На миллиарды: как пандемия накалила рынок новостроек Петербурга и поддержала банки

Весной в первую волну пандемии спрос на первичном рынке недвижимости Петербурга вынужденно снизился. Но уже летом благодаря льготной ипотеке этот показатель взлетел к отметкам предыдущих годов. Между тем, цены на «квадраты» в 2020-м продемонстрировали рекордный за всю историю наблюдений рост в 25%. Одна из многочисленных причин — резкое сокращение вывода на рынок новых проектов, хотя 2020-й и стал рекордным для девелоперов по пополнению земельных банков. Так много участков застройщики приобрели впервые за пять лет. К тому же с рынка «покупатели» вымели все самые лакомые предложения.

Впрочем, успеть вскочить в уходящий поезд шанс ещё есть: по традиции перед Новым годом и на праздники застройщики устраивают распродажи и акции. Не отказываются девелоперы от таких планов и в пандемию. Это должно ещё больше сыграть на руку банкирам, которые также рапортуют о новых ипотечных рекордах. Однако в банковской отрасли не всё так гладко: объём просроченной задолженности россиян по ипотечным кредитам увеличился с начала года более чем на 12%. Это тоже антирекорд за последние четыре года.

На уровне и выше

Руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева называет одним из ключевых трендов уходящего 2020 года высокий спрос летом и осенью. По её словам, наиболее ликвидные и недорогие варианты быстрее прочих вымываются с рынка. Так, по данным аналитиков компании, в октябре объём предложения на «первичке» составлял около 3,2 млн кв. м, что более чем на 1 млн кв. м ниже привычных значений, которые фиксировались, к примеру, в конце прошлого года.

Как подчёркивает Трошева, весеннее снижение спроса, связанное с периодом самоизоляции, было компенсировано летними продажами и всплеском активности покупателей в сентябре и октябре.

— В ноябре объём спроса вернулся к показателям стандартных периодов развития рынка, а в декабре мы также ожидаем стабильные показатели по спросу (традиционно многие стремятся решить квартирный вопрос до конца года, кто-то пользуется акциями и скидками от застройщиков, другие используют предновогодние бонусы и премии). По итогам года мы ожидаем спрос более 4 млн кв. м — на уровне 2019 года и стандартных периодов развития рынка, — даёт прогноз эксперт.

Руководитель агентства недвижимости «Георгия Патанина» Георгий Патанин считает, что 2019 год в настоящее время удалось уже даже превзойти. По его данным, с января по ноябрь спрос в городе на «первичку» вырос почти на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

— Такой взлёт покупательского интереса обусловлен появлением программы льготной ипотеки, девальвацией рубля, а также неуверенностью россиян в завтрашнем дне. Меры поддержки, которые были приняты властями в отношении первичного рынка, сработали, — поясняет он.

Шок-цена

Обратной стороной медали господдержки стал рекордный рост цен на «квадраты», который горожане уже успели прочувствовать. Впрочем, были здесь и другие причины. 78.ru не раз рассказывал об этом.

Как отметила Ольга Трошева, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», средняя стоимость квадратного метра жилья в петербургских новостройках класса масс-маркет увеличилась с начала 2020 года почти на 25% - до 142,9 тыс. рублей в ноябре.

— Это абсолютный рекорд роста цен за всё время существования современного рынка недвижимости. В пригородах новое жильё подорожало на 20,3% - до 92,1 тыс. рублей за 1 кв. м. Это объясняется как повышением средних цен на жилые комплексы большинства ведущих застройщиков, так и высокой стоимостью «квадрата» в новых, вышедших на рынок объектах, — подчеркнула Ольга Трошева.

При этом по количеству новых объектов, выведенных на рынок, в городе и Ленобласти в этом году поставлен, наоборот, антирекорд за последние пять лет.

Так, по данным руководителя отдела аналитики строящейся недвижимости ГК «Бюллетень Недвижимости» Ольги Романовой, к настоящему времени с начала года выведено в продажу 2,7 млн «квадратов». Для сравнения, в прошлом году этот показатель был 3,7 млн кв. м., в 2018 — 4,8 млн, в 2017 — 4,3 млн, в 2016 — 3,9 млн. Такое сужение рынка также толкает цены вверх.

Между тем, на будущее девелоперы рекордными темпами скупают наделы и перепрофилируют свои земельные банки.

Так, по данным аналитиков Rusland SP, стоимость 1 кв. м земли под жилищное строительство в Северной столице за год в среднем выросла на 84,5%. В зависимости от района рост цены составил от 25 до 145%.

— Такая динамика обусловлена главным образом колоссальным спросом на участки. Так, в 2020 году мы зафиксировали, что спрос на землю под жилищное строительство вырос уже в семь раз относительно результатов всего прошлого года, — рассказал партнёр Rusland SP Дмитрий Лехмус.

В «Петербургской Недвижимости» также отмечают, за только за девять месяцев 2020 года на земельном рынке Северной столицы и пригородов было реализовано 335 га земли под строительство 2,3 млн кв. м. Это в четыре раза больше, чем объём проданной земли за весь 2019 год.

Непредсказуемая пандемия

Такое мощное пополнение земельных банков девелоперов должно логично привести к выводу в будущем новых проектов и корректировке цен, однако когда точно это произойдёт, участники рынка прогнозировать не берутся.

