Новые риски, спрос и цена: какие сценарии готовит коронавирус рынку новостроек Петербурга?

Застройщики Северной столицы в связи с пандемией коронавируса одними из первых забили тревогу, несмотря на то, им позволили продолжить работу в непростых условиях. То, что отрасль в целом может столкнуться с серьёзными проблемами и новыми рисками, теперь официально признал ДОМ. РФ. Федеральные чиновники в потенциальную зону угроз решили поместить проекты, завершение которых ведётся по старым схемам и, наоборот, вывели из неё объекты, перешедшие на проектное финансирование. Но вторых, по данным ДОМ. РФ, в Петербурге насчитывается только 22%. Участники рынка намекают: федералы перекладывают проблему «с больной головы на пока ещё здоровую». Однако ситуация может кардинально измениться, если карантинные меры задержатся надолго. Единственное, что останется стабильным, это рост цен на жильё на первичке.

В зоне особого внимания

Как признал руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг, пандемия коронавируса уже отразилась на строительной отрасли. Так, банки «второго эшелона» начали поднимать ставки по ипотеке для населения на фоне падения рубля. Пока нет оснований считать, что на подобные меры пойдёт «первый эшелон», но карантин, режим самоизоляции уже отражается на занятости и доходах.

— Ещё один фактор — это снижение активности сделок не только из-за падения доходов и перспектив по безработице, но из-за приостановки деятельности МФЦ, той же не налаженной работы удалённого сервиса Росреестра. Застройщики уже жаловались на снижение продаж из-за работы данной организации, — пояснил он.

Михаил Гольдберг констатировал также, что идёт рост цен на импортные строительные материалы и технику. Стремительно дорожают лифтовые кабины. И если, например, непосредственно сами пластиковые окна научились производить в России, то фурнитуру поставляют из-за границы.

Как констатировал заместитель руководителя аналитического центра Никита Белоусов, в первом квартале этого года объём жилищного строительства сократился на 7 млн «квадратов» (со 107 млн до 100 млн кв. м). Из 100 млн «квадратов» 31 млн возводится с применением эскроу-счетов.

— Такие проекты находятся в меньшей зоне риска, так как они обеспечены открытыми кредитными линиями банков. Объекты, достаиваемые по старой схеме, могут столкнуться с проблемами. Так как стройки надо подпитывать деньгами постоянно, а на фоне самоизоляции и всех других факторов спрос может упасть, — заявил он и добавил, что в Петербурге на эскроу-счета перешли только 22% объектов, и это один из самых низких показателей по стране.

При этом, как отметили в ДОМ. РФ, минимальная доля перехода на эскроу-счета имеется у таких системообразующих застройщиков как ГК «ПИК» и Setl Group.

Как признался Михаил Голдберг, пока в организации нет точных данных, сколько застройщиков остановили свою деятельность по стране.

— Мы видим, что застройщики продолжают работать в личных кабинетах, обновляют проектные декларации. Это сделали 50% девелоперов. Активность снизилась, но не драматично. По итогам проведённого нами анкетирования выяснилось, что приостановили работу 20% застройщиков, но мелких. По крупным, входящим в топ-30, этот процент гораздо меньше, — заверил чиновник.

Ради трудящихся

По данным ДОМ. РФ, с начала года средняя цена сделок увеличилась на 7,5% в регионах топ-10, по Москве этот показатель составляет 15%.

По мнению Никиты Белоусова, на будущее самоизоляция не даст повышать цены сильно.

— Сейчас мы следим, как будет развиваться ситуация. Не я вижу предпосылок для сильного роста цен, но и их стремительного снижения. Если мы выйдем на экономическое плато, то может быть незначительное снижение, но дна ждать нельзя. Если цены упадут, то правительство предпримет меры, чтобы сохранить рабочие места, — пояснил он свою мысль.

Как отметил Михаил Гольдберг, ещё никогда во время всех кризисов цены на жильё в России не падали, «как и на водку».

— Я не эпидемиолог, не вирусолог, но полагаю, пандемия закончится раньше, чем цены начнут падать, — заверил он.

По мнению Никиты Белоусова, по окончанию карантинных мер возможен даже обратный эффект отложенного спроса. Насидевшись на карантине в неудобных хрущёвках, где нет ни закрытых дворов для прогулок «без чужаков», ни мусоропровода, россияне начнут интересоваться новостройками со всей необходимой инфраструктурой. Это может толкнуть цены вверх.

Ещё одним последствием пандемии станет падение спроса на проекты с общим кондиционированием и интерес к «комнатам самоизоляции», бывшим в советские времена «кабинетам».

Город с особыми условиями

Как подтвердил в беседе с 78.ru заместитель председателя комитета по строительству Смольного Евгений Барановский, в настоящее время в Петербурге действительно 75% застройщиков работают по старым правилам. Лишь четверть перешла на экроу.

— Это не самый низкий показатель по РФ. К тому же большая часть девелоперов города готова к переходу на проектное финансирование и активно использует этот инструмент. Отрасль успешно функционирует, и нет никаких предпосылок к срыву сроков или не завершению проектов. Я уверен — всё будет достроено, — констатировал чиновник.

Он напомнил, что Петербург — это регион с особыми условиями ведениями бизнеса.

