Семейные общины в новостройках: что это такое и чем они опасны

О комьюнити-центрах или семейных общинах знают опытные покупатели новостроек Москвы и Казани. В Северной столице попытки создания таких пространств тоже предпринимались, но в основном начинания сводились к налаживанию общения между новосёлами и занятиями совместной активностью.

Теперь холдинг Setl City намерен запустить в одном из своих комплексов в сентябре — октябре 2024 года полноценный комньюнити- центр, в рамках которого появятся детские клубы, фитнес-студии, творческие мастерские, коворкинги с кофе-пойнт и бьюти-кабинеты. Всего к вводу запланировано два таких объекта. Разбираемся, почему у девелопера появился интерес к такому формату, пока не ставшему массовым, и несёт ли он действительно комфорт покупателям «квадратов».

Навстречу потребностям покупателей?

Как отметила коммерческий директор «Петербургской недвижимости» (входит в холдинг) Ольга Кобякова, в их компании по сравнению с 2022 годом количество покупателей до 30 лет выросло с 9 до 20% в 2024-м.

— Это означает, что наш покупатель молодеет. Исходя из этого, и необходимо создавать продукт, который и будет соответствовать потребностям нового портрета клиента, — пояснила она.

По словам Ольги Кобяковой, комьюнити-центр должен отвечать на запрос покупателей молодого поколения. Это развитие добрососедских отношений и многофункциональное пространство, которое будет включать всё начиная от детского клуба, фитнес-студий, фитнес-клубов, коворкинга и т.д.

— Самое главное, что в этом будут принимать участие дольщики непосредственно. Кто-то может проводить його-занятия, кто-то — фитнес-занятия, кто-то начнёт учить детей английскому. Всё это будет организовано под нашим знаменем, и буквально в сентябре—октябре мы запустим первый комьюнити -центр. Всего у нас запланировано два таких объекта, — отметила она.

О каких конкретно жилых комплексах в Северной столице идёт речь, Ольга Кобякова уточнить отказалась.

В компании добавили, что опирались на тренды последнего времени и общемировой опыт. Одной из основ стала концепция «15-минутного города» профессора Карлоса Морено. По его мнению, важно менять к лучшему образ жизни современного человека — высвободить время, активность увеличить за счёт мобильности, и кроме прочего — улучшать отношения с соседями. Глобально к этому процессу мир подтолкнула пандемия короновируса.

— Создание комьюнити-центров — важный тренд в мировой практике, он зарождался более двух десятилетий назад. В данный момент такие общественные пространства представлены в городах Китая, Великобритании, Канады, Нидерландов, США, Германии, Франции. Перенимать опыт других стран — важная задача, но адаптировать его необходимо под потребности конкретной среды и определённой территории, — отметили там.

Огород дома

Одним из пионеров создания предвестников комьюнити-центров в Северной столицы участники рынка называют девелопера LEGENDA Intelligent Development.

Там настаивают: они больше всегда концентрировались именно на факторе общения жильцов, а не оказании каких-то сервисов, так что у них не идёт речь о классических комьюнити-центрах.

— С самых первых проектов мы планомерно работали над тем, чтобы жители не просто знакомились, а общались, проводили совместно досуг, дружили семьями. Ещё на этапе строительства мы объединяем собственников в сообщество для обсуждения актуальных вопросов о жизни в будущем доме, а уже после заселениями наша управляющая компания организует и проводит различные мероприятия для жителей: праздники, субботники, детские конкурсы. И здесь важно, чтобы застройщик предусмотрел соответствующую инфраструктуру двора для того, чтобы такие инициативы зарождались и развивались, — рассказали в пресс-службе застройщика.

Собеседники вспоминают и финскую YIT, ушедшую из России. Там зачатки комьюнити-центров хотели создать в ЖК Inkerri в Пушкине. Для реализации проекта даже было нанято несколько сменивших друг друга команд проектировщиков. Но дальше организационных встреч с жильцами и нескольких некрупных мероприятий после дело не пошло. Всё быстро свернулось. Проблемой стало как раз отсутствие инфраструктуры. Застройщик не предоставил собственные площади под активности, а хотел лишь помочь с субсидированием аренды помещений по соседству (библиотек, актовых залов соцобъектов и т.д.)

