Что важно знать об увеличении первоначального взноса по ипотеке до 60%?

Программа льготной ипотеки с господдержкой стартовала весной 2020-го как способ поддержки застройщиков в пандемию. Условия (размер ставки, кредита для разных городов) периодически корректировались. Последний раз программа продлевалась в декабре 2022-го с её завершением 1 июля 2024 года. Размер ставки тогда установили в 8%.

На сворачивании программы уже давно настаивал Центробанк. Дело в том, что она чудовищно разогнала маховик цен на «первичке», а за ней подтянулась и «вторичка». Так, если в конце 2019 года в Петербурге 1 кв. м в новостройках стоил в среднем 100 тыс. рублей, то сейчас, по данным аналитиков «Бюллетеня недвижимости», это уже 247,7 тыс. Между тем, по всем понятным причинам, перед Центробанком сейчас стоит задача обуздать инфляцию и не допустить дальнейшего разгона цен, генерируемых, в том числе, стройкой. И понятно, что в этих условиях никакого продлении льготной ипотеки под 8%, скорее всего, не будет.

Между тем, на днях такой крупный банковский игрок как ВТБ решил с 11 июня ещё и увеличить первоначальный взнос с 30 до 60%. Правда, здесь есть свои нюансы. Взнос так сильно вырастет для тех, кто берёт деньги на жильё у ВТБ и покупает его у застройщиков, не хранящих в этом банке деньги на эскроу-счетах. В противном случае это по-прежнему будет 30%. При этом в ВТБ призвали других участников рынка последовать своему примеру.

Разбираемся, почему крупный банк пошёл на такую меру и чем она аукнется.

Как это объясняет сам ВТБ?

Как подчёркивают, в частности, в пресс-службе ВТБ, первый взнос увеличивается по ипотеке с господдержкой 2020 (с 30,1 до 60,1%), Дальневосточной и Арктической ипотеке, ИТ-ипотеке (с 20,1 до 30,1%).

— Решение не затрагивает программы по ИЖС и объекты на проектном финансировании. Все заявки, одобренные до 11 июня, будут действительны для наших заёмщиков по старым условиям, — отмечают там.

Поясним, что под термином проектное финансирование и подразумевается наличие или отсутствие в банке эскроу-счетов застройщиков, на приобретение объектов которых и берётся ипотека.

Нововведение в банке объясняют адаптацией продуктовой линейки к меняющейся конъюнктуре рынка.

— Ключевая ставка сохраняется на высоком уровне, регулятор стремится «охладить» рынок, льготная программа-2020, скорее всего, завершит действие в июле, — отмечают в пресс-службе.

Там добавляют также, что все заявки, одобренные до 11 июня, будут действительны по старым условиям. Запомним этот важный момент.

Внутрибанковская история

Многие опрошенные эксперты уверены: то, что произошло с ВТБ — это отголоски внутрибанковских историй.

Как напоминает руководитель проекта LifeDeluxe Сергей Бобашев, банки взаимодействуют не только с теми, кто берёт ипотеку, и застройщиками, но и с Центробанком и Дом. РФ. Последние могут спускать собственные указания и нормативы по квотам на ипотеку, преференциям, особенностями расчётов, компенсациям и т.д. И всё это делается в индивидуальном порядке с учётом специфики структуры.

Эксперт припоминает ситуацию, когда в конце 2019 года тот же Сбербанк и некоторые другие кредитные организации попытались ввести спецкомиссию для застройщиков. Затем после волны возмущений строителей это «ноу-хау» поставили на стоп. Сейчас происходит нечто аналогичное.

— Непосредственно перед 1 июля мы увидим много интересных историй. С ВТБ это только начало, — полагает Сергей Бобашев.

Отметим, что в пресс-службе «Альфа-банка», менее крупного игрока, заверили: взнос для их клиентов остаётся прежним — 30%.