По словам Ольги Трошевой, в настоящий момент на ситуацию на первичном рынке оказывают влияние слишком много факторов, в том числе нерыночных (пандемия), чтобы можно было делать долгосрочные прогнозы. Вывод на рынок новых объектов будет зависеть от стратегий застройщиков, от их активности и, в том числе, от своевременно полученных разрешений на строительство.

— Цены на первичном рынке уже предельно высокие, поэтому такого же взрывного роста в 2021 году мы не ожидаем. Однако в настоящий момент мы не видим причин для изменения тренда (факторы: сократившееся предложение, вывод новых объектов по высоким стартовым ценам, стабильный спрос). Возможны незначительные колебания цен, если на рынок будут выходить крупные проекты на границах с КАД, в локациях, инфраструктура которых ещё недостаточно развита. В то же время в проектах отдельных застройщиков сохраняется потенциал для роста цены, — констатирует Ольга Трошева.

Руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов осторожно прогнозирует, что в следующем году цены в масс-маркете изменятся примерно на 10%. Основным драйвером продаж останется льготная ипотека, которая позволяет приобрести квартиру по исторически минимальным ставкам.

Георгий Патанин уверен, что 2021 год будет годом покупателей, однако призывает воздержаться от излишнего оптимизма.

— Цены настолько сильно выросли, что людям проще отказаться от покупки и подождать пока появится их вариант, либо пока произойдёт коррекция цен. К сожалению, цены вниз не пойдут, надо принять текущую реальность, а на это надо время, в связи с чем увеличится срок на принятие решения, застройщики будут поднимать цены в рамках инфляции + по росту рынка — это 10-15%, — считает Георгий Патанин.

Руководитель департамента продаж «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Юлия Паршина аккуратно отмечает: предпосылок к снижению цен также нет. Фундаментальный спрос на недвижимость, особенно новостройки, сохранится: обеспеченность жильём в Петербурге не очень высокая, а жилой фонд довольно старый и зачастую не отвечает современным представлениям о комфорте.

Впрочем, по традиции шанс сэкономить деньги на покупке «квадратов» в конце каждого года у горожан по-прежнему остается. Несмотря на пандемию, застройщики решили не отменять распродажи и скидки в 2020-м. Планы по проведению таких мероприятий 78.ru подтвердили в группе ЛСР, YIT, «Главстрой Санкт-Петербург».

В тройке лидеров

Главной интригой этой осени оказался вопрос о продлении льготной ипотеки на 2021 год. В итоге федеральный центр всё-таки решил пойти на такую меру, хотя все аналитики в сфере недвижимости единодушно признают: это тоже сыграло свою роль в «перегреве» стоимости квадрата, зато отлично поддержало банки.

Как сообщила на днях пресс-служба ВТБ, по итогам 11 месяцев 2020 года банк выдал в целом по России 316 тыс. ипотечных кредитов на 824 млрд рублей. Это на 31% по количеству и 40% — по объёму выше результата за аналогичный период прошлого года. По оценкам аналитиков банка, в этом году продажи ипотеки в России превысят 4 трлн рублей.

— Пролонгация сроков госпрограммы не привела к резкому сокращению спроса на ипотеку: выдачи ноября остались на высоких значениях. Нынешняя осень оказалась рекордной для ВТБ — банк выдал почти 300 млрд рублей ипотечных кредитов, благодаря чему свои жилищные условия улучшили десятки тысяч российских семей. Пока рано говорить, покажет ли рекордный результат традиционно пиковый декабрь, но в любом случае 2020 год для российского ипотечного рынка станет историческим с точки зрения продаж, — процитировала пресс-служба компании заместителя президента-председателя правления ВТБ Анатолия Печатникова.

Примечательно, что в топ-3 регионов по объёму выданных ипотечных кредитов банка за 11 месяцев вошли Московский регион (284,1 млрд рублей), Петербург и Ленобласть (69,9 млрд рублей), Республика Татарстан (31,3 млрд рублей).

Почти 90 млрд

Хотя в ВТБ заверяют, что признаков «ипотечного пузыря» в России не имеется, далеко не все аналитики согласны с этой точкой зрения.

Председатель правления банка «Фридом Финанс» Геннадий Салыч ссылается на данные Федеральной службы судебных приставов. По оценкам этой организации, в 2020 году в России количество неплательщиков по кредитам (по сравнению с 2019 годом) выросло на 2,1 млн человек и составило в общей сложности 11,7 млн человек. Это произошло из-за ухудшения финансового положения заёмщиков, вызванного снижением уровня доходов и потерей работы вследствие пандемии коронавируса. Кредитные организации теперь гораздо строже подходят к оценке потенциальных заёмщиков при выдаче кредита.

— Рост просроченной задолженности наблюдается во всех видах кредитования. Ипотечные займы также не являются исключением. По данным Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств (НАПКА) и бюро кредитных историй «Эквифакс», объём просроченной задолженности россиян по ипотечным кредитам увеличился с начала года более чем на 12% и превысил 86 млрд рублей. За последние четыре года — это рекордный показатель, — констатирует Салыч.

Впрочем, аналитик «БКС Мир инвестиций» Егор Дахтлер уверен: если брать ипотечный сегмент, то здесь, с учётом рекордной выдачи, вряд ли участники рынка в ближайшее время увидят рост объёма неплатежей.