Примечательно, что то недолгое время, пока «ноу-хау» ещё оставалось «на плаву», оно поддерживалось вовсе не молодёжью, а людьми пенсионного возраста.

В ЖК «Новоорловский», когда им ещё владели финны (теперь это ГК «Эталон»), произошла в чем-то аналогичная история. Молодые жильцы заинтересовались лишь площадкой с активностями по тематике популярных в то время Angry Birds. Всё остальное молодёжь в принципе не заинтересовало.

За чей счёт банкет

Эксперты называют инициативу в целом замечательной, но обращают внимание на такие детали: как организация дополнительных платежей для жильцов и создание на таких площадках возможностей для редерского захвата управлением дома.

Вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина отмечает, что слышит о подобных «ноу-хау» уже на протяжении последних 7—8 лет.

— Тема актуальна, но обычно тяжеловата для реализации для девелоперов: не всегда понятно, какие площади отдавать, как управлять, как зарабатывать, на чьём балансе оставлять эти помещения. В тех же самых коливингах в УК вводится должность комьюнити-менеджера (массовика затейника), который модерирует активности резидентов, создаёт собственные мероприятия для них.

Успешность соседских центров сложно оценить. Нужны чёткие критерии. Это может быть посещаемость, окупаемость или % знакомства соседей друг с другом, — рассуждает она.

Юрист в сфере ЖКХ Кирилл Захарян также обращает внимание на проблемы с управлением таких «квадратов».

По его словам, по здравой логике, если застройщик решил создать комьюнити-центр, то он и должен нести затраты на управление и ЖКУ.

— И в этом случае в классическом варианте, девелопер и должен субсидировать своё «ноу-хау». Но сможет ли он это делать вечно? На деле ситуация обстоит следующим образом. Через какое-то время застройщик передаёт управление домом своей УК. А та просто не имеет право тратить свои деньги на нецелевые расходы. А сервис комьюнити-центр и содержание его работников — это явно не жилищно-коммунальные услуги. И вот когда этот переход происходит, жильцам и предстоит дать своё согласие на общем собрании собственников о введении дополнительной строки расходов, — отмечает Кирилл Захарян.

Как он вспоминает, в 90-е годы в сегменте элитной недвижимости девелоперы пытались возводить такие помещения для общей активности жильцов. Но закончилось всё это печально: «квадраты» в итоге оказались распроданы сторонним лицам.

Председатель совета директоров компании «Инноватика» Александр Гурылёв задаётся примерно аналогичными вопросами:

— Всегда остаётся вопрос, кто владеет соседским центром. Оплатил ли собственник при покупке квартиры ещё и квадратные метры «соседского центра»? Или же это помещение осталось на балансе застройщика/УК и не будет ли оно продано, когда все квартиры будут реализованы?

Помимо всего коммунальные платежи за пользование этим помещением дополнительно начинают перераспределяться в расходы жильцов, что в небольшом доме становится заметным, — констатирует он.

По мнению Александра Гурылёва, есть и такой важный момент: процесс нельзя пускать на самотёк. Если УК самоустранится, то от этого может быть хуже и самой УК, и жителям данного дома.

Так, были случаи, когда через соседские центры конкурирующие управляющие организации выстраивали отношения с ЛОМами среди жильцов и запускали процесс захвата жилого дома. Это достаточно просто организовать в небольшом доме и более сложная задача в крупных жилых проектах.

Застройщики в свою очередь, защищая свои интересы и продлевая жизнь своим УК, организовывают эти соседские центры, чтобы сформировать лояльный электорат и заполучить агентов влияния. Когда активные жители недовольные организацией работы УК, помещение «соседского центра» может становиться рычагом влияния на жителей, заключает эксперт.