И за лифты тоже: чем обернётся новое бремя для владельцев квартир в домах-памятниках

За что теперь ещё платить?

На рассмотрение Госдумы поступил законопроект, обязывающий собственников жилья в домах-памятниках обеспечивать надлежащее состояние зданий, включая общедомовое имущество. Соответствующие поправки предлагается внести в закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Как подчёркивают авторы инициативы, базовая идея уже заложена в действующем законодательстве, однако необходимо теперь облегчить процедуры проведения текущего ремонта старинных МКД и максимально их упростить. Такие работы не должны затрагивать как раз охранные обязательства.

Так, на плечи собственников хотят переложить содержание инженерных систем электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, систем пожарной сигнализации, средств видеонаблюдения, замену лифтов, локальный ремонт, покрытие стен, полов, потолков и лестниц и т. д.

Впрочем, для собственников «квадратов» речь может пойти и о затратах на общее имущество и придомовую территорию (ремонт тротуаров, благоустройство, содержание клумб, обрезка деревьев и т. д.).

Как быть с теми жильцами, кто откажется выполнять такие требования — авторы не поясняют. Но, как предполагают эксперты, видимо, такие решения будут проводиться через собрания собственников, если инициативу всё-таки воплотят в жизнь.

Участники рынка напоминают, что при этом во многих домах, а не только памятниках, найдётся хотя бы один жилец, который и квартплату не вносит вовремя по каким-то своим причинам.

А в Петербурге и вообще сложилась ситуация, когда фасады, крыши, лестницы, подъезды старинных домов восстанавливают в рамках городской программы, финансируемой за счёт бюджета. В 2024 году на неё потратят 2,8 млрд рублей, и за эти деньги восстановят 45 объектов. Всего в программу включено 255 наиболее сложных домов-памятников.

Формально правильно?

Опрошенные 78.ru эксперты подтверждают: обязанность владельцев содержать принадлежащее им имущество (и не только в домах-памятниках), следует из духа Жилищного кодекса.

Есть и статья ГК РФ № 210. В ней кратко указывается, что собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как считают эксперты, авторы «ноу-хау», видимо, захотели максимально чётко зафиксировать то, что уже давно по факту есть.

Так, например, в Петербурге уже давно при заключении сделок купли-продажи жилья в домах-памятниках будущие собственники подписывают охранные обязательства.

Как рассказывает риелтор «Макромира» Ольга Горбач, это документ на несколько абзацев или даже страниц в зависимости от сложности объекта.

— В охранном обязательстве и содержится требование поддерживать надлежащее состояние. Без этого документа чиновники не поставят жильё на учёт. Сведения об их наличии в отношении той или иной недвижимости содержатся также в обязательном порядке в ЕГРН.

При покупке жилья в доме-памятнике далеко не все клиенты осознают, какие им расходы предстоит понести на ремонт. Иногда затраты могут доходить и до стоимости этих квадратов. При этом в охранных обязательствах прописывается именно необходимость текущего устранения нарушений собственником, — поясняет Ольга Горбач.

Не секрет и то, что в Северной столице в домах-памятниках, находящихся не в лучшем состоянии, некоторые квартиры до сих пор сдаются по соцнайму. В таком случае ответственность за состояние жилья несёт собственник — государство.

Очевидно и то, что незнание при покупке о статусе дома как памятника, не освободит от ответственности будущего собственника.

А по факту…

Как поясняют собеседники, на практике сейчас ситуация складывается следующим образом. Кто-то после приобретения «квадратов» в старинных домах сознательно наперёд делает ремонт опять же за свой счёт. Кто-то обязанностью манкирует. И если не происходит трагедий (падения конструкций балкона, элементов фасада и т. д.), то за этим никто пристально не следит и к ответственности жильцов не привлекает.

Наоборот, проблемы могут возникнуть в первом варианте, когда собственники по своей инициативе хотят что-то улучшить.

Как вспоминает юрист в сфере ЖКХ Кирилл Захарян, в одном из домов-памятников на улице Некрасова владельцы «квадратов» договорились между собой и решили поменять окна в подъезде в той его части, которая выходит во внутренний двор, а не на улицу. Инициатива жильцов вылилась в целую эпопею и длительные судебные разбирательства с КГИОП.

— Хорошо, что мы додумались изначально провести работы по консервации подъезда и составили бумаги, что без такого вмешательства памятник в итоге в принципе может быть утрачен.

