Усмирение аппетитов: офисы Петербурга сокращаются по площади и переезжают из центра

По оценкам аналитиков в сфере недвижимости, в Петербурге в стадии строительства находятся 190 — 230 тыс. кв. м офисных площадей, которые могут быть введены в эксплуатацию до конца этого года. Но с учётом возможности второй волны распространения COVID-19, даже крупные компании не спешат принимать стратегические решения о переездах в новые локации, занимаются оптимизацией размещения сотрудников и сдают «квадраты» в субаренду. Сдаёт свои позиции и IT-кластер, традиционно считающийся одним из главных правителей бала у арендодателей офисной недвижимости. Подрезала необходимость самоизоляции в разгар карантинных ограничений и развитие коворкингов. Между тем, эксперты сходятся во мнении: высвобождение офисных площадей в будущем продолжится, а ставки могут снизиться. Восстанавливаться рынок офисов начнёт не раньше 2021 года.

На низком старте

Как рассказал 78.ru заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин, в настоящее время, по оценкам их компании, в стадии строительства находится около 230 тыс. кв. м офисных площадей, которые планируются к вводу до конца 2020 года.

Так, в этом году были уже сданы «Невский, 1» класса «А» и три объекта офисов класса «В» (Bronka Sрасе; Обводный, 28; Премьер — Лига и коворкинг Avenue page, заработавший в период самоизоляции). До конца года ввести в эксплуатацию предстоит чуть более 10 объектов. Это, например, знаковая «Морская резиденция» на Шкиперском протоке на 75 тыс. «квадратов» и вторая очередь «Лахта Центра» для нужд «Газпрома». В центре на месте снесённого дома Рогова на Загородном проспекте должен открыться одноимённый БЦ класса «А». Скандалы с этим объектом длились последние десять лет. У метро «Московские ворота» обещают запустить БЦ «Атлас Сити».

По данным вице-президента Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, проекты в высокой стадии готовности могут обеспечить ввод новых офисных площадей в городе во втором полугодии 2020 на уровне 130 — 190 тыс. кв. м GLA (сдаваемая в аренду площадь — прим. редакции). Кроме вышеупомянутых объектов аналитик упоминает о вводе в эксплуатацию офисных частей проектов «Спутник», «Заневский каскад—4» и «Собрание».

Как отмечают в Colliers International, петербургский рынок насчитывает 32 коворкинга общей площадью 32 050 кв. м. В первом полугодии 2020 года открылось три коворкинга (5650 кв. м совокупно). Во второй половине года ожидается запуск ещё четырёх проектов общей площадью более 11 500 кв. м, среди них — два коворкинга сети «Практик» на Гороховой улице и Малоохтинском проспекте.

Руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин полагает, что, если не будет переносов сроков по некоторым объектам, то до конца года рынок пополнит ещё 100 тыс. кв. м офисных площадей. Среди крупных объектов аналитик выделяет также объект на Красного Курсанта, 25 площадью порядка 10 000 кв. м.

Между тем, многие уже сданные офисные площади в городе простаивают.

Только треть от былого

Так, по словам Валерия Трушина, крупные сделки, которые были начаты в 2020 году, очевидно, приостановились в период пандемии и, на настоящий момент далеко не все потенциальные арендаторы вернулись к планам по поиску нового офиса.

— По нашим оценкам, порядка 30% крупных арендаторов сейчас продолжают активный поиск. Важно, что планы просто приостановлены, но не свёрнуты. Предполагаю, что большинство начатых сделок будут перенесены на 2021 год, — делится прогнозами эксперт.

Как отмечают в Colliers International, в разгар пандемии арендаторы откладывали решение об аренде офисов, руководствуясь ограниченными возможностями по просмотру объектов в условиях самоизоляции. Кроме того, многие компании в преддверии кризиса озаботились оптимизацией расходов, либо отложили стратегические решения до появления определённости.

По данным Михаила Тюнина, на июнь этого года суммарная площадь вакантных помещений составила 233,4 тыс. кв. м, что на 48% больше, чем в конце 2019 года.

— В первую очередь на увеличение показателя свободного предложения повлияло пополнение рынка новыми площадями. Кроме того, отмечена тенденция переезда арендаторов из бизнес-центров класса «А» в менее качественные объекты, — отмечает аналитик.