При этом ВТБ с завидным постоянством ранее отчитывался о всё новых рекордах по выдачи ипотеки.

В моменте?

Ипотечный брокер, специалист по кредитованию Юлия Смолянинова полагает, что своим решением ВТБ хочет оградить поток новых заявок на ипотеку и сосредоточиться на текущих выдачах.

— То есть, поднимая первоначальный взнос, банк ограничивает количество заявок, которые к нему придут. Заявки, одобренные до 10 июня, пойдут на выдачу кредита до 1 числа. Там есть ряд требований, чтобы клиенты вышли на сделки до конца июня. Регистрация выдачи кредита должна пройти также до 30 июня. Банк хочет сосредоточить свои усилия на тех клиентах, которые одобрены, — уверена эксперт.

Кредитный и ипотечный консультант Александр Бида с такой точкой зрения не согласен.

По его словам, сейчас проблем именно с одобрением ипотеки у многих нет. Его можно получить за сутки, и даже при наилучшем раскладе за 10 минут. Но существует и вторая часть процесса: это согласование с банком параметров приобретаемого объекта. Формально процесс должен пройти за три дня после одобрения ипотеки. Но иногда, если банковской структуре что-то не нравится, он растягивается на недели и даже месяцы.

Здесь-то и могут возникнуть проблемы у тех, кто получил одобрение до 11 июля, если задачей стоит именно охладить рынок.

— Людей, которые бы могли внести взнос в 60%, прямо сейчас крайне мало. В основном это при лучшем раскладе до 40%. Да и ситуации, когда и застройщик, и заёмщик находятся в одном банке, тоже встречаются не часто, — констатировал Александр Бида.

Сергей Бобашев разъясняет: в ипотеке всё происходит в индивидуальном порядке. Банк и клиент могут договориться, что на согласование объекта уйдёт и полгода. Но это всё надо внимательно читать в ДДУ. Если сроки по одобрению всё-таки сорваны, то подаётся новая заявка на кредит.

Собственно узнать, в каком банке у застройщика размещены деньги, можно из проектной декларации конкретного объекта.

Что будет после 1 июля

Александр Бида считает, что сейчас с уверенностью можно говорить лишь об одном: льготной программы с господдержкой под 8% в том виде, в каком она сейчас есть, после 1 июля точно не будет.

— Другой вопрос, будет ли она хоть какая-то в принципе? Думаю, что нет. Возможно, мы получим продление по семейной ипотеке. Но там есть шансы, что ставки вырастут до 12%. Вероятно и продление ИТ-ипотеки с Дальневосточной также с поднятием ставок. Но что конкретно случится после 1 июля, никто стопроцентно предсказывать сейчас не возьмётся, — констатировал он.

Напомним, по семейной ипотеке ставки сейчас составляют 6%, по ИТ — 5%.

Юлия Смолянинова также полагает, что они примерно в пределах и вырастут, особенно в крупных городах. Она готова успокоиьт: первоначального взноса в 60% дальше не будет, это временная заградительная мера, затем рынок вернется к входному порогу в 20—30%.

Александр Бида согласен с таким возможным сценарием развития событий. Он припоминает, что при наладке льготных программ многие банки играли с порогами входа и условиями участия. Где-то они тоже поначалу были запретительными.

По словам Сергея Бобашева, если планка по первоначальному взносу в 60% приживётся, это сыграет на руку «вторичке».

— Дело в том, что 60% стоимости жилья в новостройках — это 80% цены вопроса на вторичном рынке. Это история о том, чтобы уже взять не самый большой кредит и окончательно расплатиться. «Вторичка» никогда не зависела так сильно, как «первичка», от ипотеки и жила на менах. Люди всегда женились, рожали детей, разводились, умирали, переезжали и т.д. — отметил он.

Отметим, что сейчас стоимость «квадрата» на вторичном рынке в Петербурге составляет 202,8 тыс. рублей.