— Я говорю и об ограниченности земельного банка в черте города, и о высокой стоимости земли, и о собственных правилах землепользования и застройки. Но несмотря на это, город выходит на плановые показатели по нацпроекту— 3,7 млн кв. м, о чём свидетельствует анализ выданных разрешений и темпов строительства на всех курируемых нами объектах, — пояснил он.

Как сообщили в пресс-службе комитета, по состоянию на 30 сентября 2019 года, в строящихся МКД без эскроу заключено 109 988 ДДУ. По данным Росреестра, на 1 апреля этого года 2020 зарегистрировано 1864 ДДУ по счетам-эскроу (включая МКД и нежилые объекты).

В пресс-службе Setl City напомнили, что холдинг был включён в новый перечень системообразующих компаний, которые особенно важны для экономики страны.

— Как системообразующая организация мы продолжаем строительство всех объектов в прежнем темпе и, безусловно, выполним все обязательства перед дольщиками в полном объёме. В настоящее время Setl Group имеет высокий запас прочности для преодоления сложного периода. У нас высокий уровень ликвидности, большой объём собственных средств на счетах, низкий уровень долговой нагрузки и значительный земельный банк. При этом доля проектов холдинга по схеме эскроу постепенно будет увеличиваться по мере выхода на рынок новых проектов и новых очередей, — заверили там.

На условиях анонимности участники рынка подчеркивают: четыре крупнейших застройщика Петербурга хоть завтра готовы перейти на проектное финансирование, если такая команда «сверху» будет дана.

Вторая сторона медали

Генеральный директор СРО «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов признаёт, что в прогнозах ДОМ. РФ по новым «зонам риска» есть своя логика, но и имеется обратная сторона медали. Так, дом по схеме проектного финансирования будет в любом случае достроен. Однако если продажи встанут, то и не снизится процентная ставка банка, которая по нормальному сценарию к завершению объекта должна стремиться к нулю. При таком раскладе маржинальность для застройщика уйдёт в ноль и даже может превратиться в убытки.

— При этом, повторюсь, девелопер будет обязан завершить объект любой ценой…не исключено, за счёт других своих строек. Это в перспективе может привести к тому, что некоторые застройщики вообще обанкротятся, а деньги просто выведут с других своих объектов, для которых задействована старая схема, и мы всё равно в итоге получим новых обманутых дольщиков, — подчеркивает эксперт.

По словам Алексея Белоусова, посчитать убытки для отрасли просто. В среднем в Петербурге при стандартных условиях заключалось 6000-6500 сделок ежемесячно при средней цене квадрата в 120 000 рублей и площади жилья в 55 «квадратов». Таким образом, если спрос снизится на 20-30%, то количество сделок уменьшится до 3000. Соответственно, перемножив это число на стоимость квадрата и среднюю площадь помещений, не сложно получить 40 млрд рублей в месяц или по 10 млрд в неделю.

— Но какими по факту окажутся убытки, пока никто сказать не готов, так как мы все живём в непривычное время, и никто не может сказать, когда карантинные меры будут сняты. Понятно, что спрос просядет. Многие, кто планировал покупку жилья, теперь её откладывают, копят деньги на чёрный день и размышляют над шансами стать безработными. Всё это не может не повлиять на рынок, — подчёркивает Алексей Белоусов.

Без всякой надежды для покупателя?

Алексей Белоусов уверен: надеяться на снижение цен на жильё не стоит по двум причинам. В новых условиях и с учётом падения курса рубля для застройщиков по ДДУ растут затраты на закупку импортных материалов, увеличиваются постоянно тарифы. С оглядкой на таких девелоперов работают и те, кто перешёл на эскроу-счета. При этом вторым снизить цены от заявленных изначально в проектах не позволят банки. Иначе они просто остановят финансирование, и имеют на это полное право.

С таким заявлением согласна руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. По её данным, на отсутствие перспектив снижения цен влияют следующие факторы: сокращение предложения на рынке до 4 млн кв. м (на 15% меньше, чем в последние годы), уменьшение вывода объектов на рынок в январе—марте вдвое, низкие ипотечные ставки, а также возможность покупки квартир онлайн, несмотря на карантин.

Директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев констатирует, что цены на квартиры в новостройках растут каждый год и не зависят напрямую от экономических факторов.

— Это закономерный процесс развития рынка недвижимости. После перехода на эскроу-счета покупка квартиры на этапе «котлована» уже не так выгодна, как это было ранее. Не стоит забывать и о сезонном повышении цен, которое зависит от степени готовности дома, — поясняет он.

Руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация» Дмитрий Михалёв напоминает, что колебания покупательской активности были всегда: от месяца к месяцу продажи могут расти и проседать на 20—30%.

— В марте ограничения, связанные с коронавирусом, и девальвация рубля вызвали рост продаж новостроек на 20% по сравнению с мартом 2019 года. В апреле мы ожидаем уменьшения количества сделок на те же 20% по сравнению с прошлогодними результатами месяца, — делает прогноз он.

По словам Дмитрия Михалёва, совершенно очевидно, что на данном этапе развития на рынке строящегося жилья при спадах всегда формируется отложенный спрос, который рано или поздно приводит к росту активности продаж и цене «квадрата».