Так, по его мнению, наибольшее увеличение доли вакантных площадей произошло в центре и на Васильевском острове.

Ольга Шарыгина полагает, что меньше всего незанятых офисных «квадратов» оказалось в Калининском районе и на Петроградской стороне.

Согласно расчётам Colliers International, средняя доля свободных площадей по итогам второго квартала этого года составила 6,7%.

— В абсолютном выражении незанятыми в городе остаются порядка 240 тыс. кв. м. Основной рост вакантности наблюдался в сегменте БЦ класса «B» до 7,8%. В зданиях класса «A» вакантность увеличилась незначительно по сравнению с мартом, достигнув 4,5%, в основном за счёт ввода бизнес-центра «Невский, 1», — подчитали в компании.

Там добавили также, что даже большие компании оптимизируют занимаемые площади, сдавая часть в субаренду и пересматривая условия договора.

По словам Валерия Трушина, потери бизнеса и, как следствие, высвобождение офисных помещений за счёт сокращения арендуемых площадей, а также за счёт закрытий компаний коснулось, в основном, только мелких офисных блоков, площадью до 200 кв. м.

— По нашим оценкам, наибольший уровень вакансии был достигнут в офисных центрах класса «С», предлагавших арендаторам площади в мелкую нарезку, — рассказывает эксперт.

И даже «Газпром»?

Как полагает Ольга Шарыгина, до конца года крупных сделок на офисном рынке Петербурга ждать не стоит, вероятнее всего, во втором полугодии продолжится высвобождение офисных площадей.

Михаил Тюнин также уверен, что до конца 2020 года на рынке продолжится тенденция увеличения доли вакантного предложения, которая может достигнуть показателя в 10%.

При этом, по словам Ольги Шарыгиной, структуры «Газпрома» по-прежнему проявляют стабильный интерес к крупным форматам. С таким мнением согласны далеко не все эксперты. На вопрос: «Какой интерес проявляют структуры „Газпром“ к арендным площадям в Петербурге», Валерий Трушин уверенно отвечает: «Уже никакого почти».

Михаил Тюнин аккуратно отмечает, что «лидирующие позиции в сделках аренды заняли компании нефтегазового сектора, на долю которых пришлось 35%".

— При этом значительно сократилась доля компаний IT-сектора, составив 31% сделок. Отметим, что в значительной степени себя проявили промышленные компании, которые смогли занять третье место по количеству арендованных площадей, — поясняет аналитик.

Тенденцию по «проседанию IT-кластера» отмечают и в Colliers International. Так, по данным компании, основную долю спроса в первые шесть месяцев 2020 года сформировали организации энергетического сектора (41%). На втором месте расположились предприятия производственного профиля (18%), сместив компании профиля IT на третье место (16%). Заметную долю в структуре сделок аренды заняли организации из сферы профессиональных услуг — 9%.

Ставки вниз или вверх?

Как считает Михаил Тюнин, несмотря на эпидемиологическую обстановку и, как следствие, сложную экономическую ситуацию, в течение первого полугодия 2020 года запрашиваемые ставки аренды в большинстве офисных объектов не изменились.

Однако позиция некоторых собственников бизнес-центров по отношению к арендаторам привела к увеличению показателя вакантного предложения. Это, в свою очередь, повлекло увеличение средневзвешенных показателей по ставкам аренды. В связи с тем, что в основном освобождались дорогостоящие офисные площади в популярных деловых локациях, средневзвешенная ставка аренды в классе «А» составила 2285 руб./кв/мес., включая НДС и операционные расходы. Она выросла на 14% по сравнению с итогами 2019 года. Средневзвешенная ставка аренды в классе «В» увеличилась более значительно — на 23% и составила 1588 руб./кв /мес., включая НДС и операционные расходы.

— Увеличение предложения в связи с вводом новых объектов и оптимизация за счёт освобождения существующих площадей могут привести к снижению запрашиваемых арендных ставок, — прогнозирует Михаил Тюнин.

По данным NAI Becar, средняя ставка в классе А, В+, В составляет 1280 руб/мес/кв.м, что на 4,9% выше показателей прошлого года за аналогичный период. Но ожидать её снижения не стоит за счёт отсутствия ввода спекулятивных площадей.