Теперь бетонка: Ленобласть исчерпала землю под новостройки в агломерации с Петербургом

О жёстком дефиците земли под новое жилищное строительство на территориях Ленобласти, прилегающих к Петербургу, застройщики начали говорить ещё пару лет назад. Первым свои «резервы» исчерпало Кудрово, располагающееся поблизости от метро «Дыбенко». Затем земли стали заканчиваться в Новом Девяткино, Мурино, Буграх. И уже тогда застройщики сами начали обращать внимание на более отдалённые локации, такие, как Новосаратовка, Новоселье. Теперь власти 47-го региона в лице заместителя председателя правительства Ленобласти по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Евгения Барановского официально расписались в том, что на территории агломерации двух регионов больше не осталось земли под крупные новостройки. В силу этого осваивать девелоперам предстоит земли около так называемой «Бетонки», которую то хотят приспособить под КАД-2, или всё более отдаленные локации, где должны быть построены до 4 млн «квадратов» жилья. 78.ru опросил участников рынка, привлекательно ли такое предложение для застройщиков и поедут ли туда потенциальные новосёлы из Петербурга.

Один маленький дом…

Своё заявление Евгений Барановский сделал на мероприятии, посвящённом подведению итогов работы стройотрасли Ленобласти в 2021 году. Так, за этот год в регионе будет сдано порядка 3,4 млн «квадратов» жилья. Примерно такие же цифры (по 3 млн кв. м) запланированы на 2023-й и 2024-й годы. Всего в Ленобласти в стадии строительства находится около 5 млн «квадратов».

— Мы исчерпали земли под строительство в рамках агломерации. Мы видим развитие по территориям, прилегающим к «Бетонке». Это новый драйвер развития. Здесь может появиться более 4 млн «квадратов» в среднесрочной перспективе, — сказал, в частности, Евгений Барановский.

Чуть позже, отвечая на вопрос, заданный корреспондентом 78.ru, он пояснил, речь не идёт об остановке стройки «уже завтра», но в зоне агломерации с Петербургом крайне ограничено предложение собственников земельных участков. Земли под крупные проекты попросту нет.

— Один маленький дом без «социалки» и дорог я не рассматриванию как серьёзное предложение. Мы уверены, что все проекты должны быть обеспечены всеми необходимыми социальными объектами, объектами быта, магистралями, — подчеркнул Евгений Барановский.

Как добавил председатель Комитета градостроительной политики Ленобласти Игорь Кулаков, привычные локации во Всеволожском районе заполнены полностью. Теперь ставка делается на земли около южного кольца КАД, Новоселье, Новосаратовку.

— Перспективным нам представляется гатчинское направление, посёлок Тельмана, Ломоносовский район, — пояснил Игорь Кулаков.

При этом, как заверил Евгений Барановский, строить в Ленобласти готовы застройщики со всей страны. Ведутся переговоры с девелоперами из Урала, Татарстана и Барнаула. Впрочем, здесь стоит отметить, что челябинская ГК «Базис», планировавшая ранее строить жильё в Ленобласти в Мурино, до региона так пока и не дошла.

Отношусь со скептицизмом…

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов к призыву властей Ленобласти к застройщикам работать в отдалённых локациях отнёсся со скептицизмом. Как подчеркнул эксперт, сейчас на рынке вообще сложилась непонятная ситуация. После ужесточения условий льготной ипотеки резко просел спрос, цены остановились в росте, а стоимость стройматериалов и инфляция только продолжают увеличиваться.

— Всё это вообще может привести к тому, что часть проектов окажется подзамороженными, а сроки ввода жилья рискуют поехать, — спрогнозировал Алексей Белоусов.

Он также напомнил, что город и Ленобласти находятся примерно на одинаковом показателе по объёмам ввода жилья, но на стадии строительства в Петербурге находится в два раза больше «квадратов».

— Только на двух последних градкомиссиях было одобрено к возведению 1,7 млн кв. м. При этом городские застройщики за два последних года существенно пополнили земельные банки в Северной столице. В этих условиях я не думаю, что застройщики всё побросают в городе и побегут строить около «бетонки», где ещё есть очень большой вопрос с транспортной доступностью. И если господин Барановский уверен, что все к ним так и рвутся, то хотелось бы задать вопрос: может быть, он ещё и заодно готов спрогнозировать спрос. Другое дело, что именно покупателей может привлечь цена, которая, естественно, будет в отдалённых локациях серьёзно ниже, чем в Петербурге, но своя плата тоже за это будет в виде той же транспортной доступности, — пояснил Алексей Белоусов.

Сохранится в дальнейшем

Как рассказала руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева, сейчас на рынке первички Северной столицы «квадрат» (по итогам ноября этого года) оценивается в среднем в масс-маркете в Петербурге в 186,1 тыс. рублей. В пригородной зоне — 123,2 тыс. рублей.

— Отметим, однако, что с каждым годом требования к застройщикам проектов ужесточаются: масштабный проект необходимо обеспечить дорогами, вовремя построить детские сады и школы. То же самое справедливо и для новых, более отдалённых территорий. Что касается развития локаций ближе к «бетонке»: проекты могут быть интересны покупателю за счёт низкой (по сравнению с городом) цены, но они должны быть обеспечены и социальной, и торговой инфраструктурой, а также деловой (чтобы люди могли работать недалеко от дома и не тратить время на ежедневные поездки в Петербург). Традиционно пригородные проекты выигрывают в цене у городских, здесь сосредоточено наиболее бюджетное предложение. Конечно, разница в цене с городскими проектами сохранится и в дальнейшем, — уверена Ольга Трошева.

Можно привести и ещё один пример по разнице цен. Например, и в Петербурге, и в Новосаратовке работает крупный застройщик ГК ЦДС. В декабре в масс-маркете при заключении сделки цена «квадрата» в городе составляла 182 548 рублей, в Новосаратовке — 138 722 рублей.

По словам Ольги Трошевой, в текущем году рынок пополняется довольно активно, в особенности — пригородная зона (проекты в Новосаратовке, Новоселье, Мурино, Буграх), которая теперь занимает около 35% в выводе новых. Для сравнения в 2020 году: 80% от объёма нового предложения пришлось на город, и только 20% — на пригороды.

Как считает Ольга Трошева, в пригородной зоне Ленобласти потенциал для старта новых проектов по-прежнему велик. Речь идёт о развитии таких точек притяжения, как Новосаратовка, где уже вышел в продажу ЖК и готовятся к началу реализации другие проекты. В локации Мурино зона застройки сместилась к Лаврикам, где также планируется освоение порядка 100 га земли. Присматриваются девелоперы и к более удалённым территориям, например, Лаголово Ломоносовского района.

Отметим, что для многих, стремившихся сэкономить деньги на «квадратах» и потому купивших их на прилегающих к городу территориях Ленобласти, такая попытка обернулась битвами за места в детских садах, безуспешным штурмом городских медучреждений и километровыми очередями на маршрутки по утрам и вечерам, когда наконец-то появились дороги. Дело дошло до того, что жители того же многострадального Кудрово всерьёз собирали подписи за присоединение к Петербургу. Отвечая на вопрос, когда это может случиться, глава 47-го региона Александр Дрозденко выразился кратко: «никогда».