Ошибки молодости: являются ли покупатели «квадратов» в апартаментах дольщиками?

Покупатель апартаментов — дольщик?

Об очередном переносе сроков строительства апарт-отеля «Про Молодость» на проспекте Большевиков, 32 в Петербурге до середины 2026 года стало известно ещё в апреле. Формально застройщиком объекта выступает ООО «Стайл-строй», генеральным подрядчиком
— «ПЛГ Строй» (Plaza Lotus Group). Изначально сдать гостиницу в эксплуатацию обещали ещё в 2022 году, а сам проект анонсировали в конце 2019 года.

В конце ноября некоторые покупатели «квадратов» записали видеообращение к строительному блоку Смольного, в котором называли себя дольщиками и гневались на то, что застройщик так и не приступил к строительным работам, якобы остановленным в мае 2022-го.

Примечательно, что в Петербурге это в принципе первый громкий скандал с долгостроями в сегменте апарт-отелей, которые никогда не считались жильём, обладание «квадратами» в них не даёт право на «прописку» и пользование соцобъектами, а налоги на недвижимость платятся по коммерческим ставкам. По факту это просто площадь для проживания, хоть, зачастую, и с улучшенной инфраструктурой в самом комплексе.

Разбираемся вместе с юристами, могут ли в принципе покупатели жилья в апартаментах именовать себя дольщиками и обязан ли им город оказывать помощь в случае срывов срока строительства.

Этажи в воздухе

Примечательно, что в тексте обращения покупатели «квадратов» в «Про Молодость» отдают себе отчёт в том, что не являются классическими дольщиками.

— Сроки строительства нарушены, строительство не ведётся. Но правительство Петербурга продлило разрешение ещё на три года до мая 2026. С момента продления разрешения прошло уже полгода. Но застройщик так и не приступил к строительным работам. Стройка стоит, — утверждают они.

По словам активистов, сейчас застройщик уговаривает их подписать дополнительные соглашения о переносе срока выдачи ключей без компенсаций за срывы сроков ввода.

Авторы обращения понимают, что покупали нежилые помещения, но подчёркивают, что приобретали «квадраты» для постоянного проживания, и «у всех есть семьи, дети».

— Это купленные этажи в воздухе. По законодательству дольщики наших объектов не имеют равной защиты с дольщиками объектов, предназначенных для постоянного проживания. И в случае банкротства застройщика дольщики могут потерять права на купленные ими помещения, которые они покупали для проживания своих семей, — признают сами активисты, но обращают внимание: многие вынуждены сейчас арендовать жильё и платить кредиты.

Стоит также отметить, что на документации на воротах стройки значится несколько иной срок сдачи объекта: второй квартал 2025-го.

Есть и примечательные комментарии к видео в социальной сети «ВКонтакте». Пользователь под именем Алина Фролова интересуется, «при чём тут дети, если перекупы покупали с целью перепродажи»?

— ПОКУПАЛИ…, а не с неба свалилось. А если и для перепродажи… запрещено законом? и можно обобрать молча и безнаказанно? И откуда у Вас такая осведомлённость про планы инвесторов? — отвечает ей Галина Кулик.

Здесь стоит добавить, что по данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в 2019 году «квадрат» в апартах стоил в среднем по городу 144,3 тыс. рублей, в ноябре 2023 — 297, 2 тыс.

На «первичке» масс-маркета это 114,6 и 230,7 тыс. соответственно.

Решение вопроса?

Как подтвердили в пресс-службе PLG, работы на объекте «Про.Молодость» действительно были приостановлены в 2022 году в связи с отсутствием средств на продолжение строительства.

— На сегодняшний день мы активно занимаемся вопросом получением проектного финансирования, — пояснили в компании.

Так, в настоящий момент продлён договор аренды земельного участка и разрешение на строительство до мая 2026 года. Актуализированный график строительно-монтажных работ со сроками завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию будет представлен после решения вопроса о проектном финансировании строительства объекта.

— С нашей стороны все возможные вопросы отработаны с банками и положительно закрыты: финансовая модель проверена, темпы продаж и цены подтверждены, все необходимые документы, справки, расчёты подготовлены и переданы в банки. Мы ожидаем кредитного комитета и положительного решения по проектному финансированию совместно с дольщиками. Нашей главной целью является ввод объекта в эксплуатацию, — подчеркнули в пресс-службе.

