроу-счетов в индивидуальном жилищном строительстве. Сегодня эскроу-счета — практически обыденность в строительной сфере: при постройке многоквартирных домов их использовали с 2019 года. Однако в ИЖС их долго не применяли, и только в мае 2024 года «Сбер» запустил первую ипотечную программу с эскроу-счётом.

— ВТБ также планирует запустить программы кредитования покупки индивидуальных домов с использованием счетов эскроу. Распространение этого механизма на сегмент ИЖС позволит снизить риски ипотечного кредитования, низкого качества и задержки ввода в эксплуатацию объектов в сегменте частного строительства, — рассказали о планах в пресс-службе ВТБ.

Как пояснила Екатерина Подольская, эскроу-счета — это специальные счета, на которые заёмщик вносит средства и которые становятся доступны подрядчику только после выполнения строительных этапов. Например, в «Сбере» для получения доступа к деньгам подрядчик должен построить дом, а заёмщик должен его официально принять, подписав все документы об этом и предоставив их в банк. Только после этого счёт открывается для подрядчика. Само же строительство ведётся на кредитные деньги банка, причём выплаты не могут превышать 80% от суммы, которая хранится на эскроу-счёте, либо на собственные средства подрядчика.

Подобная схема означает главное: в случае банкротства подрядчика и невыполнения условий с его стороны деньги гарантированно вернутся к заёмщику. Соответственно, будет возможность использовать их ещё раз для работы с другим подрядчиком без потерь.

Однако есть и ограничения: так, по новому законодательству, использовать эскроу-счета можно будет только для приобретения стандартизированного домокомплекта, который будет состоять из произведённых заводским способом конструкций. То есть «свобода творчества» в планировках сильно урезается, как и выбор материалов, из которых можно строить дом: домокомплекты обычно производятся по каркасной или схожей технологии. Таким образом, если заёмщик желает строить из камня, кирпича или газобетона, воспользоваться эскроу-счётом на общем основании он, видимо, не сможет.

При этом по льготным ипотечным программам использование эскроу-счёта уже сейчас обязательно.

— Лучшим подстраховочным решением здесь будет использование эскроу-счёта (заёмщик кладёт на счёт деньги, а застройщик получает их только после сдачи дома в эксплуатацию) либо траншевой ипотеки, когда оплата идет поэтапно. Эскроу-счёт сейчас работает как с семейной ипотекой, так и без ипотеки, — отметила Аксана Коссовская.

Эскроу-счета действительно выглядят лучшей защитой от мошенничества — недаром после их введения количество обманутых дольщиков при строительстве многоквартирных домов упало в разы. Конечно, мошеннические схемы остались, но их стало кратно меньше.

Однако массово воспользоваться новым законодательством получится не в ближайшей перспективе — подписанные президентом законы вступают в силу только с 1 марта 2025 года. До этого же использование эскроу-счетов — дело добровольное, на что подрядчик может и не согласиться. В свою очередь, банки ждут разъяснений по новому закону и тоже не спешат обновлять свои условия, предоставляя возможность использования эскроу-счетов.

Что же делать, если хочется построить дом уже в этом, а не в следующем году?

Как защититься в ожидании эскроу

Эксперты по просьбе 78.ru составили список действий, которые помогут не оказаться в ситуации, когда дома нет, а кредит — есть.

1. Изучить рынок, ознакомиться с отзывами о компании-подрядчике. Это не панацея, учитывая количество покупных отзывов, но хороший первый шаг.

— Главное условие при выборе подрядной организации — она должна быть зарегистрирована на территории РФ как юридическое лицо или как индивидуальный предприниматель, при этом у неё может не быть аккредитации либо других условий на строительство, — отметила Аксана Коссовская.

2. Выбрать компанию из списка аккредитованных банком. Даже если банк на этом не настаивает, аккредитация даёт небольшую гарантию, что компания проверена, не первый год на рынке и видимых проблем не имеет.

— Если строительство происходит с неаккредитованным подрядчиком — предусмотреть в договоре оплату частями (траншами) после выполнения определённого этапа работ, — рекомендовала Екатерина Подольская.

3. Проверить компанию на предмет участия в судах.

— Проверьте компанию на предмет участия в процедуре банкротства, участие в судебных разбирательствах со стороны ответчика, наличие исполнительных производств (вся эта информация есть в открытом доступе и её легко проверить при наличии ИНН компании), — рекомендовал Марк Ерофеев.

4. Крайне внимательно подойти к договору, не стесняться привлекать юристов.

— Составьте и заключите договор выполнения работ в письменной форме (чётко сформулируйте предмет договора (приложите техническое задание), укажите цену договора и порядок оплаты, пропишите симметричную ответственность за невыполнение тех или иных условий договора, не забудьте о сроках выполнения работ и гарантии качества), — указал Марк Ерофеев.

5. Использовать поэтапную оплату работ, если нет возможности привлечь эскроу-счёт.

6. Каждый завершённый этап строительства закрывать актом приёмки выполненных работ.

— Необходимо собирать и сохранять все документы, связанные с ипотекой и договором с застройщиком, — напомнила Екатерина Подольская.

7. Фиксировать весь ход ведения работ на фоно и видео, при выявлении нарушений направлять подрядчику официальные претензии.

8. Использовать качественные материалы для строительства, контролировать их закупку.

— Наверное, всё вышеперечисленное звучит не так просто, но поверьте, что это не так сложно, как кажется на первый взгляд. Считаю, что вышеуказанные рекомендации помогут свести к минимуму возможные риски и постройка дома не доведёт вас до нервного срыва, а поможет скорее осуществить свою мечту и перебраться в собственный дом, — резюмировал Марк Ерофеев.

Однако если по каким-то причинам вы оказались в ситуации, когда подрядчик затягивает строительство, то эксперты рекомендуют в первую очередь обратиться к юристам, а во вторую — в компанию, которая оценит выполненные работы, определит, на каком этапе находится стройка, и проведёт экспертизу. После этого можно идти в суд и взыскивать средства.

— Если застройка осуществлялась посредством юридического лица, можно обратиться в Ростехнадзор, а также в судебные органы для защиты своих прав. Кроме того, следует пройти консультацию у юриста в области залоговых отношений, чтобы законно расторгнуть договор и вернуть деньги, переданные застройщику на основании залога, — отметила Аксана Коссовская.

Но, как и в случае с другими мошенническими схемами, вернуть деньги в такой ситуации не всегда возможно — например, если фирма банкротится и у неё на счетах нет никаких средств, даже если решение суда будет в пользу заёмщика, реализовать его не получится. Поэтому от таких ситуаций лучше застраховаться заранее — к примеру, при помощи эскроу-счетов.

Или же заниматься строительством самостоятельно, без привлечения подрядчиков. Ипотеку на это тоже дают, но тогда и претензии из-за качества придётся предъявлять исключительно самому себе.