Классика декабря: петербургские эксперты оценили, стоит ли брать ипотеку в конце года

По данным пресс-службы банка ВТБ, только с начала декабря этого года россияне набрали ипотеки у этой организации на 54 млрд рублей, что на 60% больше, чем за аналогичный период в ноябре. В Петербурге и Ленобласти результаты в последний месяц 2022-го пока оказались скромнее: 5,5 млрд рублей. Теперь по итогам всего декабря банкиры ждут новых рекордов. Традиционную ситуацию с предновогодними акциями и скидками от застройщиков в этом году дополнительно подогрели в итоге несбывшиеся слухи об отмене льготной ипотеки и просевший спрос на жильё из-за падения доходов населения. Дисконт, по расчётам некоторых участников рынка, составил теперь 15—20%, вместо, примерно, 10% в прошлые годы. Между тем, как считают петербургские эксперты, в 2023 году могут появиться новые ипотечные продукты и «ноу-хау» механизмов решения квартирного вопроса. Другой вопрос, сработают ли они.

Хитросплетение обстоятельств

О продлении льготной ипотеки до 1 июля 2024 года с увеличением ставки с 7 до 8% годовых стало известно только в середине декабря, когда подавляющее большинство застройщиков уже успели заявить предновогодние акции и скидки с прицелом, что спецпредложение закончится уже в 2023-м. Впрочем, тогда чиновники ещё не прояснили новые условия по размерам максимального кредита по регионам. Напомним, в Петербурге и Ленобласти этот показатель составляет 12 млн рублей. Тогда же президент РФ Владимир Путин предложил расширить семейную ипотеку на семьи, где есть двое детей младше 18 лет. Там ставки должны составить 6% годовых.

При этом после всем известных февральских событий застройщики для стимулирования спроса также стали прибегать к самостоятельному субсидированию покупателей. В итоге ставки иногда составляли и вовсе 0,1% или 0,01% годовых на несколько лет или на весь срок кредита. При этом механизме застройщик вносит комиссию банку за снижение процентной ставки, а расходы закладывает в стоимость квартиры.

Альтернативой «ноу-хау» стала также траншевая ипотека. Здесь уже суть состояла в том, что покупателю недвижимости выделялся первый небольшой транш по кредиту (15— 30% от общего долга) ещё до того, как застройщик вводил дом в эксплуатацию. Соответственно, платёж оказывался меньшим, чем если бы человек взял всю сумму сразу. Это позволяло, например, вносить деньги за ипотеку и оплачивать съёмное жильё. После сдачи дома кредит предстояло оплачивать по обычным ставкам: рыночным или льготным. Эти механизмы уже, в свою очередь, раскритиковала глава Центробанка Эльвира Набиуллина и пообещала, что они будут сворачиваться с начала 2023 года.

Как пояснил руководитель проекта LifeDeluxe Сергей Бобашев, хитросплетение всех этих обстоятельств вместе с падением доходов населения и привело к тому, что дисконт в этом году на предновогодних распродажах значительно вырос. Как отмечают собеседники на условиях анонимности, речь может пойти о 15—20%, вместо привычных 5—10% в прошлые годы. Для рынка первичной недвижимости — это всегда большие цифры. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), «квадрат» в новостройках Петербурга и пригородах в эконом-классе в ноябре стоил 169,2 и 127,1 тыс. рублей соответственно. При этом сейчас, по данным за октябрь, средневзвешенная ипотечная ставка на рынке новостроек Петербурга составила всего 2,91%.

Традиционный менталитет

Как уточняет Сергей Бобашев, по сравнению с октябрём—ноябрём, в декабре продажи у застройщиков всегда росли примерно на 30%.

— Классический сезон скидок мы наблюдаем сейчас. В конце года всегда самые щедрые предложения, — соглашается с ним генеральный директор агентства недвижимости ПРАЙД ГРУПП Алексей Бондарев.

Кредитный и финансовый консультант Александр Бида напоминает и о том, что россияне сами ментально привыкли решать квартирный вопрос под конец года, чтобы начать жизнь с чистого листа.

— Здесь важно определиться для себя точно, с какой целью приобретается новое жильё. Если это инвестиционный проект — это одна история. И сейчас момент для инвестиций не лучший. Жильё после покупки и сдачи дома переходит на «вторичку», а она в цене теперь не растёт. Если квартира приобретается для жизни и один раз в жизни — это совсем другое дело. Здесь стоит подобрать для себя что-то хорошее, идеально устраивающее, пусть и подороже, а не бегать за скидками, — делится он.

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов с таким советом согласен, но для инвесторов напоминает: только по прогнозам Минэкономразвития, инфляция по итогам 2022 года в РФ может составить 12%. При этом ставка по продлеваемой ипотеке будет 8%.

— То есть, это способ сохранить деньги, — констатирует он.

По словам Сергея Бобашева, само увеличение льготной ипотечной ставки с 7 до 8% не должно стать стимулом к мгновенной покупке.

— Сейчас мы имеем ровно ту ситуацию. Когда, если человек готов купить «однушку» за 5 млн рублей, то приобретёт её и за 5,5 млн рублей, а также согласится расплачиваться не 25, а 30 лет. Это уже не существенные вопросы, — поясняет он.

При этом большинство экспертов подчёркивают: квартиры в домах бывают разные, какие-то «улетают как горячие пирожки», а какие-то «висят годами». И, естественно, на распродажах застройщики хотят избавиться, прежде всего, от неликвида.

Успеть с траншами или ждать лизинга?

Отдельно эксперты останавливаются на теме траншевой ипотеки, которую Центробанк стремится свернуть. Алексей Бондарев вспоминает ситуацию, когда один из застройщиков вообще делал платежи для клиента по рублю в месяц до сдачи дома.

— Этот продукт подходит для тех, кто продаёт своё жильё и ещё не получил все средства. Также траншевая ипотека подходит для покупателей, которые до сдачи дома живут на съёмном жилье и, конечно, для начинающих инвесторов. У нас многие клиенты купили квартиры по такой ипотеке и перепродают их с выгодой 20—30%, — рассказывает он.

По словам Алексея Бондарева, минус этого механизма можно назвать необходимость очень подробно доносить клиенту всё структуру сделки. Это не самый простой продукт. При этом эксперт предполагает, что траншевой ипотеке осталось жить недолго, «слишком сильно ЦБ пытается её прикрыть, чтобы она не стала новым драйвером роста цен».

По словам участников рынка, некоторые крупные застройщики уже начали уничтожать рекламные предложения с такой ипотекой, размещённые в открытом доступе. О каких конкретно игроках идёт речь, никто не готов комментировать.

Тем временем, в Минфине в качестве альтернативы вынашивают законопроект о продаже россиянам квартир в лизинг. Как не исключает Александр Бида, документ могут принять в целом уже в следующем году. Согласно «ноу-хау», квартиру сдадут в аренду с правом последующего поэтапного выкупа.

— Это будет такой механизм с оттенком из советских времён, — полагает эксперт.

Сергей Бобашев считает, что альтернатива вряд ли сработает. В ситуации с юридическими лицами она привлекательна потому, что они могут не платить НДС. Для физических лиц эта норма не работает. При этом большие проблемы могут возникнуть в том случае, если лизингодатель по каким-то причинам обанкротится.

В одном из следующих материалов 78.ru вместе с экспертами составит прогноз по ценам на новостройки на 2023 год.