На окна мы собрали деньги с жильцов, установили новые конструкции, а затем КГИОП предъявил нам претензии, что работы были проведены без согласования с ведомством и подал на нас в суд. В ходе разбирательств мы поинтересовались у чиновников, есть ли у них претензии к материалам и расстекловке, которая была сохранена. Нам заявили, что в этом плане никаких вопросов к нам нет, но должна была быть бумага вот об этом согласовании. Без неё же нам предложили конструкции демонтировать, получить документы, и всё начинать заново. А деньги жильцов уже потратили. Хорошо, что суды мы выиграли.

Вот с этим и должна помочь по логике инициатива с упрощённым механизмом ремонта тех объектов, которые точно не являются памятниками, но сами формулировки «ноу-хау» оставляют желать лучшего, — отметил Кирилл Захарян.

От себя отметим, что менять окна, устанавливать оборудование, ремонтировать балконы и т. д. на фасадах, выходящих не во дворы, старинных домов категорически нельзя без согласования с КГИОП.

«Мне, как жительнице…»

По словам Кирилла Захаряна, если с окнами и батареями в новелле есть хоть какое-то понимание ситуации, то намного сложнее всё обстоит в Северной столице с теми же лифтами и лестницами. Вот они уже могут быть историческими и нести в себе признаки культурного наследия. Расходы на их восстановление иногда бывают колоссальными.

— Совершенно непонятно, что делать с теми же лифтами и лестницами, которые, наоборот, могут быть частью памятника, если мы например говорим о тех же старинных конструкциях начала прошлого века. В Испании и во Франции те же исторические лифты успешно ремонтируют и сохраняют как часть интерьера.

На вопрос о затратах на содержание жилищного фонда нам отвечает Комитет по тарифам, утверждающий нормативы по ЖКУ. Эти тарифы для населения везде одинаковые, если иное не установлено на общем собрании собственников. Но все понимают, что затраты на содержание домов-памятников в десятки и сотни раз выше, чем, например, на те же хрущёвки, — рассуждает эксперт.

Председатель Ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере Северной столицы Евгений Пургин напоминает, что в городе с 2022 года действует программа ремонта исторических фасадов домов-памятников. На неё выделяют миллиарды из городского бюджета за счёт средств налогоплательщиков. Так в 2024 году на неё потратят 2,8 млрд. рублей, и за эти деньги восстановят 45 объектов. Всего в программу включено 255 наиболее сложных домов-памятников.

В рамках программы восстанавливают также кровли и подъезды.

— Если мы говорим об упрощении механизмов ремонта инженерии, то всё понятно. Но тогда зачем дублировать то, что уже по факту есть, и делать акцент на этом, — недоумевает Евгений Пургин.

Ольга Горбач отмечает, что в этом в старинных домах, как правило, небольшое количество квартир, они исчисляются даже не сотнями, а десятками. В новых же МКЖ речь идёт уже о тысячах жилых помещений. Между тем, плату за капремонт везде взимают примерно одинаковую.

— Мне, как жительнице, в принципе не понятно, как устроена эта система капремонта. Я плачу в месяц 1500 и рублей за свою новую квартиру. В год выйдет — 18 тыс. И я не одна такая. Мне вот интересно, берут ли вот те деньги, что платят люди, живущие в новостройках, на ремонт тех же памятников или нет? Куда деваются эти колоссальные средства, что собирают с новостроек? — задаётся вопросом она.

Отвечаем: система капремонта организована в Северной столице по принципу общего котла. Разобраться в этом действительно сложно. Сама программа, стартовавшая в 2014-м, рассчитана на 30 лет. В ежегодные подпрограммы попадают здания на основании обследований. И ежегодно на программу с петербуржцев также собираются миллиарды. Так, например, в 2021-м году с горожан собрали взносов почти на 14 млрд рублей. С тех пор такая статистика в СМИ практически не появляется. В целом при софинансировании городского бюджета на капремонт направят рекордные 37 млрд рублей.

Единственный вариант быть уверенным, что деньги пойдут на ремонт именно дома собственника, это создание спецсчёта для объекта. Но чиновники идут на это с большой неохотой.

Акцент депутатов на лифты объяснить тоже несложно: выработавшие свой срок кабины обещали полностью заменить по всей стране к 2025 году.