Дольщики бывают разные

Как отмечает старший юрист КА Pen & Paper Святослав Орлов, в июне 2019 года были приняты поправки в законодательство о долевом участии, из которых следует, что покупатели апартов тоже формально являются дольщикам, но есть ряд принципиальных особенностей правового регулирования.

Так, девелоперы гостиниц не вносят средства в компенсационный фонд долевого строительства. Тогда как застройщики классических новостроек обязаны делать отчисления, из которых потом и платятся компенсации.

В свою очередь, сам Фонд защищает только тех дольщиков, которые имеют требования о передаче жилых помещений, машино-мест, а также нежилых помещений площадью до 7 «квадратов» (кладовые и т.д).

Юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнёры» Павел Остапчук полностью согласен с тем, что покупатели физические лица являются дольщиками. По его мнению, на них распространяются все гарантии защиты прав. Это взыскание неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, а также по закону РФ от 7 февраля 1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» штраф в размере 50% от суммы неустойки, компенсации морального вреда и пр.

При этом, как подчёркивает Павел Остапчук, надо учитывать и складывающуюся особенным образом судебную практику. Так, если судом будет установлено, что покупатель действовал в инвестиционных целях (заключил сразу несколько ДДУ), то такие действия будут расценят как предпринимательские. Соответственно, суд урежет и требования.

Примечательно, что на сайте подрядчика отмечается, что речь идёт о договоре долевого участия.

В самом крайнем случае

Особые правила действуют для покупателей жилья в апартаментах и в случае банкротства застройщика.

Как поясняет Святослав Орлов, в отличие от дольщиков жилых помещений, имеющих не только право на возврат уплаченных денег, но и на передачу жилого помещения, покупатели апартаментов наделены лишь шансом вернуть свои средства.

— Это существенно ограничивает их в способах защиты. Ведь денежные требования в банкротстве часто удовлетворяются лишь частично, в то время как стоимость объекта недвижимости на момент сдачи обычно значительно возрастает по сравнению с уплаченной дольщиками стоимостью, — констатирует он.

Как добавляет Святослав Орлов, кроме того, законодательство выводит покупателей апартов и дольщиков жилых помещений в разные очереди при банкротстве застройщика. Это также может негативно сказываться на восстановлении нарушенных прав.

Павел Остапчук разъясняет: суды могут включить требования такого «дольщика-инвестора» к застройщику в реестр четвёртой, а не третьей очереди.

Как отмечают на условиях анонимности собеседники в строительной отрасли: в самой крайней ситуации первыми вернуть свои деньги «побегут» подрядчики, лучше осведомленные о происходящем. До покупателей апартаментов дойдут копейки.

Покупать только, если есть эскроу-счета

Руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management Яна Лепёшина признает, что, покупатели апартаментов, к сожалению, пока всё ещё несут некоторые риски в проектах, которые есть в продаже на рынке.

— На сегодня есть несколько идеальных и безопасных вариантов для покупки недвижимости. Первый вариант, если покупка по проходит по договору долевого участия, то важно обязательное использование эскроу-счетов. Их основная задача — безопасность дольщиков. Инвестор открывает индивидуальный эскроу-счёт и денежные средства размещаются на нём, а не передаются девелоперу. Воспользоваться ими застройщик может лишь после акта ввода объекта в эксплуатацию, то есть, после того, как здание будет построено, пройдёт все государственные комиссии и получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Если с застройщиком что-то происходит, то денежные средства инвестора в сохранности и возвращаются ему, — даёт совет она.

По словам Яны Лепёшиной, второй вариант, это покупка уже готового проекта, по договору купли-продажи. Такая форма договора может быть использована после полной сдачи объекта, когда недострой уже исключён.

— Договор долевого участия без эскроу-счёта является менее безопасной формой. В случае банкротства застройщика, процесс возврата своих денег может занять много сил, времени и нервов, — констатирует она.

Как считают некоторые участники рынка, апарт-отель «Про Молодость» возможно теоретически реализовывался без эскроу-счетов, которые начали только вводиться в 2019-м году.

Как добавляет Святослав Орлов, в ситуациях купли-продажи и соинвестирования тоже есть свои нюансы. Основной из них заключается в том, что по таким договорам на покупателя не распространяются гарантии, предоставляемые законом об участии в долевом строительстве. Это, например, защита от повторной продажи объекта, повышенная защита от нарушения сроков, а также гарантийный срок в отношении жилья, не говоря уже о гарантиях на случай банкротства застройщика.